2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》精講(24)

　　(三)其他權(quán)益的價(jià)格$lesson$

　　其他權(quán)益的價(jià)格在此未具體列明，泛指所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格以外的各種權(quán)益的價(jià)格，如租賃權(quán)價(jià)格、典權(quán)價(jià)格等。

　　概括起來，從權(quán)益角度來看的現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象有下列幾種：

　　(1)“干凈”的出讓土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的房地產(chǎn)(“干凈”是指該房地產(chǎn)的手續(xù)完備、產(chǎn)權(quán)明晰且未設(shè)定任何或任何形式的他項(xiàng)權(quán)利，下同);

　　(2)“干凈”的劃撥土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的房地產(chǎn);

　　(3)“干凈”的農(nóng)民集體所有土地上的房地產(chǎn);

　　(4)部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn);

　　(5)共有的房地產(chǎn);

　　(6)附帶有租約的房地產(chǎn)(即已出租的房地產(chǎn));

　　(7)設(shè)定了抵押權(quán)的房地產(chǎn)(即已抵押的房地產(chǎn));

　　(8)設(shè)定了典權(quán)的房地產(chǎn)(即已典當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn);

　　(9)設(shè)定了地役權(quán)的房地產(chǎn);

　　(10)手續(xù)不完備的

　　房地產(chǎn);

　　(11)產(chǎn)權(quán)不明或有爭(zhēng)議的房地產(chǎn);

　　(12)臨時(shí)用地或臨時(shí)建筑的房地產(chǎn)(又有未超過批準(zhǔn)期限的和已超過批準(zhǔn)期限的);

　　(13)違法占地或違法建筑的房地產(chǎn);

　　(14)已被劃為征用或拆遷范圍的房地產(chǎn);

　　(15)已被法院查封、監(jiān)管的房地產(chǎn)

　　(16)房地產(chǎn)的租賃權(quán)

　　(17)房地產(chǎn)的典權(quán);

　　(18)房地產(chǎn)的空間利用權(quán)(又有地下空間利用權(quán)和地上空間利用權(quán))。

　　十、買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、典價(jià)、保險(xiǎn)價(jià)值、課稅價(jià)值和征用價(jià)值

　　買賣價(jià)格是以買賣方式支付或收取的貨幣額、商品或其他有價(jià)物，簡(jiǎn)稱買賣價(jià)。

　　租賃價(jià)格常稱租金，在土地場(chǎng)合稱為地租，在房地混合場(chǎng)合稱為房租。中國(guó)大陸目前的房租有市場(chǎng)租金(或稱協(xié)議租金，是由市場(chǎng)供求狀況決定的租金)、商品租金(是以房地價(jià)值為基礎(chǔ)確定的租金，其構(gòu)成內(nèi)容包括折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息、房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、地?fù)?dān)和利潤(rùn)八項(xiàng)因素)、成本租金(是按照出租房屋雨經(jīng)營(yíng)成本確定的租金，由折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息、房產(chǎn)稅五項(xiàng)因素構(gòu)成)、準(zhǔn)成本租金和福利租金。房租有按使用面積計(jì)算的，也有按建筑面積計(jì)算的。住宅一般是按使用面積計(jì)租，非住宅一般是按建筑面積計(jì)租。

　　抵押價(jià)值是以抵押方式將房地產(chǎn)作為債權(quán)擔(dān)保時(shí)的價(jià)值。抵押價(jià)值的實(shí)質(zhì)是當(dāng)?shù)盅喝瞬宦男袀鶆?wù)，抵押權(quán)人依法以提供擔(dān)保的房地產(chǎn)折價(jià)或者拍賣、變賣時(shí)，該房地產(chǎn)所能實(shí)現(xiàn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值折算到設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的價(jià)值。

　　典價(jià)是在設(shè)定典權(quán)時(shí)，由典權(quán)人支付給出典人的金額。典價(jià)往往低于房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值。

　　保險(xiǎn)價(jià)值是將房地產(chǎn)投保時(shí)，為確定其保險(xiǎn)金額提供參考依據(jù)而評(píng)估的價(jià)值。

　　課稅價(jià)值是為課稅的需要，由估價(jià)人員評(píng)估的作為計(jì)稅依據(jù)的價(jià)值。

　　征用價(jià)值是政府強(qiáng)制征用房地產(chǎn)時(shí)給予的補(bǔ)償金額。

•2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間：10月13、14日
•2012房地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)上輔導(dǎo)招生簡(jiǎn)章
•2012年全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師考試報(bào)名時(shí)間匯總
•2012年房地產(chǎn)估價(jià)師由黑敬祥等主講

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