2010年物業(yè)管理師考試經(jīng)營管理復(fù)習(xí)資料(6)

　　2.房地產(chǎn)投資

　　房地產(chǎn)投資是指經(jīng)濟(jì)主體以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣與實(shí)物，直接或間接的從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為。

　　房地產(chǎn)投資的對象是房地產(chǎn)資產(chǎn)，包括房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資。

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資是指從事商品房和土地開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的投資，包括商品房建設(shè)投資和土地開發(fā)投資。

　　商品房建設(shè)投資是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(單位)開發(fā)建設(shè)的供出售、出租用的商品住宅、廠房、倉庫、飯店、度假村、寫字樓、辦公樓等房屋工程及其配套的服務(wù)設(shè)施所完成的投資(含拆遷、回遷還建用房)。

　　土地開發(fā)投資是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(單位)進(jìn)行的土地開發(fā)工程所完成的投資，如進(jìn)行場地平整、道路、給水、排水、供電、供熱、通訊等工程所完成的投資。

　　廣義的房地產(chǎn)投資，還包括以房地產(chǎn)資產(chǎn)權(quán)益為對象的投資，包括購買房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的股票、債券，以及購買房地產(chǎn)資產(chǎn)支持的證券或債券等。

　　3.房地產(chǎn)投資的形式

　　房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資兩類。

　　(1)房地產(chǎn)直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買房地產(chǎn)的過程，參與有關(guān)管理工作，包括從購地開始的開發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資兩種形式。

　　房地產(chǎn)直接投資包括：房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資是指投資者從購置土地開始，通過在土地上的進(jìn)一步投資活動(dòng)，即經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程建設(shè)等過程，建成可以滿足人們某種入住需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將其推向市場進(jìn)行銷售，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過這個(gè)轉(zhuǎn)讓過程收回投資、獲取開發(fā)利潤。

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于短期投資，它形成了房地產(chǎn)市場上的增量供給。

　　房地產(chǎn)置業(yè)投資是指面向現(xiàn)有運(yùn)行中的房地產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資。其對象可以是開發(fā)商新竣工的商品房(市場上的增量房地產(chǎn))，也可以是舊有物業(yè)(市場上的存量房地產(chǎn))。

　　房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的一般有兩個(gè)：

　　一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營的需要，即自用;

　　二是作為投資將購入的物業(yè)出租給最終使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。這種投資的另一個(gè)特點(diǎn)是在投資者不愿意繼續(xù)持有該項(xiàng)物業(yè)資產(chǎn)時(shí)，可以將其轉(zhuǎn)售給其他置業(yè)投資者，并獲取轉(zhuǎn)售收益。

　　開發(fā)投資的投資者主要是賺取開發(fā)利潤，風(fēng)險(xiǎn)較大但回報(bào)亦豐厚;置業(yè)投資的投資者則從長期投資的角度出發(fā)，希望獲得收益、保值、增值和消費(fèi)四個(gè)方面的利益。

　　房地產(chǎn)直接投資具有收益、保值、增值和消費(fèi)四個(gè)方面的特性，所以相對來講房地產(chǎn)是最理想的投資工具之一。投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的主要目的，是為了使其財(cái)富最大化。

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