中國香港物業(yè)管理之房屋的維修、保養(yǎng)與管理
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房屋的維修、保養(yǎng)與管理
(一)公共屋村
中國香港房屋委員會(huì)非常注重其物業(yè)的保養(yǎng)、維修及改善。每年,屋村管理辦事處與保養(yǎng)工程組就屋村的保養(yǎng)、維修進(jìn)行磋商,按緩急程度和資源許可,安排工程和撥款。對于租住公屋的居民來說,由于公屋的管理、維修、保養(yǎng)、差餉及清潔等費(fèi)用已全部包括在租金中,因此,如果發(fā)生房屋維修保養(yǎng)事宜,只需按規(guī)定繳租金,不必再付管理費(fèi),房屋的維修和養(yǎng)護(hù)可分為兩類:
1.經(jīng)常性養(yǎng)護(hù)
房屋委員會(huì)每年處理的保養(yǎng)工程超過20萬件,屬于經(jīng)常性養(yǎng)護(hù)的工程占98%,而費(fèi)用僅占養(yǎng)護(hù)和維修總費(fèi)用的10%。經(jīng)常性養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容包括:疏通下水道,修理破裂的上水管道,修理平頂漏水,調(diào)換損壞的窗玻璃等。在經(jīng)常性養(yǎng)護(hù)的項(xiàng)目中,房屋委員會(huì)規(guī)定:90%的項(xiàng)目須在18天內(nèi)完工,其中22%的項(xiàng)目在3天內(nèi)完成,51%的項(xiàng)目須在一星期內(nèi)完成。若維修工作不能及時(shí)進(jìn)行,管理人員須在損壞處張貼告示,告知住戶修理工程將在何時(shí)施工,何時(shí)完工。他們認(rèn)為,迅速處理損壞之處,不但可增進(jìn)與住戶的良好關(guān)系,還可以減少住戶因不滿而對住房有意或潛意識的破壞。
公共屋村經(jīng)常性的養(yǎng)護(hù),由各屋村管理處人員負(fù)責(zé)安排。這些管理人員必須接受若干工程技術(shù)的訓(xùn)練,他們能夠處理發(fā)生的任何損壞,安排每日需要進(jìn)行的修理工作。管理人員每天都要巡視,如發(fā)現(xiàn)損壞,須立即填寫?zhàn)B護(hù)單,安排人員進(jìn)行修理。如損壞是重大緊急的,就先指示屋村管理處的工人進(jìn)行應(yīng)急修理,然后交由保養(yǎng)工程承造商維修,管理處的工人只負(fù)責(zé)維修較小規(guī)模的損壞。
住戶如發(fā)現(xiàn)損壞,可在管理人員巡視房屋時(shí)報(bào)告,或親自前往屋村管理處,或打電話報(bào)告屋村管理人員。當(dāng)管理人員接到報(bào)告時(shí),應(yīng)往現(xiàn)場查勘損壞的性質(zhì)程度。通過現(xiàn)場查勘,管理人員可決定如何安排修理工作,決定修理費(fèi)用由誰負(fù)責(zé)。
當(dāng)工人進(jìn)行維修時(shí),若發(fā)現(xiàn)需要維修的地方與養(yǎng)護(hù)單上填寫的不同時(shí),應(yīng)向屋村管理人員報(bào)告,以便避免錯(cuò)誤或拖延施工和完工后費(fèi)用上的糾紛。
維修工作完成后,屋村管理人員必須到現(xiàn)場,視察工程是否按養(yǎng)護(hù)單完成,材料的使用量等,這樣可作為對保養(yǎng)工程承造商的賬單審核的依據(jù),避免付款時(shí)發(fā)生糾紛。
2.預(yù)定計(jì)劃的維修
計(jì)劃維修占保養(yǎng)工程的2%,而費(fèi)用占維修和養(yǎng)護(hù)總費(fèi)用的90%。計(jì)劃維修工程每年約有4000件,如定期粉刷房屋的外墻,重新油漆欄桿,調(diào)換水管,清洗飲用水箱等。計(jì)劃維修周期,一般為5年,由房屋署保養(yǎng)工程科的技術(shù)人員負(fù)責(zé),審定工程的需要、設(shè)計(jì)和施工。計(jì)劃維修工程采用投標(biāo)的方式,由維修承造商負(fù)責(zé)。
對于業(yè)主和住戶在保養(yǎng)上的責(zé)任,規(guī)定為:一切公共地方、公共設(shè)施的維修由業(yè)主負(fù)責(zé)。對于內(nèi)部裝置,如屬于正常損耗,或工程本身處理不當(dāng),或材料質(zhì)量不符合要求造成的損壞,也由業(yè)主負(fù)責(zé)。一切因住戶不小心、疏忽、錯(cuò)誤使用而引起的損壞,包括意外的損壞,均由住戶負(fù)責(zé)維修費(fèi)用。
在房屋的養(yǎng)護(hù)和維修工程中,中國香港房屋委員會(huì)已廣泛采用電子計(jì)算機(jī)儲(chǔ)存和分析資料,如產(chǎn)業(yè)資料的統(tǒng)計(jì),監(jiān)督工程的進(jìn)度,費(fèi)用管理和統(tǒng)計(jì),維修設(shè)計(jì),安排工程之程序,物資管理和預(yù)防性保養(yǎng)工程施工的日期,并發(fā)出指示等。他們還采用一些先進(jìn)的儀器來檢查損壞,如采用電子探測器找出下水道位置,閉路電視檢查下水道淤塞等。
(二)居屋
根據(jù)“居者有其屋”計(jì)劃而營建的居屋是大型綜合開發(fā)居住小區(qū),由中國香港房屋署統(tǒng)一負(fù)責(zé)實(shí)施維修、養(yǎng)護(hù)與管理。其管理模式與公共屋村管理相類似,但也有其自身的特點(diǎn)。具體規(guī)定有:所有居屋業(yè)主必須簽署一份《大廈公共契約》,根據(jù)法律,設(shè)定各自的權(quán)利和義務(wù)。所有業(yè)主必須交納管理費(fèi),承擔(dān)安保、電梯、樓宇、公共部位、設(shè)施的保養(yǎng)、修繕等各項(xiàng)開支。根據(jù)《公共契約》,房屋署應(yīng)承擔(dān)居屋交付使用后5至10年的管理責(zé)任。管理期滿后,可以聘請私人管理公司代理。選擇私人管理公司必須符合“認(rèn)可物業(yè)管理代理登記冊”的基本條件,即不少于5年管理經(jīng)驗(yàn)和正在實(shí)施不少于2000個(gè)單位的管理。
對于私人發(fā)展商參建居屋計(jì)劃的物業(yè)管理,發(fā)展商必須向房屋署交納保證金,為1年保修期內(nèi)樓宇維修提供保證,同時(shí)提交一份銀行保證書作為10年內(nèi)妥善管理與維修的保證。由發(fā)展商自行組建或聘請的管理公司負(fù)責(zé)樓宇的日常管理。
居屋管理的主要工作范圍是:
1.居屋的保養(yǎng)與維修
包括根據(jù)《公共契約》由房屋署負(fù)責(zé)的樓宇結(jié)構(gòu)、公共部位、公共設(shè)施維修及各業(yè)主負(fù)責(zé)其所在單位的妥善保養(yǎng)。如因住戶保養(yǎng)不善而導(dǎo)致相鄰單位或公共部位的損毀,有關(guān)住戶必須承擔(dān)賠償責(zé)任。
2.居屋的安全保衛(wèi)
根據(jù)《公共契約》,可聘請專業(yè)保安公司提供全天安保服務(wù),包括巡察大廈、維持秩序、處理突發(fā)緊急事件等。
3.居屋的清潔服務(wù)
根據(jù)《公共契約》,可聘請專業(yè)清潔公司負(fù)責(zé)公共部位清潔,如按戶收集垃圾,清掃公用大堂、走道、樓梯、天臺等。
4.居屋的物業(yè)保險(xiǎn)
根據(jù)《公共契約》,房屋委員會(huì)代各業(yè)主購買火災(zāi)及其他意外保險(xiǎn),由辦事機(jī)構(gòu)根據(jù)份額向業(yè)主分?jǐn)偸杖 ?/P>
(三)私人樓宇
在中國香港自由經(jīng)濟(jì)體制下,中國香港政府對私人樓宇管理持尊重業(yè)主自治、推動(dòng)業(yè)主自主管理原則,政府持平衡、協(xié)調(diào)的立場。中國香港政府通過立法,引導(dǎo)業(yè)主成立群眾性社會(huì)組織,辦理注冊登記后成為社團(tuán)法人,進(jìn)行自我管理;也可以通過訂立合同,委托專業(yè)物業(yè)管理公司對其房屋進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)與管理。
為改善居住環(huán)境,樓宇內(nèi)的各項(xiàng)設(shè)施和設(shè)備,應(yīng)有適當(dāng)?shù)谋pB(yǎng)。通常需要注意保養(yǎng)的地方包括樓宇的外墻、內(nèi)墻、上蓋及地面。此外,水泵、消防設(shè)備等均應(yīng)經(jīng)常檢查,如有需要應(yīng)立即換上適合配件,水箱亦定期清洗。
在中國香港,私人樓宇如果日久失修,外墻破損或石粒松落,屋宇地政署會(huì)對大廈業(yè)主發(fā)出指令,著令業(yè)主在一段期限內(nèi)完成維修工程,而業(yè)主必須對指令作出反應(yīng)。否則于指定期限滿后,政府將代聘承建商進(jìn)行施工,一切費(fèi)用(包括監(jiān)工費(fèi)用),由業(yè)主承擔(dān)(即按公共契約內(nèi)的業(yè)權(quán)份數(shù)分擔(dān))。
(四)其他樓宇
1.商場
商場是向消費(fèi)者提供包羅萬象的各類商品的場所,其中百業(yè)陳列,因而樓宇管理工作更顯復(fù)雜。而商場樓宇管理的服務(wù)對象主要是兩類,一類是顧客,另一類是店東;前者希望商場安全舒適,后者希望商場提供更多生意。而為這兩類服務(wù)對象提供周到滿意的服務(wù),則是商場樓宇管理的主要目標(biāo)。商場樓宇管理工作主要有以下幾個(gè)內(nèi)容:
(1)確保樓宇設(shè)施和結(jié)構(gòu)不隨意更動(dòng)。通常,租用商場店鋪的業(yè)主都要進(jìn)行裝修,其間往往會(huì)對商場原先的空調(diào)、消防、給水排水設(shè)備加以改動(dòng)。管理人員應(yīng)針對這一情況,訂立一套裝修守則供商戶參考,保證不因其裝修工程而影響商場整體設(shè)施。
(2)增加商場人流以增加其營業(yè)額。提供一個(gè)舒適、潔凈的環(huán)境是增加人流量的前提條件,而商場獨(dú)特的形象更是吸引人流的有效手段。商鋪樓宇管理公司不僅在招商時(shí)要注意選擇有市場力的商店,而且更應(yīng)以優(yōu)惠的租金等條件招徠著名商號落戶開店。管理人員在審查商戶的裝修圖時(shí),要特別注意店面、招牌的設(shè)置是否符合商場的整體形象。
(3)交通便捷、停車有位對商場至關(guān)重要。樓宇管理人員應(yīng)爭取公共汽車就近設(shè)站,甚至可以自備小客車在公共汽車站和商場之間往來接送顧客。商場內(nèi)交通順暢,有電梯、自動(dòng)扶梯服務(wù),這也是至關(guān)重要的一條。
通過良好的樓宇管理可以樹立商場的美好形象,吸引顧客。為此,管理人員還應(yīng)該做到,在適當(dāng)?shù)牡胤皆O(shè)置明顯的方向指示牌,商店的招牌應(yīng)妥善管理,保持整潔美觀。設(shè)備設(shè)施應(yīng)加強(qiáng)養(yǎng)護(hù),減少停機(jī)率,為顧客提供方便及不間斷的服務(wù)。餐館、飲食店、百貨店、劇院及公共娛樂場所的空調(diào)設(shè)備要運(yùn)行正常,冷熱相宜。防火通道要保持暢通無阻。所有的固定裝置、設(shè)備、裝飾品都必須達(dá)到一定的高度和牢度,符合安全標(biāo)準(zhǔn),避免顧客特別是小孩子不慎受傷。對餐館、飲食店的排氣裝置、排污管、排油煙濾油裝置要經(jīng)常監(jiān)督檢查,以免造成污染和對他人的滋擾。
2.工業(yè)大廈
工業(yè)大廈的主要用途是作生產(chǎn)場地之用,因而水、電、燃料的供應(yīng)和通道暢通是不可或缺的條件。樓宇管理必須保證能源供應(yīng)的通暢,同時(shí)要注意防止某些廠家因負(fù)荷超載而導(dǎo)致災(zāi)害。
工業(yè)大廈內(nèi)部運(yùn)輸系統(tǒng)必須有足夠的能力和順暢的系統(tǒng),進(jìn)出原料、設(shè)備或產(chǎn)品的裝卸區(qū)域一定不能被租戶占為堆場、倉庫,而且裝卸作業(yè)占位也不能耽擱,這些都需要由物業(yè)管理制定條例予以保障。
工業(yè)大廈是最難管理的物業(yè),其存在的常見問題主要有:公用部位與防火通道易受堵塞;廠家存儲(chǔ)易燃物品易造成火警;笨重的機(jī)器與存放過多的貨物,超過樓面結(jié)構(gòu)所能承受的荷載;機(jī)器運(yùn)行時(shí)的振動(dòng)荷載過大;廠家搭建違章建筑;因使用公用電梯及公用貨物裝卸而引起糾紛;因使用不當(dāng)或頻繁使用,造成房屋損耗嚴(yán)重,養(yǎng)護(hù)維修費(fèi)用高,電梯與其他樓宇設(shè)施容易受損;由于使用過度,人多手雜,樓字難以保持清潔。造成這類問題的原因,是使用這類樓宇的人員的文化素質(zhì)較低。
3.辦公樓
辦公樓需要高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的管理服務(wù)。這類樓宇大都有比較現(xiàn)代化的設(shè)備,除自動(dòng)控制的高檔電梯與升降機(jī)外,還有由電腦控制的樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)、中央空調(diào)、通風(fēng)、保安監(jiān)控、自動(dòng)給水濾水、消防自動(dòng)報(bào)警以及應(yīng)急自備電力等設(shè)備。這些設(shè)備需要由具備專業(yè)知識與技術(shù)的人員來操作與養(yǎng)護(hù)。特別是出入口、洗手間、公共通道、清潔衛(wèi)生要求甚高,要保持極好的清潔度,樓宇的外墻也需要定期清潔。辦公樓的物業(yè)管理質(zhì)量直接影響物業(yè)的租金收益。
辦公樓的管理主要是保持高貴的氣派和潔凈典雅的環(huán)境。對樓宇管理工作來說,確保通信設(shè)施的先進(jìn)、可靠和安保人員、清潔人員恪盡職守是至關(guān)重要的。一般而言,租戶公司的人員與來訪者來來往往,絡(luò)繹不絕,人流量很大,確保安全與注意禮節(jié),兩者之間的關(guān)系尤應(yīng)加以注意。
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