制定住房消費方案輔導(dǎo)(1)

　　一、 為什么要進行住房消費規(guī)劃?

　　根據(jù)負擔(dān)能力、個人所處的生命周期階段選擇合適的要求;

　　設(shè)定購房目標(biāo)，提前準(zhǔn)備;

　　根據(jù)客戶的財務(wù)狀況在各種還款方式中選擇最佳的還款方式;

　　將住房消費規(guī)劃與其他規(guī)劃如子女教育規(guī)劃、保險規(guī)劃、退休養(yǎng)老規(guī)劃等相結(jié)合，綜合考察，最終確定最佳的理財方案等。

　　二、 住房支出的分類：住房消費和住房投資

　　三、 購房的目標(biāo)：

　　1 購房面積需求：不必盲目求大、無需一次到位、量力而行

　　2 購房環(huán)境需求

　　3 購房規(guī)劃的流程圖 (教材46頁)

　　四、 購房的財務(wù)決策

　　(一) 財務(wù)規(guī)劃的基本方法

　　包括客戶家庭計劃購房的時間、希望的居住面積、房價這三大要素。

　　購房的財務(wù)決策――購房規(guī)劃的基本方法

　　1 可負擔(dān)首付款=目前凈資產(chǎn)在未來購房時的終值+以目前到未來購房這段時間年收入在未來購房時的終值*年收入中可負擔(dān)首付比例的上限

　　2 可負擔(dān)房貸：以未來購房時年收入為年金的年金現(xiàn)值*年收入中可負擔(dān)貸款的上限比例

　　3 可負擔(dān)房屋總價= 可負擔(dān)首付款+可負擔(dān)房貸

　　4 可負擔(dān)房屋單價=可負擔(dān)房屋總價/需求平方米數(shù)

　　方法一：以儲蓄及還貸能力估算負擔(dān)得起的房屋總價

　　估算可負擔(dān)首付款、估算可負擔(dān)房貸;

　　估算可負擔(dān)房屋總價：可負擔(dān)首付款+可負擔(dān)房貸

　　方法二：按想購買的房屋價格來計算首付和月供

　　(二) 其他需要考慮的因素

　　1 契稅：普通住宅1.5%，非普通住宅3%

　　2 評估費：一般二手房、高檔公寓、別墅需要評估

　　3 律師費：公積金貸款不需要

　　4 保險費：商業(yè)貸款采用財產(chǎn)抵押擔(dān)保的，須購買房屋綜合險，費率0.04-0.06%間。

　　5 抵押登記費：每平方米0.30元;二手房公證費每間200元

　　6 印花稅：與房地產(chǎn)開發(fā)商簽合同時，購房款的萬分之五;與商業(yè)銀行簽貸款合同時，貸款額的萬分之五

　　(三) 購房財務(wù)規(guī)劃的主要指標(biāo)

　　1 房屋月供款與稅前總收入的比率 ? 不超過25-30%

　　2 所有貸款月供款與稅前總收入的比率，一般控制在33-38%