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2010年物業(yè)管理師考試經(jīng)營(yíng)管理復(fù)習(xí)資料(3)

更新時(shí)間:2010-09-15 17:05:03 來源:|0 瀏覽0收藏0

  二、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的層次與工作內(nèi)容(掌握)

  1.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的層次

  通常分為物業(yè)管理或設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理三個(gè)層次

  物業(yè)管理和設(shè)施管理以運(yùn)行管理為主,房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和投資組合管理以策略性管理為主。

  2. 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理不同層次之間的關(guān)系

  從開發(fā)項(xiàng)目竣工投入使用開始,對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行全壽命周期的管理,是包括物業(yè)管理、設(shè)施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理在內(nèi)的物業(yè)管理師的責(zé)任。雖然物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的上述四個(gè)職能之間有一定的沖突和重疊,但都有一個(gè)共同的目標(biāo),這就是使房地產(chǎn)物業(yè)的價(jià)值最大化。

  物業(yè)管理、設(shè)施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理的關(guān)系中,物業(yè)管理和設(shè)施管理以運(yùn)行管理為主,資產(chǎn)管理和組合投資管理以策略性管理為主。

  物業(yè)管理的核心工作,是對(duì)房地產(chǎn)物業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行日常的維護(hù)和維修,并向入住的業(yè)主或客戶提供服務(wù),以保障其始終處在正常的運(yùn)行狀況。對(duì)于居住物業(yè),物業(yè)管理就是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的全部?jī)?nèi)容。對(duì)于收益性物業(yè)或大型非房地產(chǎn)公司擁有的自用物業(yè),除物業(yè)管理外,還要進(jìn)行相應(yīng)的資產(chǎn)管理和組合投資管理工作。國(guó)際上物業(yè)管理行業(yè)的專業(yè)資格,是注冊(cè)物業(yè)管理經(jīng)理(CPM)。

  設(shè)施管理的具體工作內(nèi)容通常包括:制定長(zhǎng)期財(cái)務(wù)規(guī)劃和年度財(cái)務(wù)計(jì)劃,設(shè)備更新財(cái)務(wù)預(yù)測(cè),為業(yè)主提供購買和處置房地產(chǎn)物業(yè)資產(chǎn)的建議,室內(nèi)布局與空間規(guī)劃,建筑設(shè)計(jì)與工程規(guī)劃,建造與維修工程,設(shè)施維護(hù)和運(yùn)營(yíng)管理,電訊整合、安全和綜合管理服務(wù),信息管理與設(shè)施管理報(bào)告等。國(guó)際上,設(shè)施管理領(lǐng)域的專業(yè)資格,通常稱為設(shè)施管理經(jīng)理(CFM)

  房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的主要工作包括:制訂物業(yè)策略計(jì)劃,持有或出售分析,檢討物業(yè)重新定位的機(jī)會(huì)、審批主要的費(fèi)用支出,監(jiān)控物業(yè)運(yùn)行績(jī)效,根據(jù)物業(yè)在同類物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)上的績(jī)效表現(xiàn),管理并評(píng)估物業(yè)管理公司的工作,協(xié)助物業(yè)管理公司與租戶的關(guān)系,定期進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運(yùn)營(yíng)狀況分析。

  房地產(chǎn)組合投資管理包括:確定物業(yè)投資者或業(yè)主的投資目標(biāo),評(píng)估資產(chǎn)管理公司的績(jī)效,審批資產(chǎn)管理公司提出的物業(yè)更新改造計(jì)劃以保持資產(chǎn)的良好運(yùn)行狀態(tài)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力,管理資產(chǎn)以實(shí)現(xiàn)組合投資收益的最大化,就新購置物業(yè)或處置物業(yè)做出決策等。

  組合投資管理的主要工作包括:與投資者溝通并制定組合投資的目標(biāo)和投資準(zhǔn)則,制訂并執(zhí)行組合投資策略,設(shè)計(jì)和調(diào)整房地產(chǎn)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu),負(fù)責(zé)策略資產(chǎn)的配置和衍生工具的應(yīng)用,監(jiān)督物業(yè)購買處置、資產(chǎn)管理和再投資決策,評(píng)估投資組合績(jī)效,客戶報(bào)告與現(xiàn)金管理。

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