2014年經(jīng)濟師考試《中級房地產(chǎn)》章節(jié)輔導(dǎo)：房地產(chǎn)估價(3)

 2013年經(jīng)濟師考試真題答案及權(quán)威解析

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　　31.成本法的公式

　　1.直線法計算年折舊額的公式

　　2.有效年齡為t年的折舊總額的公式

　　3.建筑物現(xiàn)值公式

　　D-年折舊額

　　C-建筑物的重新購建價格;

　　S-預(yù)計的凈殘值，是預(yù)計達到經(jīng)濟壽命后，經(jīng)拆除后可收回的殘余價值減去拆除清理費用后的數(shù)額數(shù)

　　N-經(jīng)濟壽命

　　R-殘值率

　　32.成新率法(年限法的一種)

　　建筑物現(xiàn)值=建筑物重新購建價格×成新率

　　33.收益法概述

　　■ 概念

　　是預(yù)測估價對象的未來收益，然后利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉(zhuǎn)換為價值

　　■ 實質(zhì)

　　資金時間價值換算中的年值換算為現(xiàn)值(A～P)或終值折算為現(xiàn)值(F～P)

　　34.房地產(chǎn)價值的影響因素(收益法的角度)

　　■ 未來凈收益的大小：凈收益越大，價格越高

　　■ 獲得凈收益期限的長短：期限越長，價格越高

　　■ 獲得凈收益的可靠性：越可靠，價格越高

　　35.收益法的適用對象

　　■ 適用對象是有收益或具有潛在收益的房地產(chǎn)

　　■ 它不限于估價對象本身現(xiàn)在是否有收益，只要其所屬的這類房地產(chǎn)有獲取收益的能力即可

　　■ 對于行政辦公樓、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)，收益法不適用

　　36.收益法的基本公式

　　■ 實質(zhì)

　　F～P，并求代數(shù)和

　　■ 公式

　　37.收益年限有限年且其他因素不變的公式

　　■ 公式

　　實質(zhì):A～P

　　38.收益年限有限年且其他因素不變的公式

　　39.收益年限無限且其他因素不變(永續(xù)年值)

　　一般公式

　　特殊公式

　　40.凈收益在未來的前若干年有變化的公式

　　■ 條件

　　凈收益在未來的前t(含t)年有變化，在t年以后無變化為A

　　收益年限N為無限

　　報酬率大于零

　　■ 公式

　　41.預(yù)知未來若干年的凈收益及若干年后的價格的公式

　　42.用于不同年限價格之間的換算

　　43.比較不同年限價格的高低

　　■ 兩宗房地產(chǎn)的收益年限不同，所以不能直接比較，必須先把他們換算成相同年限下的價格，為計算方便，可以直接換算為無限年下的價格。

　　44.凈收益的求取方法分類

　　■ 基于租賃收入測算凈收益：投資法

　　■ 基于營業(yè)收入測算凈收益：利潤法

　　■ 租賃收益優(yōu)先原則：既有租賃收入又有營業(yè)收入的實例，優(yōu)先通過租賃收入求取收益來估價

　　45.基于租賃收入測算凈收益

　　凈收益=潛在毛收入-空置和收租損失+其他收入-運營費用=有效毛收入-運營費用

　　有效毛收入=潛在毛收入-空置和收租損失+其他收入