黑龍江關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的實(shí)施意見（試行）

　　各市(地)、縣(市)人民政府(行署)，省政府各直屬單位：

　　為進(jìn)一步完善我省住房保障體系，加快發(fā)展公共租賃住房，切實(shí)解決城鎮(zhèn)中等偏下收入家庭的住房困難，根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展改革委、財(cái)政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務(wù)總局、中國銀監(jiān)會(huì)《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》(建保[2010]87號)精神，結(jié)合我省實(shí)際，提出如下意見：

　　一、指導(dǎo)思想

　　認(rèn)真貫徹中央“住有所居”要求，大力發(fā)展公共租賃住房，有效解決保障對象階段性居住困難，進(jìn)一步擴(kuò)大住房保障政策覆蓋面，完善住房供應(yīng)和保障體系。力爭到“十二五”期末，城鎮(zhèn)中等偏下收入家庭住房困難問題得到基本解決，新就業(yè)職工住房困難狀況得到明顯緩解，外來務(wù)工人員居住條件得到逐步改善。

　　二、基本原則

　　(一)政府組織，社會(huì)參與。市(地)、縣(市)(以下簡稱市、縣)政府是公共租賃住房建設(shè)的責(zé)任主體，負(fù)責(zé)組織公共租賃住房規(guī)劃、建設(shè)、籌集、供應(yīng)、管理等實(shí)施工作。各市、縣在加大政府對公共租賃住房投入的同時(shí)，要切實(shí)采取土地、財(cái)稅、金融等支持政策，充分調(diào)動(dòng)各類企業(yè)和其他機(jī)構(gòu)投資和經(jīng)營公共租賃住房的積極性。

　　(二)因地制宜，分別決策。市、縣政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民住房狀況和市場小戶型住房租賃供需情況等因素，合理確定公共租賃住房的供應(yīng)規(guī)模、供應(yīng)對象和租金水平，建立健全公共租賃住房申請、審核、公示、輪候、配租和租后管理等制度。商品住房價(jià)格較高、小戶型租賃住房供應(yīng)緊張的城市，當(dāng)?shù)卣畱?yīng)加大公共租賃住房的建設(shè)力度，增加公共租賃住房有效供應(yīng)。

　　(三)統(tǒng)籌規(guī)劃，分步實(shí)施。制定全省公共租賃住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃，要將公共租賃住房建設(shè)年度計(jì)劃任務(wù)分解落實(shí)到市、縣。市、縣政府要對本行政區(qū)域保障對象進(jìn)行普查，合理制定公共租賃住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃，并納入全省2010年至2012年保障性住房建設(shè)規(guī)劃、“十二五”住房保障規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，分年度組織實(shí)施。

　　三、保障對象

　　公共租賃住房是由政府提供政策支持，限定套型、面積和租金標(biāo)準(zhǔn)，面向城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員供應(yīng)的政策性保障住房。

　　(一)城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭。城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭的認(rèn)定主要依據(jù)其住房狀況、家庭收入以及家庭財(cái)產(chǎn)狀況等因素。原則上中等偏下收入標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)低于當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)家庭年人均可支配收入或人均工資收入的85%;住房困難標(biāo)準(zhǔn)可按照當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對象的住房困難條件執(zhí)行，也可另行制定。中等偏下收入和住房困難標(biāo)準(zhǔn)，由市、縣政府制定公布。已享受廉租住房實(shí)物配租和經(jīng)濟(jì)適用住房政策的家庭，不得承租公共租賃住房，符合廉租住房保障條件的對象，領(lǐng)取廉租住房租賃補(bǔ)貼后可以申請租住公共租賃住房。

　　(二)新就業(yè)無房職工。市、縣政府應(yīng)將新就業(yè)無房職工納入公共租賃住房保障范圍，原則上新就業(yè)無房職工應(yīng)是無住房且參加工作年限較短的人員，具體條件由市、縣政府確定。

　　(三)有穩(wěn)定職業(yè)并在城鎮(zhèn)居住一定年限的外來務(wù)工人員。市、縣政府應(yīng)將在城鎮(zhèn)長期工作生活、有穩(wěn)定收入、住房困難的外來務(wù)工人員納入公共租賃住房保障范圍，原則上外來務(wù)工人員應(yīng)是在城鎮(zhèn)連續(xù)穩(wěn)定工作一定年限，有穩(wěn)定收入，能夠提供同期暫住證明、繳納住房公積金證明或參加社會(huì)保險(xiǎn)證明，或持有申請地營業(yè)執(zhí)照和一定年限以上的完稅證明，本人及家庭成員在申請地均無住房的人員，具體條件由市、縣政府確定。

　　四、房源籌集

　　(一)公共租賃住房房源通過購買、新建、改建、公有住房轉(zhuǎn)化、市場長期租賃等方式多渠道籌集。原則上我省12個(gè)設(shè)區(qū)城市，凡是規(guī)劃為商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和城市棚戶區(qū)改造的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)按照住宅建筑面積3%至7%的比例配建公共租賃住房。市、縣政府應(yīng)將配建公共租賃住房的套數(shù)、面積、套型結(jié)構(gòu)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施、交付使用時(shí)限、違約責(zé)任等作為土地出讓和規(guī)劃批復(fù)的前置條件，寫入土地出讓合同和規(guī)劃批復(fù)文件。多渠道籌集房源的具體辦法由市、縣政府確定。

　　(二)有條件的市、縣可建設(shè)大學(xué)生創(chuàng)業(yè)公寓、新進(jìn)公務(wù)員公寓、科技公寓和醫(yī)生公寓，解決新就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生、新錄用公務(wù)員、科技人員和醫(yī)務(wù)人員等群體的住房困難。外來務(wù)工人員集中、居住矛盾突出的市、縣可建設(shè)“新市民公寓”，解決在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員居住問題。對開發(fā)區(qū)、工業(yè)(產(chǎn)業(yè))園區(qū)，市、縣政府應(yīng)當(dāng)按照集約用地的原則，統(tǒng)籌規(guī)劃，引導(dǎo)各類投資主體建設(shè)公共租賃住房，面向用工單位或園區(qū)就業(yè)人員中符合公共租賃住房保障條件的群體出租。

　　(三)鼓勵(lì)引導(dǎo)各類投資主體建設(shè)經(jīng)營公共租賃住房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、國有投資公司和其他投資機(jī)構(gòu)所建公共租賃住房，其保障對象、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、租金水平執(zhí)行公共租賃住房統(tǒng)一政策規(guī)定，按照“誰投資、誰所有、誰收益”原則，產(chǎn)權(quán)歸投資者所有，投資者可持有經(jīng)營、轉(zhuǎn)讓或由政府回購。

　　(四)新建公共租賃住房實(shí)行分散配建和集中建設(shè)相結(jié)合，盡可能安排在交通便利、公共設(shè)施較為齊全的區(qū)域。具有一定規(guī)模的公共租賃住房項(xiàng)目，要同步建設(shè)市政公用設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，并配套建設(shè)一定比例的經(jīng)營用房。成套建設(shè)的公共租賃住房，應(yīng)綜合考慮住宅使用功能與空間組合、居住人口及構(gòu)成等要素，合理確定套型比例和結(jié)構(gòu)，應(yīng)符合安全、衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能環(huán)保要求，確保工程質(zhì)量，根據(jù)我省高寒地區(qū)深基礎(chǔ)、厚墻體、重屋頂?shù)膶?shí)際情況，既著眼當(dāng)前又兼顧長遠(yuǎn)需求，單套建筑面積嚴(yán)格控制在60平方米以內(nèi);以集體宿舍形式建設(shè)的公共租賃住房，應(yīng)符合《宿舍建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》(JGJ36-2005)的有關(guān)規(guī)定。

　　五、政策支持

　　(一)加大政府投入。在國家對公共租賃住房給予資金補(bǔ)助的基礎(chǔ)上，省政府以適當(dāng)方式對市、縣公共租賃住房建設(shè)給予一定資金補(bǔ)助，省政府組建保障性住房投融資公司，為全省財(cái)政困難市縣公共租賃住房等保障性住房建設(shè)投資和融資。市、縣政府每年要安排專項(xiàng)資金通過直接投資、資本金注入、投資補(bǔ)助、貸款貼息等方式，加大對公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營的投入。國家財(cái)政廉租住房保障專項(xiàng)補(bǔ)助資金在完成租賃補(bǔ)貼、購買、改建、租賃任務(wù)支出后的結(jié)余部分，可以用于購買、新建、改建、租賃公共租賃住房。市、縣政府在確保完成當(dāng)年廉租住房保障任務(wù)的前提下，可將現(xiàn)行從土地出讓凈收益中安排不低于10%的廉租住房保障資金和從住房公積金增值收益中計(jì)提的廉租住房保障資金，統(tǒng)籌用于發(fā)展公共租賃住房，包括購買、新建、改建、租賃公共租賃住房，貸款貼息，向承租公共租賃住房的廉租住房保障家庭發(fā)放租賃補(bǔ)貼。政府投資建設(shè)的公共租賃住房，納入住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)范圍。

　　(二)確保土地供應(yīng)。市、縣政府應(yīng)根據(jù)公共租賃住房發(fā)展規(guī)劃和年度建設(shè)計(jì)劃，把公共租賃住房建設(shè)用地統(tǒng)一納入年度土地供應(yīng)計(jì)劃，予以重點(diǎn)保障。政府投資建設(shè)的公共租賃住房，建設(shè)用地實(shí)行劃撥供應(yīng);企業(yè)和其他主體投資建設(shè)的公共租賃住房，采取出讓方式供地，也可采取政府以土地使用權(quán)作價(jià)入股的方式供地，建成后將股本折算成公共租賃住房，產(chǎn)權(quán)歸屬政府，由政府出租。

　　(三)實(shí)行稅費(fèi)減免。公共租賃住房建設(shè)、經(jīng)營等環(huán)節(jié)涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、契稅、印花稅、營業(yè)稅、房產(chǎn)稅等予以減免，免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金;適當(dāng)減免新建公共租賃住房小區(qū)市政公用設(shè)施入網(wǎng)、管網(wǎng)增容等經(jīng)營性收費(fèi)，具體減免標(biāo)準(zhǔn)由市、縣政府商相關(guān)企事業(yè)單位確定。

　　(四)強(qiáng)化信貸支持。金融機(jī)構(gòu)要認(rèn)真執(zhí)行中國人民銀行、中國銀監(jiān)會(huì)有關(guān)公共租賃住房貸款政策。對符合條件的公共租賃住房建設(shè)項(xiàng)目投融資主體可以申請貸款或發(fā)行企業(yè)債券，專項(xiàng)用于公共租賃住房建設(shè)。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)向符合條件的公共租賃住房投融資主體發(fā)放中長期貸款。對于資本金足額到位、租金水平合理、實(shí)行商業(yè)化運(yùn)作的公共租賃住房項(xiàng)目，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下積極給予貸款支持。貸款利率按照國家利率政策執(zhí)行，貸款期限和還款方式可根據(jù)公共租賃住房項(xiàng)目具體情況，由借貸雙方協(xié)商確定。在同等條件下，對有政府投資補(bǔ)助、貸款貼息的公共租賃住房項(xiàng)目，予以優(yōu)先支持。支持金融機(jī)構(gòu)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門和有關(guān)單位探索運(yùn)用保險(xiǎn)資金、信托資金和房地產(chǎn)信托投資基金拓展公共租賃住房融資渠道。市、縣政府可以采取貸款貼息方式，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、國有投資公司和其他投資機(jī)構(gòu)從商業(yè)銀行融資用于發(fā)展公共租賃住房。市、縣政府安排的公共租賃住房資金，包括國家、省補(bǔ)助公共租賃住房資金，均可用于公共租賃住房項(xiàng)目貸款貼息。公共租賃住房貸款貼息幅度、年限、權(quán)益等管理辦法由省財(cái)政會(huì)同發(fā)改、住房城鄉(xiāng)建設(shè)等部門另行制定。地方政府債券資金，要優(yōu)先安排用于公共租賃住房等保障性安居工程項(xiàng)目，財(cái)政資金安排不足的地方，可提高土地出讓凈收益提取比例。

　　(五)開展建設(shè)試點(diǎn)。對城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭和新就業(yè)無房職工人數(shù)較多的企業(yè)、大專院校、衛(wèi)生醫(yī)療機(jī)構(gòu)和科研院所、大的產(chǎn)業(yè)園區(qū)等企事業(yè)單位，經(jīng)省政府批準(zhǔn)可以列為公共租賃住房建設(shè)試點(diǎn)單位，在保障對象、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、租金水平執(zhí)行公共租賃住房統(tǒng)一政策規(guī)定的前提下，給予下列優(yōu)惠政策。試點(diǎn)單位在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃并滿足自身生產(chǎn)經(jīng)營的前提下，經(jīng)市、縣政府批準(zhǔn)，可以利用自用土地組織建設(shè)公共租賃住房。企業(yè)利用自用土地建設(shè)的公共租賃住房，在滿足本單位符合公共租賃住房保障條件的職工后，還應(yīng)面向社會(huì)出租給符合條件的供應(yīng)對象。試點(diǎn)單位可以采取與租賃對象共同出資、共同持有產(chǎn)權(quán)方式建設(shè)公共租賃住房。租賃對象預(yù)交一定年限租金，作為公共租賃住房建設(shè)資金來源，按出資比例確定產(chǎn)權(quán)份額。試點(diǎn)單位建設(shè)的公共租賃住房可以先租后售。承租人在取得“共有產(chǎn)權(quán)”證書滿5年或租賃公共租賃住房滿5年后，經(jīng)單位同意、住房保障管理部門核實(shí)批準(zhǔn)，可選擇申請購買居住的公共租賃住房，購買價(jià)格以建設(shè)綜合成本為基準(zhǔn)。出售的公共租賃住房是以劃撥方式取得土地的，購買人應(yīng)按出售時(shí)的土地市場價(jià)格補(bǔ)交土地出讓金。具體辦法由市縣政府結(jié)合實(shí)際確定。試點(diǎn)單位建設(shè)的公共租賃住房項(xiàng)目，在符合城市規(guī)劃的總體要求下，可適當(dāng)提高容積率。

　　六、租賃管理

　　(一)租金確定。公共租賃住房租金標(biāo)準(zhǔn)，由市、縣價(jià)格主管部門會(huì)同住房保障管理部門，根據(jù)住房市場租金水平和供應(yīng)對象支付能力等因素合理確定，報(bào)當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)后執(zhí)行，按年度實(shí)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，并向社會(huì)公布。

　　(二)合同管理。公共租賃住房出租人與承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，合同期限一般為3年至5年。承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定合理使用住房，及時(shí)繳納租金和其他費(fèi)用。租賃合同期滿后承租人仍符合規(guī)定條件的，可以申請續(xù)租。合同示范文本由省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳制定。

　　(三)租后管理。公共租賃住房只能用于承租人自住，不得出借、轉(zhuǎn)租或閑置，也不得用于從事其他經(jīng)營活動(dòng);承租人租賃合同期滿，應(yīng)解除公共租賃住房租賃關(guān)系，退還承租住房，需要續(xù)租的，應(yīng)在合同期滿3個(gè)月前重新申請，經(jīng)審核符合條件的重新簽訂租賃合同;承租人通過購買、獲贈(zèng)、繼承等方式獲得其他住房的或在租賃期內(nèi)超過收入標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)解除公共租賃住房租賃關(guān)系，退還承租住房;承租人未如實(shí)申報(bào)家庭或個(gè)人收入、家庭人口及住房狀況的，應(yīng)解除公共租賃住房租賃關(guān)系，退還承租住房。

　　七、監(jiān)督管理

　　(一)各級住房保障管理部門負(fù)責(zé)公共租賃住房的行政管理工作;發(fā)改、監(jiān)察、財(cái)政、國土資源等有關(guān)部門按照各自職責(zé)負(fù)責(zé)相關(guān)工作。各市、縣政府要加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，明確工作責(zé)任，健全公共租賃住房保障管理機(jī)制和工作機(jī)構(gòu)，落實(shí)工作人員和經(jīng)費(fèi)，確保公共租賃住房工作順利實(shí)施。

　　(二)加強(qiáng)公共租賃住房規(guī)劃計(jì)劃管理，凡納入省保障性住房建設(shè)規(guī)劃和年度計(jì)劃的公共租賃住房項(xiàng)目，均享受土地、資金、稅費(fèi)、信貸等優(yōu)惠政策。

　　(三)新建、改建公共租賃住房應(yīng)履行基本建設(shè)程序，依法招投標(biāo)，加強(qiáng)施工管理，確保工程質(zhì)量。

　　(四)市、縣政府要加強(qiáng)對公共租賃住房運(yùn)營的管理監(jiān)督，做到配租過程公開透明、結(jié)果公平公正。對存在違規(guī)操作、濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊等違法違規(guī)行為的，市、縣政府和紀(jì)檢監(jiān)察部門要依法依紀(jì)嚴(yán)肅追究相關(guān)單位和人員的責(zé)任。

　　(五)政府投資建設(shè)的公共租賃住房的租金收入，應(yīng)按照政府非稅收入管理規(guī)定繳入同級國庫，實(shí)行“收支兩條線”管理。租金收入專項(xiàng)用于償還公共租賃住房貸款，以及公共租賃住房的維護(hù)、管理和投資補(bǔ)助。

　　(六)市、縣政府、省農(nóng)墾總局、省森工總局按照本實(shí)施意見結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況制定發(fā)展公共租賃住房具體實(shí)施辦法，并報(bào)省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、發(fā)改委、財(cái)政廳、國土資源廳備案。

　　二○一一年十二月九日