2014年物業(yè)管理師考試輔導(dǎo)資料：房屋管理的法律依據(jù)

　　房屋管理的法律依據(jù)

　　中國香港樓宇、屋村管理的公共契約是有關(guān)各方直接遵循行為規(guī)范，它能具有法律效力的關(guān)鍵在于，自始至終以法律為依據(jù)。公共契約的宗旨、內(nèi)容和制訂程序符合法律規(guī)定;公共契約的執(zhí)行、監(jiān)督和保證均憑借法制;若對公共契約的解釋、貫徹的出現(xiàn)異議和爭端，更須直接上訴法院，依法裁決和處理。

　　中國香港樓宇、屋村管理的法制化，實(shí)際上包含公共契約和相關(guān)法律的成龍配套相互為用，體現(xiàn)出依法管理的系列化、規(guī)范化。

　　在中國香港，同樓宇、屋村管理有關(guān)的法律依據(jù)，主要有以下幾個(gè)條例：

　　1.房屋條例

　　該條例是為房屋委員會的設(shè)立、各級組織機(jī)構(gòu)管理權(quán)限的明確而制訂的。于1973年4月1日公布，列為中國香港法例第283章。房屋條例給樓宇和屋村管理機(jī)構(gòu)設(shè)置和權(quán)限提供較高層次的法律依據(jù)。

　　2.多層大廈(業(yè)主立案法團(tuán))條例

　　該條例是在加強(qiáng)樓宇、屋村管理的原則指引下有效發(fā)揮業(yè)主集體自治力量而確立的法例。該條例首先賦予業(yè)主立案法團(tuán)的成立以法律地位。根據(jù)此條例，樓宇、屋村的業(yè)主有權(quán)成立自己的組織――業(yè)主立案法團(tuán)。

　　成立業(yè)主立案法團(tuán)的第一步工作是召開業(yè)主大會。業(yè)主大會選出管理委員會的成員，包括主席、秘書等;第二步是管理委員會于成立后14天內(nèi)，依照條例規(guī)定向田土注冊處處長申請注冊為立案法團(tuán)。

　　業(yè)主立案法團(tuán)成立后，日常的管理事務(wù)及決策，將交由管理委員會負(fù)責(zé)處理。而管理委員會則按時(shí)向各業(yè)主報(bào)告會務(wù)。因此，管理委員會除了在各分會業(yè)主注冊成立立案法團(tuán)之日起一定時(shí)間內(nèi)，安排召開該法團(tuán)的第一次周年大會外，每年還要召開周年大會一次。同時(shí)，每次都要將賬目結(jié)算清楚，呈交大會審核。

　　3.規(guī)劃條例

　　規(guī)劃條例既是城市和樓宇、屋村建設(shè)的藍(lán)圖，也是有關(guān)管理的依據(jù)，它在依法治城和依法治區(qū)中，均有基礎(chǔ)性的作用。中國香港早在1939年即行制定，列為中國香港法例的第131章。該法例要求城市規(guī)劃要“像設(shè)計(jì)一座大廈的造型一樣，通過進(jìn)行系統(tǒng)的準(zhǔn)備和制定合理布局的市區(qū)發(fā)展規(guī)劃，促進(jìn)社會的健康、秩序、福利和公共福利的發(fā)展”。該法例還賦予被批準(zhǔn)的規(guī)劃以法律效力，不僅是規(guī)范城市、進(jìn)行宏觀管理的法律依據(jù)，也是規(guī)范建筑物，從事樓宇、屋村管理的法律依據(jù)。

　　4.建筑物條例物業(yè)管理師考試科目

　　該條例是對包括住宅、商店、辦公室和各類公用房屋、設(shè)施在內(nèi)的建筑物進(jìn)行直接管理的法律規(guī)范，除對建筑工程的申報(bào)、批準(zhǔn)等有詳盡的規(guī)定、嚴(yán)格的程序外，對建筑物的使用、改動等也有相應(yīng)的要求和規(guī)范。

　　5.消防條例

　　該條例對預(yù)防和制止火災(zāi)作出規(guī)定，這是樓宇、屋村管理的重要依據(jù)和法律保證。條例規(guī)定，任何設(shè)有消防裝置或設(shè)備樓宇之業(yè)主，或業(yè)主不在場時(shí)，其住客須隨時(shí)保持該幢裝置或設(shè)備操作效能良好，并須每12個(gè)月至少由注冊之消防裝置承辦商檢查該幢消防裝置及設(shè)備一次。

　　6.公共衛(wèi)生條例

　　對維護(hù)樓宇、屋村的公共衛(wèi)生作出明確規(guī)定，以便嚴(yán)格制止“臟、亂、差”現(xiàn)象。

　　7.防止賄賂條例

　　把廉政建設(shè)具體化、法制化，對健全和加強(qiáng)管理有著深刻的意義。根據(jù)《防止賄賂條例》第九條，任何雇員，包括受雇為大廈管理員、清潔工或維修工的，未經(jīng)雇主許可，在執(zhí)行與職務(wù)有關(guān)的事務(wù)上索取或接受任何利益，即屬違法，而提供利益者，也同屬違法。

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