《物業(yè)經(jīng)營管理》第二章:風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資決策的影響

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　　風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資決策的影響

　　風(fēng)險(xiǎn)和收益就像人和人的影子，形影不離。由于投資收益是對(duì)投資者所承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的回報(bào)，因此正常情況下投資收益與投資風(fēng)險(xiǎn)是相匹配的。風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資決策的影響，主要體現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：

　　1.根據(jù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大小確定相應(yīng)的投資收益水平

　　由于投資者的投資決策主要取決于對(duì)未來投資收益的預(yù)期或期望，所以不論投資的風(fēng)險(xiǎn)是高還是低，只要同樣的投資產(chǎn)生的期望收益相同，那么無論選擇何種投資方向或途徑都是合理的，只是對(duì)于不同的投資者，由于其對(duì)待風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度不同而采取不同的投資策略。

　　舉個(gè)簡單的例子，經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)項(xiàng)目，有著穩(wěn)定的市場需求甚至是政府回購，政府在核定經(jīng)濟(jì)適用住房銷售價(jià)格時(shí)，保證開發(fā)商3%的成本利潤率，加之存在土地?zé)o償劃撥、開發(fā)稅費(fèi)減半、可優(yōu)先獲得開發(fā)建設(shè)貸款、可提前預(yù)售等有利因素，開發(fā)商的權(quán)益投資收益率可達(dá)到15%以上，而且這種投資的成功率幾乎是 100%，除通貨膨脹因素外沒有其他風(fēng)險(xiǎn)。但如果是開發(fā)高檔娛樂項(xiàng)目，由于其幾乎受到所有風(fēng)險(xiǎn)因素的影響，其成功的可能性(即風(fēng)險(xiǎn)率)可能只有50%，因此，該開發(fā)商要想與投資經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)商獲得同樣的預(yù)期收益，他所要求的年投資收益率必須達(dá)到30%(30%×50%=15%)。對(duì)于開發(fā)商來說，后面一種投資機(jī)會(huì)可能會(huì)得到30%的投資收益，但也有可能連10%也得不到，因?yàn)槠渫顿Y有較大的風(fēng)險(xiǎn);而對(duì)于前者來說，他可以保證得到15%的投資收益，但其幾乎放棄了得到30%投資收益的可能性。

　　2.根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理的能力選擇投資方向

　　雖然風(fēng)險(xiǎn)客觀存在，但與項(xiàng)目相關(guān)的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于不同的開發(fā)商，其控制和管理此類風(fēng)險(xiǎn)的能力是有很大差異的。風(fēng)險(xiǎn)水平高的房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，對(duì)于管理水平和專業(yè)化程度高的開發(fā)企業(yè)來說，其風(fēng)險(xiǎn)水平就沒有那么高。

　　目前中國房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)了跨區(qū)域開發(fā)的發(fā)展趨勢，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場起步較晚的城市存在著較多的盈利機(jī)會(huì)，但異地開發(fā)所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，并非所有房地產(chǎn)開發(fā)商都能夠承擔(dān)。高檔精裝修住宅，其利潤率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通住宅，但由于存在許多潛在的風(fēng)險(xiǎn)，因此只有少量有專業(yè)管理能力的開發(fā)商敢于涉足。不同類型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)也有很大差異，萬科專注于住宅尤其是城郊結(jié)合部地區(qū)住宅的開發(fā)，并非萬科不愿意去獲取寫字樓開發(fā)的利益，只是在寫字樓市場上萬科不具備高于其競爭對(duì)手的能力。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要向?qū)I(yè)化發(fā)展，房地產(chǎn)市場上幾乎不存在萬能的開發(fā)商。

　　3.根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)周期變化特點(diǎn)把握投資時(shí)機(jī)

　　風(fēng)險(xiǎn)尤其是系統(tǒng)性的市場風(fēng)險(xiǎn)的變化是有規(guī)律的，這種規(guī)律就是房地產(chǎn)市場景氣循環(huán)或周期波動(dòng)規(guī)律。根據(jù)不同市場區(qū)域、不同物業(yè)類型的市場風(fēng)險(xiǎn)狀態(tài)及其發(fā)展變化規(guī)律，就可以判斷不同房地產(chǎn)子市場在周期波動(dòng)中所處的階段。又由于房地產(chǎn)開發(fā)是為了滿足預(yù)期未來的市場需求而非當(dāng)前需求，這就為開發(fā)商適時(shí)選擇進(jìn)入和推出市場的時(shí)機(jī)提供了條件。

　　應(yīng)該指出的是，利用房地產(chǎn)市場的周期規(guī)律進(jìn)行反周期操作，即低潮時(shí)買土地、高潮時(shí)賣產(chǎn)品，是許多開發(fā)商希望達(dá)到的境界。然而，能真正做到反周期操作的開發(fā)商，還只是少數(shù)。因?yàn)榉粗芷诓僮魇怯袟l件的，它要求開發(fā)商在市場不景氣時(shí)，仍然保持較強(qiáng)的開發(fā)投資能力。