商品房銷售合同與銷售方式

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　　商品房銷售合同與銷售方式

　　(一)商品房銷售合同

　　1.商品房在銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。

　　2.商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：

　　(1)當(dāng)事人名稱或者姓名和住所;

　　(2)商品房基本狀況;

　　(3)商品房的銷售方式;

　　(4)商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間;

　　(5)交付使用條件及日期;

　　(6)裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾;

　　(7)供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任;

　　(8)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬;

　　(9)面積差異的處理方式;

　　(10)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜;

　　(11)解決爭(zhēng)議的方法;

　　(12)違約責(zé)任;

　　(13)雙方約定的其他事項(xiàng)。

　　(二)商品房銷售程序與方式

　　1.商品房銷售應(yīng)當(dāng)明示的相關(guān)文件

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》;預(yù)售商品房的，還必須明示《城市商品房預(yù)售管理辦法》。

　　2.預(yù)訂商品房應(yīng)當(dāng)正確處理預(yù)訂費(fèi)用

　　最高人民法院在《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》中，也作出如下規(guī)定：“出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。”“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同?！?/P>

　　3.商品房銷售價(jià)格與計(jì)價(jià)方式

　　商品房銷售價(jià)格由當(dāng)事人協(xié)商議定，經(jīng)濟(jì)適用住房等國(guó)家實(shí)行指導(dǎo)價(jià)格的商品房，按照有關(guān)規(guī)定定價(jià)。商品房銷售可以按套或單元計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。為增加透明度，減少面積爭(zhēng)議，許多城市目前要求預(yù)售商品房必須采用套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)方式。

　　商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。

　　4.銷售代理規(guī)則

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房的，受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立并取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)訂立書面委托合同，委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。

　　受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向買受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書，并如實(shí)向買受人介紹所代理銷售商品房的有關(guān)情況。

　　受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得代理銷售不符合銷售條件的商品房。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在代理銷售商品房時(shí)不得收取傭金以外的其他費(fèi)用。

　　5.商品房交付

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。

　　6.協(xié)助購(gòu)房人辦理產(chǎn)權(quán)證書

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項(xiàng)目委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位實(shí)施測(cè)繪，測(cè)繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。

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