2014年經(jīng)濟師考試《中級房地產(chǎn)》章節(jié)輔導：開發(fā)項目目標市場選擇

 2013年經(jīng)濟師考試真題答案及權(quán)威解析

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　　第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目目標市場選擇

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)項目目標市場選擇的含義

　　目標市場就是企業(yè)決定進入的細分市場，是企業(yè)經(jīng)過市場細分，以及細分市場評估后，決定以相應(yīng)的商品和服務(wù)去滿足其需要和服務(wù)的消費者群。

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目目標市場選擇就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過細致的市場調(diào)研，科學的市場分析，考慮宏觀環(huán)境、微觀環(huán)境、企業(yè)素質(zhì)以及企業(yè)所擁有的資源，為自己即將實施的項目選擇一個或幾個準備進入的細分市場的過程。

　　二、影響目標市場選擇的主要因素

　　(一)市場規(guī)模：指細分市場的規(guī)模大小及其發(fā)展?jié)摿Α?/p>

　　(二)資源條件：指企業(yè)所擁有的或企業(yè)能籌集到的可供支配的資源。

　　(三)環(huán)境條件：指項目所在地段的環(huán)境是否與目標市場的要求相適應(yīng)。

　　(四)盈利性因素：取決于目標市場的結(jié)構(gòu)吸引力，由競爭對手、替代品、買方、供應(yīng)商以及潛在的進入者共同決定。

　　(五)風險性因素：由于意外因素影響，使項目收益偏離預(yù)期投資效益的程度。(六)政策性因素：包括國家住房政策、土地政策、信貸政策、城市規(guī)劃政策、環(huán)境保護政策、稅收政策等。

　　三、swot分析

　　分析企業(yè)的優(yōu)勢(strengths)、劣勢(weaknesse8)、機會( opporturuties)和威脅(threats)。swot分析將對企業(yè)內(nèi)外部條件各方面內(nèi)容進行綜合和概括，進而分析項目的優(yōu)劣勢、面臨的機會和威脅，通過調(diào)查列舉出來并依照矩陣形式排列，然后用系統(tǒng)分析的思想把各種因素相互匹配起來加以分析，為項目決策提供更全面詳細的依據(jù)。

　　四、目標市場選擇的程序

　　五、房地產(chǎn)客戶需求特征分析

　　客戶需求特征分析是指對初步選定的目標市場的需求特征所作的研究、歸納和分析，其基礎(chǔ)來源于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所做的市場調(diào)研。

　　(一)消費能力：可用于支付住房的資金數(shù)量;能承受的房屋總價和單價;信貸能力(受收入水平、職業(yè)等影響);能接受的物業(yè)管理費水平。

　　(二)消費目的：自用;他用;投資置業(yè)

　　(三)消費方式：一次性支付：按揭

　　習題：swot分析法所分為的四個因素是內(nèi)部優(yōu)勢因素、內(nèi)部劣勢因素、外部市場環(huán)境中的機會因素和外部市場環(huán)境中的( )因素

　　a風險因素b威脅因素c挑戰(zhàn)因素d幫助因素

　　答案：b