《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》第一章考點(diǎn):物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的目標(biāo)

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　　物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的目標(biāo)

　　物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的目標(biāo)，是從業(yè)主的角度出發(fā)，在物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命的全壽命周期內(nèi)，持續(xù)滿足租戶正?？臻g使用需求，在實(shí)現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化的基礎(chǔ)上，保持和提高物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值以及未來(lái)發(fā)展?jié)摿?。這里所說(shuō)的物業(yè)業(yè)主，既包括直接持有物業(yè)產(chǎn)權(quán)的企業(yè)或機(jī)構(gòu)，也包括這些企業(yè)或機(jī)構(gòu)背后的投資者。

　　例如，在新加坡嘉德置地集團(tuán)發(fā)起的嘉茂房地產(chǎn)投資信托基金(嘉茂REITs)的組織結(jié)構(gòu)中(圖1-1)，為了使該房地產(chǎn)投資信托基金計(jì)劃下的物業(yè)投資項(xiàng)目獲得有效的專(zhuān)業(yè)管理，由嘉德置地集團(tuán)全資控股的嘉茂信托基金管理公司負(fù)責(zé)基金管理和資產(chǎn)管理，將物業(yè)管理工作委托給同樣為嘉德置地公司全資控股的嘉德置地零售管理公司。因此，就嘉德置地集團(tuán)而言，其承擔(dān)的物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理工作，同時(shí)覆蓋了資產(chǎn)管理和物業(yè)管理兩個(gè)層次的管理工作。而且僅就其物業(yè)管理而言，因?yàn)樵黾恿松虡I(yè)物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)績(jī)效的考核指標(biāo)，使其管理職能向經(jīng)營(yíng)管理的方向有了很大的拓展。

　　在房地產(chǎn)投資信托基金的組織結(jié)構(gòu)下，承擔(dān)物業(yè)管理工作的物業(yè)管理企業(yè)，通常要承擔(dān)如下責(zé)任：

　　1.策劃租戶的組合及物色潛在租戶;

　　2.制訂及落實(shí)租務(wù)策略;

　　3.執(zhí)行租務(wù)條件;

　　4.確保所管理的物業(yè)遵守國(guó)家法規(guī);

　　5.履行租務(wù)管理工作，例如管理租戶租用物業(yè)的情況及附屬康樂(lè)設(shè)施，就出租、退租、租金調(diào)整、終止租約及續(xù)訂租約與租戶磋商;

　　6.進(jìn)行租務(wù)評(píng)估、制訂租約條款、擬備租約、收取租金、追收欠租及收回物業(yè);

　　7.執(zhí)行例行的管理服務(wù)，包括保安監(jiān)控、防火設(shè)施、通信系統(tǒng)及緊急事故管理;

　　8.制訂及落實(shí)有關(guān)樓宇管理、維修及改善的政策及計(jì)劃;

　　9.提出更新改造建議及監(jiān)察有關(guān)活動(dòng)。

　　此外，物業(yè)管理企業(yè)的管理工作，還要與基金管理公司的投資策略、現(xiàn)金流量管理、財(cái)務(wù)計(jì)劃等進(jìn)行有效的配合。

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