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制定住房消費(fèi)方案輔導(dǎo)(2)

更新時間:2011-02-22 23:10:43 來源:|0 瀏覽0收藏0

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  一、 住房消費(fèi)信貸

  (一) 住房消費(fèi)信貸的種類

  1 個人公積金貸款:不超過30年,利率低、要求提供擔(dān)保、貸款對象有特殊要求

  擔(dān)保的形式:抵押加一般保證、抵押加購房綜合險、質(zhì)押擔(dān)保、連帶責(zé)任保證

  2 個人住房商業(yè)性貸款:

  (1)個人住房按揭貸款

  (2)個人二手房貸款

  (3)個人商用房貸

  (4)個人住房轉(zhuǎn)按揭貸款

  (5)集資建房或個人自建房貸款

  (6)個人住房商業(yè)性貸款的形式:

  抵押貸款、質(zhì)押貸款、保證貸款和抵押(質(zhì)押)加保證貸款

  3 個人住房組合貸款:

  住房公積金中心和銀行對同一借款人所購的同一套住房發(fā)放的組合貸款。

  (二)還款方式和還款金額

  1 首付款:30%

  2 期款:借款人獲得房貸后,須定期向銀行歸還本息

  貸款在一年期以上的,采用等額本息還款法、等額遞增還款法、等額遞減還款法和等額本金還款法。

  等額本息每月還款額

  =[貸款本金*月利率*(1+月利率)還款期數(shù)] / [(1+月利率)還款期數(shù)-1]

  等額本金每月還款額

  =(貸款本金/還款期數(shù))+(貸款本金-累計已還本金)*月利率

  3 提前還貸的選擇權(quán)

  (1)提前還貸的三種情況:

  借款人貸款時對自身的償還能力估計不足;

  借款人在貸款時根據(jù)成本效益原則使用較大的住房貸款額度,而將自有資金投入高利潤項目,貸款后投資項目收益發(fā)生變化;

  借款人在貸款一段時間后收入增加,財務(wù)狀況改善。

  (2)提前還貸的方法:

  全部提前還貸;

  部分提前還貸,剩余貸款每月還款額不變,縮短還款期限;;

  部分提前還貸,剩余貸款每月還款額減少,還款期限不變;

  部分提前還貸,剩余貸款每月減少、同時還款期限縮短。

  (3)如何還貸最優(yōu)?

  (4)提前還貸需要注意的問題:違約金

  4延長貸款

  (三)利率調(diào)整對還款總額的影響

  案例:王先生年收入為10萬元,預(yù)計收入每年增加3%,每年的儲蓄比率為40%。目前有存款5萬元,打算5年后買房,假設(shè)王先生的投資報酬率為5%。王先生買房時準(zhǔn)備貸款20年,假設(shè)房貸利率為6%。

  問:可負(fù)擔(dān)首付款?可負(fù)擔(dān)房貸?可負(fù)擔(dān)房屋總價?

  王先生5年后的可負(fù)擔(dān)首付款為297827元,但是考慮到王先生購房后一系列的支出如相關(guān)稅費(fèi)、裝修等,把王先生可負(fù)擔(dān)的首付款設(shè)定為250000元。

  王先生買房時準(zhǔn)備貸款20年,假設(shè)房貸利率為6%,并且假設(shè)王先生每年的房貸還款額為40000元。

  則折算至王先生買房時,可負(fù)擔(dān)房貸為:458797元

  N=20; I/Y=6; PMT=40000; CPT PV=?

  可負(fù)擔(dān)房屋總價= 458797+250000=708797元

  驗證貸款比例是否合適?

  250000/708797=35%

  貸款比例=1- 35%=65%

  案例:

  張先生看好了一套100平方米的房子,據(jù)張先生了解,目前這套住房的價格是6000元/平方米,購買這套100平方米的房子所需要的費(fèi)用為60萬。張先生對首付房貸等問題不是很了解,想請理財規(guī)劃師給出建議。

  假設(shè)按7成按揭,貸款期限20年,按照6%的貸款利率,計算如下:

  P/Y=12; N=240; I/Y=6; PV=420000; CPT PMT=?

  計算得PMT=3009元。

  分期付款計算案例:

  張先生購買了一套總價100萬的新房,首付20萬,貸款80萬,利率為6%,期限為20年。如果采用等額本息方式,每月還款額為多少?張先生在還款5年之后,還有多少本金未還?還了多少本金?還了多少利息?

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