《物業(yè)經(jīng)營管理》第二章考點:房地產(chǎn)投資的特征

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　　房地產(chǎn)投資的特性

　　(l)位置固定性或不可移動性。

　　位置固定性或不可移動性，是房地產(chǎn)最重要的一個特性。

　　(2)壽命周期長。

　　房地產(chǎn)具有壽命周期長的特點，房地產(chǎn)投資可以是一種長期投資。

　　房地產(chǎn)壽命可以區(qū)分為經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命。

　　經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場和運營狀態(tài)下，房地產(chǎn)的經(jīng)營收益大于其運營成本，即凈收益大于零的持續(xù)時間;

　　自然壽命是指房地產(chǎn)從地上建筑物建成投入使用開始，直至建筑物由于主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的自然老化或損壞，不能繼續(xù)保證安全使用的持續(xù)時間。

　　自然壽命一般要比經(jīng)濟(jì)壽命長得多。

　　房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命與其使用性質(zhì)相關(guān)。

　　應(yīng)該指出的是，稅法中規(guī)定的有關(guān)固定資產(chǎn)投資回收或折舊年限，往往是根據(jù)國家的稅收政策確定的，不一定和房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命或自然壽命相同。

　　(3)適應(yīng)性。

　　適應(yīng)性是指為了適應(yīng)市場環(huán)境的變化，投資者調(diào)整房地產(chǎn)使用功能的方便程度。

　　房地產(chǎn)本身并不能產(chǎn)生收益，也就是說房地產(chǎn)的收益是在使用過程中產(chǎn)生的。

　　由于這個原因，置業(yè)投資者及時調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，使之既適合房地產(chǎn)市場的需求特征，又能增加置業(yè)投資的收益。

　　(4)各異性。

　　各異性是指房地產(chǎn)市場上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。

　　由于受區(qū)位和周圍環(huán)境的影響，土地不可能完全相同;兩棟建筑物也不可能完全一樣，即使是在同一條街道兩旁同時建設(shè)的兩棟采用相同設(shè)計形式的建筑物，也會由于其內(nèi)部附屬設(shè)備、臨街情況、物業(yè)管理情況等的差異而有所不同，而這種差異往往最終反映在兩宗物業(yè)的租金水平和出租率等方面。

　　每一宗物業(yè)在房地產(chǎn)市場中的地位和價值不可能與其他物業(yè)完全一致。

　　(5)政策影響性。

　　政策影響性是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。

　　政府的土地供給、住房、金融、財政稅收等政策的變更，均會對房地產(chǎn)的市場價值、進(jìn)而對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生影響。

　　(6)專業(yè)管理依賴性。

　　專業(yè)管理依賴性是指房地產(chǎn)投資離不開專業(yè)化的投資管理活動。

　　(7)相互影響性。

　　相互影響性是指房地產(chǎn)價值受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響。