2010年物業(yè)管理師考試經(jīng)營管理復習綱要(一)

　　第一章 物業(yè)經(jīng)營管理概述

　　考試大綱：

　　掌握：物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容，收益性物業(yè)的類型及特點，物業(yè)經(jīng)營管理的層次及各層次之間的相互關(guān)系。

　　熟悉：物業(yè)經(jīng)營管理的戰(zhàn)略性工作內(nèi)容和常規(guī)工作內(nèi)容。

　　了解：物業(yè)經(jīng)營管理和傳統(tǒng)物業(yè)管理的異同和相互關(guān)系。

　　知識要點：

　　1. 物業(yè)經(jīng)營管理的性質(zhì)和管理對象

　　2. 物業(yè)經(jīng)營管理的目標

　　3. 管理型物業(yè)管理企業(yè)、專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)、綜合型物業(yè)管理企業(yè)的區(qū)別

　　4. 物業(yè)經(jīng)營管理的類別

　　5. 物業(yè)經(jīng)營管理的工作內(nèi)容

　　復習綱要：

　　一、物業(yè)經(jīng)營管理的概念(掌握)

　　1. 物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)涵(熟悉)

　　物業(yè)經(jīng)營管理又稱物業(yè)資產(chǎn)管理，是指為了滿足業(yè)主的目標，綜合利用物業(yè)管理、設施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)組合投資管理的技術(shù)、手段和模式，以收益性物業(yè)為對象，為業(yè)主提供貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合性管理服務。

　　物業(yè)經(jīng)營管理的職能有：物業(yè)管理、設施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理。

　?、傥飿I(yè)資產(chǎn)管理

　　物業(yè)資產(chǎn)管理的職能包括物業(yè)管理、設施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理，上述四個職能之間有一定的沖突和重疊，但都有一個共同的目標，這就是使房地產(chǎn)的價值最大化。

　?、谖飿I(yè)管理

　　物業(yè)管理的核心工作是對房地產(chǎn)資產(chǎn)進行日常的維護與維修，并向入住的客戶或業(yè)主提供服務，以保障其始終處于在正常的運行狀態(tài)。

　?、墼O施管理

　　設施管理是一種新型房地產(chǎn)服務業(yè)務，其主要功能是通過對人和工作的協(xié)調(diào)，為某一單位或機構(gòu)創(chuàng)造一個良好的工作環(huán)境。

　?、苜Y產(chǎn)管理

　　資產(chǎn)管理所涉及的范圍比物業(yè)管理和設施管理大得多。

　?、莘康禺a(chǎn)組合投資管理

　　房地產(chǎn)組合投資管理所涉及的范圍更廣。

　　物業(yè)經(jīng)營管理突破了傳統(tǒng)物業(yè)管理活動僅局限于“對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理”的局限，強調(diào)為業(yè)主提供價值管理服務，滿足其物業(yè)投資收益或企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及主營業(yè)務發(fā)展目標的需求。

　　2. 物業(yè)經(jīng)營管理的對象

　　物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象通常為收益性物業(yè)，主要包括：寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租型別墅公寓、工業(yè)物業(yè)、酒店和休閑娛樂設施等。

　　3. 物業(yè)經(jīng)營管理服務的目標

　　物業(yè)經(jīng)營管理服務的目標，是從業(yè)主的角度出發(fā)，在物業(yè)經(jīng)濟壽命的全壽命周期內(nèi)，持續(xù)滿足租戶正常空間使用需求，在實現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化的基礎上，保持和提高物業(yè)的市場價值以及未來發(fā)展?jié)摿Α?/p>

　　物業(yè)經(jīng)營管理的核心是：提供價值管理服務

　　在全經(jīng)濟壽命周期，保持和提高物業(yè)的市場價值

　　4. 物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)

　　大量的物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)是以物業(yè)管理企業(yè)的名義出現(xiàn)的

　　物業(yè)管理企業(yè)劃分為管理型、專業(yè)型和綜合型三種。

　　管理型物業(yè)管理企業(yè)是具有策略性物業(yè)管理能力的企業(yè)，它受業(yè)主委托對物業(yè)經(jīng)營管理績效承擔綜合責任，在物業(yè)管理活動中處在總包的位置。

　　專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)是具有物業(yè)運行過程中某種專業(yè)管理能力的企業(yè)，通常以專業(yè)分包的形式，也以直接接受業(yè)主委托的形式，在成本、績效或成本加績效合同的基礎上，獲得物業(yè)管理業(yè)務。

　　綜合型物業(yè)管理企業(yè)是同時具備物業(yè)策略管理和物業(yè)運行管理能力的企業(yè)。

　　二、物業(yè)經(jīng)營管理的層次與工作內(nèi)容(掌握)

　　1.物業(yè)經(jīng)營管理的層次

　　通常分為物業(yè)管理或設施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理三個層次

　　物業(yè)管理和設施管理以運行管理為主，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和投資組合管理以策略性管理為主。

　　2. 物業(yè)經(jīng)營管理不同層次之間的關(guān)系

　　從開發(fā)項目竣工投入使用開始，對房地產(chǎn)資產(chǎn)進行全壽命周期的管理，是包括物業(yè)管理、設施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理在內(nèi)的物業(yè)管理師的責任。雖然物業(yè)經(jīng)營管理的上述四個職能之間有一定的沖突和重疊，但都有一個共同的目標，這就是使房地產(chǎn)物業(yè)的價值最大化。

　　物業(yè)管理、設施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理的關(guān)系中，物業(yè)管理和設施管理以運行管理為主，資產(chǎn)管理和組合投資管理以策略性管理為主。

　　物業(yè)管理的核心工作，是對房地產(chǎn)物業(yè)資產(chǎn)進行日常的維護和維修，并向入住的業(yè)主或客戶提供服務，以保障其始終處在正常的運行狀況。對于居住物業(yè)，物業(yè)管理就是物業(yè)經(jīng)營管理的全部內(nèi)容。對于收益性物業(yè)或大型非房地產(chǎn)公司擁有的自用物業(yè)，除物業(yè)管理外，還要進行相應的資產(chǎn)管理和組合投資管理工作。國際上物業(yè)管理行業(yè)的專業(yè)資格，是注冊物業(yè)管理經(jīng)理(CPM)。

　　設施管理的具體工作內(nèi)容通常包括：制定長期財務規(guī)劃和年度財務計劃，設備更新財務預測，為業(yè)主提供購買和處置房地產(chǎn)物業(yè)資產(chǎn)的建議，室內(nèi)布局與空間規(guī)劃，建筑設計與工程規(guī)劃，建造與維修工程，設施維護和運營管理，電訊整合、安全和綜合管理服務，信息管理與設施管理報告等。國際上，設施管理領域的專業(yè)資格，通常稱為設施管理經(jīng)理(CFM)

　　房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的主要工作包括：制訂物業(yè)策略計劃，持有或出售分析，檢討物業(yè)重新定位的機會、審批主要的費用支出，監(jiān)控物業(yè)運行績效，根據(jù)物業(yè)在同類物業(yè)競爭市場上的績效表現(xiàn)，管理并評估物業(yè)管理公司的工作，協(xié)助物業(yè)管理公司與租戶的關(guān)系，定期進行資產(chǎn)的投資分析和運營狀況分析。

　　房地產(chǎn)組合投資管理包括：確定物業(yè)投資者或業(yè)主的投資目標，評估資產(chǎn)管理公司的績效，審批資產(chǎn)管理公司提出的物業(yè)更新改造計劃以保持資產(chǎn)的良好運行狀態(tài)和市場競爭力，管理資產(chǎn)以實現(xiàn)組合投資收益的最大化，就新購置物業(yè)或處置物業(yè)做出決策等。

　　組合投資管理的主要工作包括：與投資者溝通并制定組合投資的目標和投資準則，制訂并執(zhí)行組合投資策略，設計和調(diào)整房地產(chǎn)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)，負責策略資產(chǎn)的配置和衍生工具的應用，監(jiān)督物業(yè)購買處置、資產(chǎn)管理和再投資決策，評估投資組合績效，客戶報告與現(xiàn)金管理。

　　3. 物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)性工作內(nèi)容

　　物業(yè)管理的內(nèi)容：

　　根據(jù)物業(yè)的類型和特點不同，可以將物業(yè)管理分為居住物業(yè)管理、公共物業(yè)管理和收益性物業(yè)管理，對最復雜的收益性物業(yè)管理而言，其工作內(nèi)容主要包括：

　?、胖贫ü芾碛媱?(確立目標、檢查物業(yè)質(zhì)量狀況、形成租金方案和出租策略、提出預算、簽訂物業(yè)管理委托合同、物業(yè)管理記錄和控制。)

　　⑵加強市場宣傳以提升物業(yè)的租金;

　?、侵贫ㄗ饨饦藴始白饨鹗杖∞k法;

　?、任飿I(yè)的維修養(yǎng)護;

　?、砂踩Ｐl(wèi);

　?、蕝f(xié)調(diào)與業(yè)主和租戶的關(guān)系;

　?、私M織與控制。

　　物業(yè)所有者(即業(yè)主)的目標是制定管理計劃的基礎。

　　檢查物業(yè)質(zhì)量狀況是物業(yè)管理工作的重要內(nèi)容，這種檢查通常包括建筑物外部和內(nèi)部墻體、基礎和屋頂、建筑設備和裝修等所有方面，還要針對租戶經(jīng)常提出的一些特殊問題進行檢查。物業(yè)管理人員要根據(jù)質(zhì)量狀況檢查的結(jié)果，確定實現(xiàn)業(yè)主提出的目標所需的時間、需要進行的修繕工作及其費用。

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