2012年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》精講(51)

　　估價結果報告$lesson$

　　一、委托人：

　　名稱：××網(wǎng)球俱樂部有限公司

　　住所：(略)

　　法定代表人：(略)

　　二、估價機構：

　　名稱：××房地產(chǎn)估價公司

　　住所：××路××號

　　法定代表人：(略)

　　評估資質：(略)

　　三、估價對象概況：

　　估價對象位于××區(qū)崇仁路225號，屬××市城區(qū)五級地段。估價對象東鄰崇仁路，處于京漢大道與解放大道中段，周邊有亞洲大酒店、同濟醫(yī)院、××公園等大型物業(yè)及公共配套設施。該區(qū)域人口稠密，交通便利，商業(yè)較為繁榮，是××區(qū)中心地帶?！痢辆W(wǎng)球俱樂部系由××省體工三大隊與××網(wǎng)球俱樂部有限公司于1998年2月至1999年2月聯(lián)合開發(fā)(××省體工三大隊出地、××網(wǎng)球俱樂部有限公司出資，建成后的××網(wǎng)球俱樂部在保證××省體工三大隊專業(yè)隊正常訓練的前提下，由××網(wǎng)球俱樂部有限公司無償使用30年，時間為1999年2月1日至2029年1月31日)的集餐飲、休閑娛樂于一體的體育俱樂部，土地為出讓土地，出讓年限為50年。估價對象房地產(chǎn)由網(wǎng)球室及俱樂部綜合樓兩部分構成，總建筑面積為8800┫，總用地面積為6000┫。其中，網(wǎng)球室為1層全鋼網(wǎng)結構(地面鋪設美國進口聚丙烯塑膠乳劑面35層)，建筑面積4600┫，用地面積為4600┫;俱樂部綜合樓為3層框架結構，建筑面積為4200┫，用地面積為1400┫。俱樂部綜合樓內設配套運動服裝、用具商店，桑拿理療，酒吧，餐飲，KTV包房，舞廳，美容美發(fā)廳，辦公區(qū)。俱樂部綜合樓裝修情況為：第1層地面鋪花崗巖，第2、3層地面鋪地磚或地毯，部分地面為木質地板;墻面涂刷高級乳膠漆或貼各種石材，局部墻面固著有文件柜、櫥柜;天棚為藝術吊頂。整棟綜合樓裝修高檔，各種裝飾物(如鎮(zhèn)殿屏――滴水觀音、油畫等)點綴其中。

　　四、估價目的：房地產(chǎn)價格咨詢

　　五、估價時點：2000年10月9日

　　六、價值定義：本報告所確定的價值為估價對象剩余28.5年租賃權在估價時點的公開市場價值。

　　七、估價依據(jù)：

　?、?國家、省、市人民政府及其有關部門頒布的法律、法規(guī)和政策性文件;

　?、?房地產(chǎn)估價合同;

　?、?房地產(chǎn)估價規(guī)范(GB/T50291-1999);

　?、?××省體工三大隊與委托人簽訂的《關于改造省體工三大隊網(wǎng)球場地的合同》;

　　⑸ 委托人提供的1998年××網(wǎng)球俱樂部《資產(chǎn)負債表》及《損益表》;

　?、?委托人提供的相關合同及付款憑證;

　?、?委托人提供的其他相關資料;

　　⑻ 估價人員現(xiàn)場勘察及其收集整理的資料。

　　八、估價原則：

　　本估價報告是在獨立、客觀、公正的前提下，遵循下列原則：

　　⑴ 合法原則

　?、?最高最佳使用原則

　?、?替代原則

　　⑷ 估價時點原則

　?、?公平原則

　　九、估價方法：

　　估價人員認真分析所掌握的資料，進行了實地勘察和調查，根據(jù)估價對象的特點及評估目的，確定運用收益法、成本法作為本次估價的基本方法。

　?、?收益法：預計估價對象未來的正常收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

　　⑵ 成本法：求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

　　十、估價結果：

　　經(jīng)計算(具體分析測算過程見估價技術報告)，估價對象房地產(chǎn)租賃權在2000年10月9日的價值為RMB1912.15萬元，大寫人民幣壹仟玖佰壹拾貳萬壹仟伍佰元整。

　　十一、估價人員：

　　簽發(fā)人員：中國注冊房地產(chǎn)估價師 ×××

　　項目負責人：中國注冊房地產(chǎn)估價師 ×××

　　復核人員：中國注冊房地產(chǎn)估價師 ×××

　　撰寫人員：中國注冊房地產(chǎn)估價師 ×××

　　十二、估價作業(yè)日期：2000年10月9日至2000年10月13日

　　十三、估價報告應用的有效期：本估價報告及結果應用的有效期為一年，即自2000年10月13日起一年內有效。

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