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《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》第二章考點(diǎn):房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的概念

更新時(shí)間:2013-12-25 16:06:46 來(lái)源:|0 瀏覽0收藏0
摘要 2014年物業(yè)管理師考試《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》第二章房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇知識(shí)點(diǎn),相關(guān)內(nèi)容已經(jīng)整理更新,詳細(xì)內(nèi)容點(diǎn)擊查看。

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  房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的基本概念

  (一) 風(fēng)險(xiǎn)的定義

  從房地產(chǎn)投資的角度來(lái)說(shuō),風(fēng)險(xiǎn)可以定義為未獲得預(yù)期收益可能性的大小。完成投資過(guò)程進(jìn)入經(jīng)營(yíng)階段后,人們就可以計(jì)算實(shí)際獲得的收益與預(yù)期收益之間的差別,進(jìn)而也就可以計(jì)算獲取預(yù)期收益可能性的大小。

  例如,物業(yè)1為寫(xiě)字樓項(xiàng)目,2002年末價(jià)值為1000萬(wàn)元,預(yù)計(jì)2003年末價(jià)值為1100萬(wàn)元的可能性為50%、為900萬(wàn)元的可能性為 50%,則2003年該物業(yè)價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)方差為10%;物業(yè)2為保齡球場(chǎng)項(xiàng)目,2002年末價(jià)值為1000萬(wàn)元,2003年末價(jià)值為1200萬(wàn)元的可能性是 50%、為800萬(wàn)元的可能性為50%,則2003年該物業(yè)價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)方差為20%。因此,可以推斷物業(yè)2的投資風(fēng)險(xiǎn)大于物業(yè)1的投資風(fēng)險(xiǎn)。

  當(dāng)實(shí)際收益超出預(yù)期收益時(shí),就稱投資有增加收益的潛力;而實(shí)際收益低于預(yù)期收益時(shí),就稱投資面臨著風(fēng)險(xiǎn)損失。后一種情況更為投資者所重視,尤其是在投資者通過(guò)債務(wù)融資進(jìn)行投資的時(shí)候。較預(yù)期收益增加的部分,通常被稱為“風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬”。

  (二) 風(fēng)險(xiǎn)與不確定性

  風(fēng)險(xiǎn)和不確定性有顯著的區(qū)別。風(fēng)險(xiǎn)的定義前面已經(jīng)說(shuō)過(guò),它涉及到變動(dòng)和可能性,而變動(dòng)常常又可以用標(biāo)準(zhǔn)方差來(lái)表示,用以描述分散的各種可能收益與均值收益偏離的程度。一般說(shuō)來(lái),標(biāo)準(zhǔn)方差越小,各種可能收益的分布就越集中,投資風(fēng)險(xiǎn)也就越小。反之,標(biāo)準(zhǔn)方差越大,各種可能收益的分布就越分散,風(fēng)險(xiǎn)就越大。

  (三) 風(fēng)險(xiǎn)分析的目的

  風(fēng)險(xiǎn)分析是投資決策的重要環(huán)節(jié),其目的是要幫助投資者回答下述問(wèn)題:

  1.預(yù)期收益率是多少,出現(xiàn)的可能性有多大?

  2.相對(duì)于目標(biāo)收益或融資成本或機(jī)會(huì)投資收益來(lái)說(shuō),產(chǎn)生損失或超過(guò)目標(biāo)收益的可能性有多大?

  3.預(yù)期收益的變動(dòng)性和離散性如何?

  由于風(fēng)險(xiǎn)分析的數(shù)學(xué)方法較為復(fù)雜,本節(jié)僅對(duì)房地產(chǎn)投資過(guò)程中所遇到的風(fēng)險(xiǎn)種類及其對(duì)投資的影響進(jìn)行簡(jiǎn)單介紹。/物業(yè)管理師報(bào)考條件/有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)分析的方法,將在本書(shū)第五章進(jìn)行適當(dāng)介紹。

  房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項(xiàng)目的流動(dòng)性和資產(chǎn)管理的復(fù)雜性四個(gè)方面。通常情況下,人們把風(fēng)險(xiǎn)劃分為對(duì)市場(chǎng)內(nèi)所有投資項(xiàng)目均產(chǎn)生影響、投資者無(wú)法控制的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和僅對(duì)市場(chǎng)內(nèi)個(gè)別項(xiàng)目產(chǎn)生影響、可以.由投資者控制的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。

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