物業(yè)管理師基本制度與政策知識(shí)點(diǎn)：前期物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容

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　　前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容

　　為規(guī)范和指導(dǎo)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽定前期物業(yè)服務(wù)合同，建設(shè)部于2004年9月制定并發(fā)布了《前期物業(yè)服務(wù)合同(示范文本)》，根據(jù)該示范文本，前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)包括以下內(nèi)容：

　　1.合同當(dāng)事人與物業(yè)的基本情況

　　(1)合同當(dāng)事人情況

　　(2)物業(yè)的基本情況

　　2.物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量

　　物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的項(xiàng)目，一般包括以下方面：(1)物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理;(2)物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理;(3)物業(yè)共用部位和相關(guān)場(chǎng)地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運(yùn)及雨、污水管道的疏通;(4)公共綠化的養(yǎng)護(hù)和管理;(5)車輛停放管理;(6)公共秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理;(7)裝飾裝修管理服務(wù);(8)物業(yè)檔案資料管理。

　　其他當(dāng)事人可針對(duì)所提供的服務(wù)項(xiàng)目，具體承諾各項(xiàng)服務(wù)達(dá)到的服務(wù)水平和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，作為合同的附件。例如，對(duì)于物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，可以承諾在正常損耗情況下，幾年內(nèi)不出現(xiàn)大修或中修事故;對(duì)于物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理，可以承諾建立共用設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)檔案，準(zhǔn)確記錄維修、養(yǎng)護(hù)情況;對(duì)于維修共用設(shè)施設(shè)備，保證業(yè)主用水、用電主要時(shí)段不受影響;對(duì)于公共綠化可以承諾配備專業(yè)人員養(yǎng)護(hù)和管理等等。

　　對(duì)于向特定業(yè)主提供單獨(dú)議價(jià)的其他服務(wù)，如承攬房屋裝修工程、代理房屋出租、代理家政服務(wù)等，也可以在前期物業(yè)服務(wù)合同列明，但不屬于公共服務(wù)項(xiàng)目。

　　3.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式

　　包干制和酬金制兩種收費(fèi)方式，建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商后，可以選擇其中的一種收費(fèi)方式。

　　4.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的內(nèi)容

　　物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)，是指利用物業(yè)共用部位與共用設(shè)施設(shè)備所進(jìn)行的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。例如利用物業(yè)大廈、場(chǎng)地進(jìn)行廣告經(jīng)營(yíng)，對(duì)物業(yè)共用部位、場(chǎng)地進(jìn)行出租經(jīng)營(yíng)等。一般情況下，物業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，便于統(tǒng)一管理、統(tǒng)一協(xié)調(diào)，還可以降低服務(wù)成本，擴(kuò)大利潤(rùn)空間。業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以就物業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的各個(gè)項(xiàng)目，作出具體約定，其中主要包括：(1)物業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的項(xiàng)目名稱;(2)物業(yè)經(jīng)營(yíng)部位的權(quán)屬界定;(3)物業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);(4)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)關(guān)于經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目收費(fèi)或利潤(rùn)的分成比例。

　　對(duì)于停車管理服務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)與停車場(chǎng)車位使用人另行簽訂書面的停車管理服務(wù)協(xié)議，明確雙方在車位使用及停車管理服務(wù)等方面的權(quán)利義務(wù)。

　　除停車管理服務(wù)項(xiàng)目外，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的會(huì)所經(jīng)營(yíng)、其他附屬房屋經(jīng)營(yíng)，以及廣告經(jīng)營(yíng)，均應(yīng)當(dāng)參照上述停車管理服務(wù)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的約定原則，明確權(quán)利義務(wù)。如果物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主所有的停車場(chǎng)、會(huì)所及其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施，統(tǒng)一委托物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)也可以在前期物業(yè)服務(wù)合同中，統(tǒng)一約定業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)對(duì)經(jīng)營(yíng)收入的分配比例或數(shù)額。

　　5.物業(yè)的承接查驗(yàn)

　　合同中可包含以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：

　　(1)說(shuō)明查驗(yàn)的共用部位共用設(shè)施設(shè)備的內(nèi)容;(2)雙方確認(rèn)共用部位共用設(shè)施設(shè)備存在的問題;(3)建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任和解決辦法;(4)建設(shè)單位應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)移交的資料;(5)建設(shè)單位的保修責(zé)任等。

　　6.物業(yè)的使用與維護(hù)

　　合同可包含以下幾個(gè)方面的約定：(1)建設(shè)單位和業(yè)主、使用人配合實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)規(guī)章制度的義務(wù);(2)物業(yè)管理企業(yè)制止業(yè)主和使用人違反業(yè)主臨時(shí)公約的具體措施;(3)物業(yè)管理企業(yè)對(duì)重大事項(xiàng)的告知義務(wù)和接受監(jiān)督義務(wù);(4)業(yè)主裝飾裝修房屋的約定;(5)物業(yè)管理用房的具體約定。

　　7.專項(xiàng)維修資金

　　主要包括專項(xiàng)維修資金的儲(chǔ)存、管理、使用和續(xù)籌等約定。

　　8.違約責(zé)任

　　主要包括甲乙雙方、業(yè)主和物業(yè)使用人的違約責(zé)任，以及共同約定的免責(zé)條款。

　　9.其他事項(xiàng)

　　主要包括合同期限，爭(zhēng)議的解決方式以及合同終止和續(xù)約條款

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