2014年物業(yè)管理師基本制度與政策：業(yè)主委員會（1）

　　三、業(yè)主委員會

　　(一)業(yè)主委員會的性質(zhì)

　　《條例》將業(yè)主委員會明確定位為業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會由全體業(yè)主通過業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會的常設(shè)性執(zhí)行機(jī)構(gòu)，對業(yè)主大會負(fù)責(zé)，具體負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會交辦的各項(xiàng)物業(yè)管理事項(xiàng)。

　　(二)業(yè)主委員會的職責(zé)

　　《條例》規(guī)定了業(yè)主委員會的五項(xiàng)主要職責(zé)：

　　1.召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實(shí)施情況

　　除了首次業(yè)主大會會議外，業(yè)主委員會是業(yè)主大會會議的法定召集人。首次業(yè)主大會會議以后的定期會議和臨時會議均由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)籌備和召集。

　　業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)具體負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各項(xiàng)物業(yè)管理事項(xiàng)的實(shí)施與管理，因此，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期召集業(yè)主大會會議，將有關(guān)物業(yè)管理事項(xiàng)的實(shí)施情況向業(yè)主大會報告并接受業(yè)主大會的監(jiān)督。

　　2.代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同

　　業(yè)主大會享有選聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利，但業(yè)主大會的成員是全體業(yè)主，不可能由業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同?？陀^上，物業(yè)管理合同的簽訂只能由業(yè)主委員會來具體進(jìn)行。

　　業(yè)主大會通過會議決定的方式選聘某一物業(yè)管理企業(yè)后，應(yīng)由業(yè)主委員會代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)正式簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

　　3.及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同

　　業(yè)主對業(yè)主委員會的工作享有監(jiān)督權(quán)，并有就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出意見和建議的權(quán)利。物業(yè)使用人是指物業(yè)的承租人和其他實(shí)際使用物業(yè)的非業(yè)主。物業(yè)使用人基于其對物業(yè)實(shí)際上的使用，不可避免地會參與到物業(yè)管理活動中來。

　　業(yè)主委員會作為聯(lián)系廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的橋梁，應(yīng)當(dāng)及時了解并聽取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見與建議，并把業(yè)主的這些建議和意見反映給物業(yè)管理企業(yè)，以提高物業(yè)管理水平。

　　業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同之后，作為合同一方當(dāng)事人享有對物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同的情況進(jìn)行監(jiān)督的權(quán)利。如監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)是否嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同的職責(zé)等。

　　在履行監(jiān)督職責(zé)的同時，業(yè)主委員會有義務(wù)協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)的工作，盡可能地為其工作提供方便，協(xié)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系，幫助物業(yè)管理企業(yè)更好地履行物業(yè)服務(wù)合同。

　　4.監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施

　　業(yè)主公約在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的實(shí)施是否到位直接影響到物業(yè)品質(zhì)、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生狀況的好壞。業(yè)主委員會有權(quán)對業(yè)主公約的實(shí)施情況進(jìn)行監(jiān)督，

　　一旦有業(yè)主不遵守業(yè)主公約的規(guī)定，影響到其他業(yè)主的合法權(quán)益或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共利益時，業(yè)主委員會有權(quán)予以制止、批評教育、責(zé)令限期改正，并依照業(yè)主公約的規(guī)定進(jìn)行處理。

　　5.業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)

　　除了以上法定職責(zé)外，業(yè)主委員會還應(yīng)當(dāng)履行業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。如業(yè)主委員會對各類物業(yè)管理檔案資料、會議記錄的保管;對業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則修訂文本的起草;對有關(guān)印章、財(cái)產(chǎn)的保管;對業(yè)主之間和業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間糾紛的調(diào)解等等。

　　(三)業(yè)主委員會的備案

　　業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，一經(jīng)業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，就在業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的任期內(nèi)履行相關(guān)職責(zé)。因此，《條例》規(guī)定業(yè)主委員會成立后應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案，

　　以便政府行政主管部門對業(yè)主委員會的情況進(jìn)行必要的了解和掌握。備案一般應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主委員會的成員基本情況、業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則等主要內(nèi)容。

　　以前，在我國一些地方的物業(yè)管理法規(guī)中，規(guī)定業(yè)主委員會實(shí)行登記制度，即業(yè)主委員會成立后要到房地產(chǎn)行政主管部門進(jìn)行登記審核。

　　這樣做的目的是強(qiáng)化對業(yè)主委員會的管理，但在實(shí)踐中存在許多的問題：首先，政府房地產(chǎn)行政主管部門缺少足夠的精力和時間對業(yè)主委員會進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的審核，難以起到登記的效果。

　　其次，登記審核容易造成政府對業(yè)主委員會的成立與運(yùn)作進(jìn)行一些不正當(dāng)?shù)母深A(yù)，而且業(yè)主委員會是業(yè)主自律的一種形式，政府不宜干預(yù)過多，介入太深。

　　政府的作用主要應(yīng)該體現(xiàn)在指導(dǎo)、幫助、協(xié)調(diào)、監(jiān)督業(yè)主委員會的成立及運(yùn)作上，以保證業(yè)主委員會真正代表全體業(yè)主的利益。因此，《條例》明確對業(yè)主委員會實(shí)行備案制度，以區(qū)別于審批制度。

　　為了督促業(yè)主委員會及時納入到有關(guān)部門的監(jiān)督管理中去，《條例》還對業(yè)主委員會備案的時間作了限定，規(guī)定備案的時間為自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)。

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