2014年經(jīng)濟(jì)師考試《中級(jí)房地產(chǎn)》章節(jié)輔導(dǎo)：房地產(chǎn)估價(jià)(2)

 2013年經(jīng)濟(jì)師考試真題答案及權(quán)威解析

環(huán)球網(wǎng)校2014年經(jīng)濟(jì)師全程一對(duì)一保過(guò)套餐報(bào)名

　　15.三種修正的歸納

　　16.比準(zhǔn)價(jià)格的求取

　　房地產(chǎn)價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)

　　17.房地產(chǎn)價(jià)格的綜合方法

　　■ 每一個(gè)可比實(shí)例經(jīng)過(guò)三種修正和調(diào)整后，都會(huì)相應(yīng)在地得到一個(gè)價(jià)值

　　■ 將多個(gè)價(jià)值綜合為一個(gè)價(jià)值的方法：平均數(shù)、中位數(shù)、眾數(shù)

　　18.成本法的適用對(duì)象

　　■ 特別適用于既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)的估價(jià)，如學(xué)校、圖書(shū)館、體育場(chǎng)館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊(duì)營(yíng)房、公益房地產(chǎn)等。也適用于市場(chǎng)狹小或不完善，無(wú)法運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)的房地產(chǎn)

　　■ 在房地產(chǎn)保險(xiǎn)及其他房地產(chǎn)損害賠償中，往往也是采用成本法

　　19.成本法的基本公式

　　■ 房地產(chǎn)價(jià)值=重新構(gòu)建價(jià)格-折舊

　　20.新開(kāi)發(fā)土地公式

　　■ 新開(kāi)發(fā)土地價(jià)值=取得待開(kāi)發(fā)土地的成本+土地開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

　　新開(kāi)發(fā)單宗土地的單價(jià)

　　21.新建房地產(chǎn)公式

　　■ 新建房地產(chǎn)價(jià)值=土地取得成本+土地開(kāi)發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

　　■ 新建建筑物價(jià)值=建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

　　22.舊房地產(chǎn)公式

　　■ 舊房地產(chǎn)價(jià)值=土地的重新取得價(jià)格或重新開(kāi)發(fā)成本+建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格-建筑物的折舊

　　■ 舊建筑物的價(jià)值=建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格-建筑物的折舊

　　23.重新購(gòu)建價(jià)格的三大要點(diǎn)

　　■ 重新購(gòu)建價(jià)格是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格

　　■ 重新購(gòu)建價(jià)格是客觀價(jià)格，不是個(gè)別企業(yè)或個(gè)人的實(shí)際耗費(fèi)，而是社會(huì)的一般的公平耗費(fèi)

　　■ 建筑物重新購(gòu)建價(jià)格應(yīng)是全新?tīng)顩r下的價(jià)格，未扣除折舊。土地重新購(gòu)建價(jià)格應(yīng)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下的價(jià)格(土地?zé)o折舊)

　　24.重置價(jià)格

　　■ 是采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格水平，重新建與估價(jià)對(duì)象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價(jià)格。

　　■ 材料技術(shù)和價(jià)格均為新

　　25.重建價(jià)格

　　■ 是采用與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物完全相同的新建筑物的正常價(jià)格。形象地稱(chēng)為“復(fù)制”，用于有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物的估價(jià)

　　■ 材料技術(shù)用舊，價(jià)格用新，完全復(fù)制

　　26.重新購(gòu)建價(jià)格的求取方法

　　27.折舊的種類(lèi)(三大類(lèi))

　　28.建筑物的兩個(gè)壽命

　　29.建筑物的兩個(gè)年齡

　　30.兩年齡之間的關(guān)系

　　■ 兩年齡可以相等，也可能不同

　　■ 當(dāng)建筑物維修養(yǎng)護(hù)正常時(shí)，實(shí)際年齡=有效年齡

　　■ 當(dāng)建設(shè)維修養(yǎng)護(hù)比正常維護(hù)養(yǎng)護(hù)好或經(jīng)過(guò)更新改造

　　有效年齡<實(shí)際年齡

　　■ 當(dāng)建筑物的維修養(yǎng)護(hù)比正常差，有效年齡>實(shí)際年齡

　　剩余自然壽命=自然壽命-實(shí)際年齡

　　剩余經(jīng)濟(jì)壽命=經(jīng)濟(jì)壽命-有效年齡