2014土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)選擇題2

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　　11、 采用收益還原法評(píng)估承租土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，其土地還原率一般應(yīng)( )出讓土地使用權(quán)還原率。

　　A.低于

　　B.高于

　　C.等于

　　D.等于或低于

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： b

　　解　　析：采用收益還原法評(píng)估承租土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，其土地還原率一般應(yīng)( )出讓土地使用權(quán)還原率。

　　12、 某商店占地面積35平方米，建筑物面積60平方米，年正常經(jīng)營(yíng)性收入為45000元，年經(jīng)營(yíng)總費(fèi)用為5000元，建筑物年純收益為10000元，若土地還原率取10.0%，則該商店所占土地的總價(jià)格約為( )萬(wàn)元。

　　A.20

　　B.30

　　C.40

　　D.50

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： b

　　解　　析：45000-5000-10000=30000元;30000/10%=300000=30萬(wàn)元。

　　13、 某宗房地產(chǎn)，年凈收益50萬(wàn)元，建筑物價(jià)值250萬(wàn)元，建筑物還原率8%，土地還原率6%，則該宗房地產(chǎn)的總價(jià)值為( )萬(wàn)元。

　　A.500.00

　　B.714.29

　　C.750.00

　　D.833.33

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： c

　　解　　析：建筑物收益=250×8%=20萬(wàn)元;土地年收益=50-20=30萬(wàn)元;土地價(jià)格=30/6%=500萬(wàn)元;房地產(chǎn)總價(jià)值=建筑物價(jià)值+土地價(jià)格=250+500=750萬(wàn)元。

　　14、 采用收益還原法評(píng)估某宗土地的價(jià)格時(shí)，除有租約限制外，應(yīng)選取( )作為估價(jià)依據(jù)。

　　A. 類似土地的客觀純收益

　　B.類似土地的實(shí)際純收益

　　C. 類似土地的最高純收益

　　D.類似土地的最低純收益

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： a

　　解　　析：采用收益還原法評(píng)估某宗土地的價(jià)格時(shí)，除有租約限制外，應(yīng)選取類似土地的客觀純收益作為估價(jià)依據(jù)。

　　15、 若選擇的比較交易案例成交地價(jià)為580元/平方米，對(duì)應(yīng)土地使用權(quán)年期為25年，而待估宗地的出讓年期為37年，土地還原率取7%，則待估宗地經(jīng)過(guò)年期修正后的價(jià)格為( )元/平方米。

　　A.515.3

　　B.532.6

　　C.635.4

　　D.652.8

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： d

　　解　　析：待估宗地經(jīng)過(guò)年期修正后的價(jià)格=580×[1-1/(1+7%)37]/ [1-1/(1+7%)25]= 652.8元/平方米

　　16、 根據(jù)商業(yè)出租柜臺(tái)資料評(píng)估土地價(jià)格，可采用下述公式計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)：樣點(diǎn)地價(jià)=( )/(出租柜臺(tái)分?jǐn)偼恋孛娣e×土地還原率)。

　　A. 商店純收益

　　B.商店總收益

　　C.商店土地純收益

　　D. 商店出租柜臺(tái)土地純收益

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： d

　　解　　析：樣點(diǎn)地價(jià)=商店出租柜臺(tái)土地純收益/(出租柜臺(tái)分?jǐn)偼恋孛娣e×土地還原率)。

　　17、 市場(chǎng)比較法中正確的估價(jià)程序是( )。

　　A. ①確定修正項(xiàng)目;②評(píng)估比較案例價(jià)格;③比較期日修正;④評(píng)估待估宗地價(jià)格

　　B.①確定比較案例;②收集資料;③評(píng)估待估宗地價(jià)格;④價(jià)格修正

　　C.①評(píng)估比較案例價(jià)格;②收集資料;③確定修正項(xiàng)目;④評(píng)估待估宗地價(jià)格

　　D.①搜集交易案例;②選擇交易案例;③比較期日修正;④計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： d

　　解　　析：搜集交易案例;選擇交易案例;比較期日修正;計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格

　　18、 在剩余法的基本公式“地價(jià)=不動(dòng)產(chǎn)售價(jià)―開(kāi)發(fā)成本―利潤(rùn)―利息―稅金”中，利息是指( )。

　　A. 開(kāi)發(fā)費(fèi)的利息

　　B.各項(xiàng)預(yù)付資本的利息

　　C.貸款資金的利息

　　D.場(chǎng)地取得費(fèi)及開(kāi)發(fā)費(fèi)用的利息

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： b

　　解　　析：剩余法的利息是指各項(xiàng)預(yù)付資本的利息。

　　19、 采用剩余法評(píng)估土地價(jià)格，其結(jié)果的可靠性取決于是否遵循了( )。

　　A. 預(yù)測(cè)原則和替代原則

　　B.供求原則和協(xié)調(diào)原則

　　C.預(yù)測(cè)原則和最有效使用原則

　　D.競(jìng)爭(zhēng)原則和貢獻(xiàn)原則

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： c

　　解　　析：采用剩余法評(píng)估土地價(jià)格，其結(jié)果的可靠性取決于是否遵循了預(yù)測(cè)原則和最有效使用原則。

　　20、 評(píng)估待開(kāi)發(fā)生地價(jià)格，可以采用剩余法按下列計(jì)算公式求?。荷貎r(jià)格=( )―土地開(kāi)發(fā)費(fèi)―利息―稅金―利潤(rùn)。

　　A. 物業(yè)開(kāi)發(fā)總價(jià)值

　　B.房地價(jià)格

　　C.熟地價(jià)格

　　D. 房地總收益

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： c

　　解　　析：生地價(jià)格=熟地價(jià)格―土地開(kāi)發(fā)費(fèi)―利息―稅金―利潤(rùn)。

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