2010年物業(yè)管理師管理實務考試復習知識點(7)

　　物業(yè)管理公司的組織機構(要求)

　　物業(yè)管理公司組織機構的設置必須為實現(xiàn)公司的經(jīng)營管理目標服務，它的設置應滿足以下四個基本要求：

　　(一)具備服務性的功能

　　物業(yè)管理公司是專門從事物業(yè)管理與服務的服務性企業(yè)，它的組織機構的設置必須保證具備這些功能，并有助于實現(xiàn)企業(yè)的服務宗旨。

　　(二)充分發(fā)揮公司員工潛能

　　物業(yè)管理公司的管理、經(jīng)營和服務活動都是依靠每一個人來實現(xiàn)的。因此，組織機構的設置要求每一位職員都能人盡其才，充分發(fā)揮個人智慧。

　　(三)關系協(xié)調(diào)

　　公司是一個有機整體，是由人、財、物、技術、信息等要素和子系統(tǒng)組成的開放系統(tǒng)，這種系統(tǒng)能否最大地發(fā)揮出整體功能，有賴于系統(tǒng)內(nèi)各要素的協(xié)調(diào)配合。因此，組織機構的設置必須保證公司內(nèi)部各種關系的相互協(xié)調(diào)。

　　(四)效率與效益

　　物業(yè)管理公司組織機構的設置要求從實際出發(fā)，以低成本的投入達到最好的工作效率、經(jīng)濟效益、社會效益以及環(huán)境效益。

　　物業(yè)管理公司不是孤立的經(jīng)濟實體，而是開放的組織系統(tǒng)。要設計一個功能齊全、結構合理的組織機構，首先必須明確每一個組織機構的功能作用和具體目標，其次則需要考慮人、財、物等資源分配以及各部門之間、人與人之間的協(xié)調(diào)關系。組織機構設置的目的性和科學性是保證公司整體協(xié)調(diào)和高效運作的關鍵。

　　物業(yè)管理公司組織機構設置的原則

　　為了發(fā)揮物業(yè)管理公司組織機構的整體功能，實現(xiàn)公司的總目標，根據(jù)上述四個基本要求，組織機構的設置應遵循以下原則：

　　(一)目標原則

　　公司有自己的經(jīng)營發(fā)展目標，組織機構的設置必須以公司的總體目標為依據(jù)。從某種意義上講，組織機構的設置是實現(xiàn)公司總目標的一種管理手段。因目標設置機構，因機構設職設人，這是組織機構設置的目標原則。

　　(二)統(tǒng)一領導與層次管理原則

　　物業(yè)管理公司的經(jīng)營戰(zhàn)略和重大決策權應集中在高層領導手中，而日常工作的管理與經(jīng)營權力則逐級授權，實行層次化管理。統(tǒng)一領導是各項工作協(xié)調(diào)進行和實現(xiàn)總目標的決策保證，分級層次管理則是充分發(fā)揮各級管理人員積極性的機制保障。如果公司的高層領導整日忙于事務性工作而很少花精力去考慮重大決策問題，則不僅會影響各層次管理人員的積極性，而且會使企業(yè)逐漸失去長遠的戰(zhàn)略目標，甚至迷失發(fā)展方向。這是企業(yè)逐漸步入正軌的情況下，高層領導尤應注意的層次化管理問題。

　　(三)分工協(xié)作原則

　　分工協(xié)作是社會發(fā)展進步的標志，它不僅能提高勞動生產(chǎn)率，而且能發(fā)揮整體效益。物業(yè)管理公司能否最大程度地發(fā)揮出整體效益，取決于組織機構的專業(yè)分工與相互協(xié)調(diào)。公司總的目標如能分層次落實到各個部門，使之各司其職，相互協(xié)作，目標也就不難實現(xiàn)了。

　　(四)責權對應原則

　　整個公司的責任和權力是對等的，委以責任的同時也必須委以自主完成任務所必需的權力。有責無權，不僅不能調(diào)動管理人員的積極性，而且使責任形同烏有，最終無法保證公司任務的完成;有權無責，必然助長官僚主義，導致權力濫用。

　　(五)有效管理幅度原則

　　在處理管理幅度與管理層級的關系時，一般情況下應盡量減少管理層級，盡可能地擴大管理幅度;否則，管理層級多了，人員和費用也多了，會影響公司的經(jīng)營效率。但是，有效的管理幅度必須考慮到機構特性、管理內(nèi)容、人員能力以及組織機構的健全程度等因素，管理幅度過大同樣也會影響公司的經(jīng)營效率。

　　三、物業(yè)管理公司組織機構的類型

　　物業(yè)管理公司組織機構的基本類型一般有直線制、直線職能制、生產(chǎn)區(qū)域制、事業(yè)部制等。目前，我國物業(yè)管理公司的組織機構主要采用以下幾種形式：

　　(一)直線制

　　直線制是企業(yè)管理機構最早的一種組織形式。采用這種類型的物業(yè)管理公司一般都是小型的專業(yè)化物業(yè)管理公司，以作業(yè)性工作為主，如專門的保潔公司、保安公司、維修公司等。這些公司下設專門的作業(yè)組，由經(jīng)理直接指揮。

　　直線制的特點是企業(yè)的各級組織機構從上到下實行垂直領導，各級主管人員對所屬單位的一切問題負責，不設專門職能機構，只設職能人員協(xié)助主管人員工作。

　　直線制的優(yōu)點是責權統(tǒng)一，行動效率高;缺點是對領導者的要求比較高，要通曉多種專門知識，親自處理許多具體業(yè)務。

　　(二)直線職能制

　　直線職能制是在直線制的基礎上吸收了職能制的長處。各級組織單位除主管負責人外，還相應地設置了職能機構。這些職能機構有權在自己的業(yè)務范圍內(nèi)從事各項專業(yè)管理活動。

　　目前，一般的大中型物業(yè)管理公司都采用直線職能制組織形式。如廣州市建設物業(yè)管理公司的組織機構基本上即屬于這種類型。公司總部設有物業(yè)管理部、計劃開發(fā)部、財務部，下設經(jīng)營部、房產(chǎn)管理部、江南管理部、江北管理部、天河管理部等，江南、江北和天河等管理部下設業(yè)務部門、職能部門，如天河管理部下設土建、水電、綠化環(huán)衛(wèi)、保安隊、管理處、資料、預算等業(yè)務部門和職能部門。

　　直線職能制綜合了直線制和職能制的優(yōu)點，既保持了直線制集中統(tǒng)一指揮的優(yōu)點，又具有職能分工的長處，它將機構形式分為兩個層次，一是管理層，一是作業(yè)層，這對減輕主管領導的負擔，提高決策質量和工作效率起到了非常重要的作用。

　　直線職能制的組織形式也有不足之處，它的下級往往缺乏必要的自主權，各個職能部門之間因缺乏橫向聯(lián)系而容易產(chǎn)生脫節(jié)和矛盾，信息反饋的速度以及對環(huán)境的敏感度比較差，等等。因此，采用此種類型的組織機構，應特別注意克服它的弱點。

　　(三)現(xiàn)行常見的組織機構

　　物業(yè)管理公司的組織機構雖然可以有多種類型，但無論是哪種類型，都必須從實際需要出發(fā)，根據(jù)自己公司的特點進行設置。目前，一般物業(yè)管理公司的機構設置大都采用經(jīng)理室管理層、職能部門層、下屬企業(yè)及管理處等三個層級的組織形式。

　　四、物業(yè)管理公司的集團化選擇

　　物業(yè)管理公司的集團化選擇，是指多家物業(yè)管理企業(yè)(法人)以實力雄厚的大企業(yè)為核心，按一定的關系組成的多法人聯(lián)合體。物業(yè)管理公司隨著自身業(yè)務的不斷拓展和下屬企業(yè)的不斷增多，也可自身發(fā)展壯大為企業(yè)集團。物業(yè)管理公司選擇集團化經(jīng)營的發(fā)展道路，實際上是市場競爭的必然結果，它對改善物業(yè)管理有以下優(yōu)點：

　　1.有利于資源共享，節(jié)省管理成本

　　現(xiàn)代大型物業(yè)需要現(xiàn)代化的維護保養(yǎng)設備。但是物業(yè)管理公司往往由于業(yè)務量不夠而不敢購置或不能發(fā)揮這些設備的作用，從而造成許多浪費。集團化管理可統(tǒng)籌調(diào)配人力物力，降低人力成本，提高設備利用率，從而大大提高市場競爭能力。

　　2.有利于實施品牌管理

　　集團化管理將所管轄的物業(yè)統(tǒng)一在一個品牌的旗幟下，使每個物業(yè)項目在管理理念、服務宗旨、運作模式、規(guī)章制度、行為規(guī)范甚至制服徽標等方面都能體現(xiàn)品牌的特色，這對推行統(tǒng)一規(guī)范化的有償性服務、樹立企業(yè)形象都是十分有益的。

　　3.有利于產(chǎn)生規(guī)模經(jīng)濟效益

　　集團化管理通過對每個物業(yè)項目的管理取得合理利潤，雖單個項目利潤有限，但集中各個項目的微利就合成為可觀的經(jīng)濟效益。

　　4.有利于實現(xiàn)物業(yè)管理的社會化和專業(yè)化

　　集團化的物業(yè)管理使管理權分散的物業(yè)相對集中到一批有品牌的、有實力的集團公司麾下，這對打破“誰建設，誰管理”的物業(yè)管理格局是有促進作用的。

　　上述說明，不論是從市場競爭的角度，還是從節(jié)約成本的角度，或是從物業(yè)管理本身的特點來看，物業(yè)管理公司走大型化、集團化經(jīng)營的發(fā)展道路，發(fā)揮集團的整體優(yōu)勢和規(guī)模經(jīng)濟優(yōu)勢，既是市場競爭的必然結果，同時也是實現(xiàn)節(jié)省管理成本、實施品牌管理和產(chǎn)生規(guī)模經(jīng)濟效益的選擇。

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