物業(yè)師綜合能力考試資料：第八章保險基礎(chǔ)知識與應(yīng)用第五節(jié)

更新時間：2013-03-14 16:38:05 來源：|0

瀏覽

　　第五節(jié)　物業(yè)管理中的保險事務(wù)

　　物業(yè)管理在我國發(fā)展時間不長，在實踐過程中還有尚需解決和完善的問題，特別是涉及權(quán)益關(guān)系方面的矛盾和糾紛時有發(fā)生。諸如：因自然災(zāi)害造成物業(yè)的損毀，甚至人員的傷亡;小區(qū)內(nèi)業(yè)主財產(chǎn)被盜、人身受到傷害等。這些風(fēng)險通常會給物業(yè)管理企業(yè)，特別是業(yè)主帶來較大的經(jīng)濟損失。因此強化物業(yè)管理企業(yè)和廣大業(yè)主的規(guī)避風(fēng)險意識，對風(fēng)險進行投保，實現(xiàn)風(fēng)險的轉(zhuǎn)移和損失的共同分擔(dān)就十分必要。隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展和進步，人們逐漸開始運用保險的方式抵御可能的災(zāi)害事故所帶來的負面影響，同時物業(yè)保險也正日益走進物業(yè)管理活動之中。

　　一、物業(yè)保險的概念

　　保險是利用匯集起來的保險費建立保險基金，用于因自然災(zāi)害或意外風(fēng)險事故等因素造成的經(jīng)濟損失或人身事故(包括因死亡、疾病、傷殘、年老、失業(yè)等)發(fā)生時給付保險金的一種經(jīng)濟補償制度。同時，保險也是集聚資金的一種手段。

　　物業(yè)保險是指物業(yè)管理中有關(guān)的保險事務(wù)，物業(yè)管理中經(jīng)常涉及的險種有財產(chǎn)保險、公共場所責(zé)任保險和雇主責(zé)任保險等。物業(yè)保險是一種合同行為，簽訂雙方應(yīng)承擔(dān)一定的義務(wù)，并享有相應(yīng)的權(quán)利。參與保險的雙方，一方為保險人，另一方為投保人或被保險人。雙方簽訂保險合同后，投保人按照合同規(guī)定，向保險人交付保險費。將來由保險人按合同規(guī)定的責(zé)任范圍，對被保險人承擔(dān)補償或給付責(zé)任。

　　二、物業(yè)保險的原則

　　物業(yè)管理過程中，訂立保險合同時，應(yīng)遵循以下原則：

　　(一)最大誠信原則

　　誠信原則要求合同雙方，尤其是被保險人必須以最大的誠實、守信的態(tài)度對待雙方。如透露一切重要事實、不能作虛偽陳述等。否則，不僅難以準(zhǔn)確計算保險標(biāo)的損失，而且保險人有權(quán)解除合同或不負賠償責(zé)任。

　　(二)可保權(quán)益原則

　　要求投保財產(chǎn)的被保險人，必須對所投保的標(biāo)的擁有可保權(quán)益。即被保險人對該財產(chǎn)具有某種法律承認的權(quán)利或利益關(guān)系。例如，所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)等。否則，物業(yè)保險合同無效。

　　(三)賠償原則

　　物業(yè)保險合同屬于賠償性質(zhì)的合同，當(dāng)被保險人的物業(yè)遭受保險責(zé)任范圍內(nèi)的災(zāi)害事故而受損時，保險人應(yīng)按合同的規(guī)定進行賠償或給付。

　　(四)公平互利原則

　　物業(yè)保險合同簽訂，且被保險人按照預(yù)定的保險費率支付保費之后，合同雙方應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行合同條款，處理遭損理賠事宜。其中，被保險人應(yīng)合理索賠，保險人應(yīng)合理償付，以體現(xiàn)整個物業(yè)保險行為的公平互利。

　　(五)近因原則

　　只有當(dāng)保險標(biāo)的遭受的損失，屬于物業(yè)保險責(zé)任范圍內(nèi)的真正、根本的原因所造成時，保險人才能對其損失進行賠償。如果是其他原因所造成時，保險人將不負賠償責(zé)任。例如，戰(zhàn)爭時期房屋遭受炸彈的襲擊，起火受損，其近因是戰(zhàn)爭而不是火災(zāi)，保險人無需賠付此房屋的火災(zāi)險。

　　(六)重復(fù)保險分?jǐn)傇瓌t

　　重復(fù)保險分?jǐn)傇瓌t是指投保人對同一保險標(biāo)的，同一可保利益，有重復(fù)的時期段，就相同責(zé)任險種分別與兩個或兩個以上保險人訂立保險合同，在保險事故發(fā)生后，所獲賠償總額不超過實際損失，并由所有保險人之間按相應(yīng)的責(zé)任比例分擔(dān)的原則。這個原則也是損害補償原則的派生和補充，也是為了避免額外利益的產(chǎn)生，其適用的范圍與損害補償原則的范圍相同。

　　三、物業(yè)保險的目的及重要意義

　　1.購買物業(yè)保險的目的

　　(1)分散意外損失。由于物業(yè)管理所涉及的風(fēng)險所造成的損失金額巨大，物業(yè)管理者或業(yè)主即使已在預(yù)算中預(yù)備了備用金也難以應(yīng)付如此巨大的數(shù)額。如果投了保，一旦事故發(fā)生，物業(yè)管理者就可以將此意外經(jīng)濟損失分散、轉(zhuǎn)移到保險人身上，以減輕物業(yè)管理者和其所服務(wù)的業(yè)主受經(jīng)濟損失沖擊的程度。例如，某物業(yè)管理企業(yè)負責(zé)管理的一部電梯因火災(zāi)損壞需要更換，其中涉及的費用可能要上百萬。如果物業(yè)管理者事前已為該電梯買了足額的保險，那么更換電梯的費用將由保險人負責(zé)，而業(yè)主只有很少的經(jīng)濟損失。否則的話，業(yè)主將承擔(dān)全部費用。

　　(2)利于善后工作。購買保險不僅可以分散、轉(zhuǎn)移巨大的經(jīng)濟損失，還可以在意外發(fā)生之后，減輕物業(yè)管理者處理索賠方面的負擔(dān)，轉(zhuǎn)而可專心處理意外事故的善后工作。例如，由于公共水管的爆裂浸壞了用戶的存貨其他財產(chǎn)，受害的用戶將會向物業(yè)管理者提出索賠。這樣會有一系列的接待、調(diào)查、評估損失以致訴訟等工作。如果這些工作全由物業(yè)管理者獨自應(yīng)付，將會影響其處理水管更換和恢復(fù)供水工作。而如果物業(yè)管理者購買了相應(yīng)的保險的話，他就可將有關(guān)的索賠處理工作交由保險公司負責(zé)，從而專心處理水管更換以及維修工程，及時保證對用戶的服務(wù)。這樣，不但在經(jīng)濟上將此次事故所帶來的損失大部分或全部轉(zhuǎn)移給保險公司，而且將處理用戶賠償談判的責(zé)任也轉(zhuǎn)移給保險公司。否則，不但在索賠方面會帶來不應(yīng)有的損失，而且由于缺少精力顧及善后工作，不能及時恢復(fù)對用戶的服務(wù)，從而導(dǎo)致物業(yè)管理者的信譽受損。

　　2.物業(yè)保險的作用

　　物業(yè)保險是整個社會保險中不可缺少的一個重要組成部分，物業(yè)保險通過對物業(yè)管理領(lǐng)域由于自然災(zāi)害和意外事故等造成的保險責(zé)任范圍的損失提供經(jīng)濟補償或資金付給，對推動物業(yè)管理起到了積極作用。物業(yè)保險大體有以下作用：

　　(1)可以抵御意外不幸。物業(yè)保險使人們在房屋及相關(guān)利益遭受自然災(zāi)害和意外事故而發(fā)生損失以后，可以獲得一定的經(jīng)濟補償，幫助受災(zāi)害家庭迅速重建家園，為企業(yè)的經(jīng)營活動和人們的日常生活提供安全保障。

　　(2)增強投保人的信用程度。投保人在辦理房屋抵押按揭貸款時，通過辦理物業(yè)保險，可以保證抵押物的安全，增強自身信用程度。進而提高其融通資金的能力。

　　(3)可以促進住房制度改革。隨著住房制度改革的不斷深化，自有房產(chǎn)已成為不少家庭的財產(chǎn)重要組成部分。住房的安全與否對一個家庭很重要。開展住房保險，可以消除人們的后顧之憂，推進住房制度改革。

　　(4)可以增強社會防災(zāi)救災(zāi)力量。物業(yè)保險的承保人可以對被保險的房屋財產(chǎn)等的安全情況進行檢查，運用日常業(yè)務(wù)活動中積累的防災(zāi)防損經(jīng)驗，向被保險人員提出消除不安全因素的合理建議，從而起到促進保護社會財富安全的作用。

　　四、物業(yè)公司對于保險險種及保險公司的選擇

　　保險是一種經(jīng)濟賠償制度，它通過對有可能發(fā)生的不確定性事件收取保險費的方法，建立專門用于補償被保險人所遭受風(fēng)險損失的保險基金，將風(fēng)險從被保險人轉(zhuǎn)移至保險人，由大多數(shù)人來分擔(dān)少數(shù)人的損失。物業(yè)管理中經(jīng)常涉及的險種有財產(chǎn)保險、公共場所責(zé)任保險和雇主責(zé)任保險等。

　　(一)物業(yè)管理中涉及的險種

　　1.財產(chǎn)保險

　　財產(chǎn)保險的含義有廣義和狹義兩種。廣義的財產(chǎn)保險，正如我國《財產(chǎn)保險合同條例》第三條規(guī)定，“條例所指財產(chǎn)保險，包括財產(chǎn)保險、農(nóng)業(yè)保險、責(zé)任保險、信用保險等以財產(chǎn)或利益為保險標(biāo)的的各種保險”。狹義的財產(chǎn)保險，是指條例中的財產(chǎn)保險，它包括的主要險種為火災(zāi)保險、企業(yè)財產(chǎn)保險、家庭財產(chǎn)保險、涉外財產(chǎn)保險等。物業(yè)管理中主要涉及的財產(chǎn)保險主要是物業(yè)的火險。

　　(1)火災(zāi)保險

　　火災(zāi)保險是財產(chǎn)保險的一種，它是對因火災(zāi)及保險單中列明的各種自然災(zāi)害和意外事故所引起的財產(chǎn)損失給予經(jīng)濟保障的保險。傳統(tǒng)的火災(zāi)保險僅承保三種危險：火災(zāi)、閃電、爆炸，其余保險如地震、洪水、空中飛行物墜落等均視為火災(zāi)保險的附加險。而我國現(xiàn)行的企業(yè)財產(chǎn)保險、家庭財產(chǎn)保險、涉外財產(chǎn)保險實際上是由火災(zāi)保險及其附加險組成的財產(chǎn)綜合險。

　　1)火災(zāi)保險的承保范圍。火災(zāi)保險對因火災(zāi)、閃電、爆炸所造成的保險標(biāo)的物的損失負賠償責(zé)任。除非經(jīng)保險人同意并締結(jié)特別合約，對下列財產(chǎn)的損失，火災(zāi)保險合同不予承保：寄托或寄售的貨物;金銀珠寶、古玩、古畫、藝術(shù)珍品、電腦資料等;票據(jù)、現(xiàn)金、郵票等有價證券以及圖冊、文件、槍支彈藥、爆炸物品等。

　　2)火災(zāi)保險的除外責(zé)任?；馂?zāi)保險的除外責(zé)任包括：保險標(biāo)的自身變化、自身發(fā)熱或烘焙所致的損失;由于地震、颶風(fēng)、洪水、冰雹等自然災(zāi)害以及戰(zhàn)爭、暴亂、罷工等政治風(fēng)險所造成的損失;直接或間接由于核反應(yīng)、核子輻射和放射性污染所帶來的損失;投保人的故意行為或重大過失所造成的損失。

　　3)火災(zāi)保險的保險金額和賠償計算。固定財產(chǎn)的保險金額可以按照賬面原值或原值加成數(shù)確定，也可以按重置重建價值確定。固定資產(chǎn)的保險價值是指出險時的重置價值。保險標(biāo)的發(fā)生保險責(zé)任范圍內(nèi)的損失，按以下方式計算賠償金額：

　　全部損失。保險金額等于或高于保險價值時，其賠償金額以不超過保險價值為限;保險金額低于保險價值時，按保險金額賠償。

　　部分損失。按賬面原值投保的財產(chǎn)保險金額等于或高于保險價值時，其賠償金額按實際損失計算，保險金額低于保險價值時，其賠償金額按保險金額與保險價值比例計算;如果是按賬面價值加成數(shù)，或按重建重置價值投保的財產(chǎn)，則按實際損失計算賠償金額。

　　多項財產(chǎn)。如果保險單所載財產(chǎn)不是一項時，應(yīng)分項計算，其中每項固定財產(chǎn)的賠償額分別不得超過其投保時確定的保險金額。

　　4)火災(zāi)保險的費率?；馂?zāi)保險費率的計算方法有分類法和表定法兩種：

　　分類費率：即將性質(zhì)相同的危險進行歸類，給每類以確定的費率。沒有特殊明顯的因素存在，通常不作調(diào)整。我國按建筑物占有性質(zhì)分為工業(yè)險、倉儲險和普通險三類，其中又分為六級工業(yè)險、五級倉儲險及五級普通險。

　　表定費率：即在以上分類費率的基礎(chǔ)上。按各種危險因素的大小進行調(diào)整而形成的費率。表定費率調(diào)整所考慮的因素有：用途，指建筑物使用的目的;位置，指建筑物因周圍環(huán)境被延燒的可能性;構(gòu)造，主要指建筑物的材料，也考慮建筑物的大小及形式;防護，指消防設(shè)備及消防人員的配備。

　　(2)物業(yè)火險的投保范圍

　　物業(yè)火險投保的范圍有兩種：一種是建筑結(jié)構(gòu)火險，另一種是建筑物內(nèi)部物件火險。也可以說成是不動產(chǎn)火災(zāi)保險和動產(chǎn)火災(zāi)保險。對于這兩種情況，物業(yè)管理者應(yīng)作不同的考慮。

　　1)建筑結(jié)構(gòu)火險。建筑結(jié)構(gòu)火險通常包括建筑物的外墻、地基、梁柱、室內(nèi)固定間隔、公共設(shè)施和設(shè)備等。考慮購買建筑結(jié)構(gòu)火險時，物業(yè)管理者要作這樣的決策：是選擇購買整座建筑的結(jié)構(gòu)火險，還是只購買公共部位的結(jié)構(gòu)火險。具體決策原則是：如果管理合同已有明確規(guī)定，則遵守管理合同的規(guī)定;如果管理合同沒有約定，則物業(yè)管理者就可以根據(jù)實際的財政狀況進行綜合考慮。因為整座大樓的結(jié)構(gòu)火險與公共部位的火險，在投保范圍上有很大的不同，因而其保險費也有相當(dāng)大的差別。值得注意的是，如果物業(yè)管理者決定只購買公共部位的火險，則必須同時通知該座建筑物內(nèi)的所有業(yè)主，讓他們知道這個決定。因為他們有權(quán)知道這個重大的決定，從而為他們各自的專有部分做出投保與否的決策。

　　2)建筑物內(nèi)部物品的火險。由于物業(yè)內(nèi)物品在遭受火災(zāi)時所受到的損失程度和幾率都較高，所以其保金也較高。除非物業(yè)管理者負責(zé)管理的建筑物為單一業(yè)主所擁有，并清楚地知道物業(yè)內(nèi)物品的數(shù)量和價值，否則是很難掌握各單位所存放物品的數(shù)量并做出準(zhǔn)確的估價來投保的。因此物業(yè)管理者通常不會為物業(yè)內(nèi)的物品購買保險。

　　3)物業(yè)的綜合險。除了?；痣U外，通常對物業(yè)的其他風(fēng)險，如地震、颶風(fēng)、洪水、自動滅火系統(tǒng)漏水、破壞、暴動、空中運行物體墜落、水箱滿溢或水管爆裂所引起的損失也進行保險。一般說來對這些風(fēng)險的保險結(jié)合火險一起購買一個物業(yè)(財產(chǎn))的綜合險為好。

　　2.雇主責(zé)任保險

　　雇主責(zé)任保險，又稱勞工保險，在中國香港稱作“雇員賠償保險”。這個險種是為了配合改革開放，引進外資，保障三資企業(yè)、外國駐華機構(gòu)所雇用人員的經(jīng)濟利益而舉辦的一種責(zé)任保險。隨著我國勞動就業(yè)和福利制度改革的深入，這一險種將有很大的發(fā)展前途。

　　(1)責(zé)任范圍

　　凡投保人所雇用的員工(包括短期工、臨時工、季節(jié)工和徒工)在保險有效期內(nèi)，在受雇用過程中，從事保險合同所載明的、與投保人的業(yè)務(wù)有關(guān)的工作時，遭受意外而致受傷、死亡或者與業(yè)務(wù)有關(guān)的職業(yè)性疾病所致傷殘或死亡，投保人根據(jù)雇傭合同，須負醫(yī)藥費及經(jīng)濟賠償責(zé)任，包括應(yīng)支付的訴訟費用。

　　(2)除外責(zé)任

　　除外責(zé)任的范圍包括：戰(zhàn)爭、類似戰(zhàn)爭的行為、叛亂、罷工、暴動或由于核子輻射所致的被雇人員傷殘、死亡或疾病;被雇人員由于疾病、傳染病、分娩、流產(chǎn)以及因這些疾病而實行內(nèi)外科手術(shù)治療所致的傷殘或死亡;由于被雇人員自傷、自殺、犯罪行為、酗酒及無證駕駛各種機動車輛所致的傷殘或死亡;投保人的故意行為或重大過失;投保人對其承包商雇傭的員工的責(zé)任。

　　(3)賠償額度

　　1)死亡。最高賠償額度按保險合同規(guī)定辦理。

　　2)傷殘。①永久喪失全部工作能力，按保險合同規(guī)定的最高賠償額度給付;②永久喪失部分工作能力，根據(jù)受傷的部位和程度，參照《雇主責(zé)任賠償金額表》的比率乘以最高賠償額給付;暫時喪失工作能力5天以上者，經(jīng)醫(yī)生證明，按該雇員的工資給付。

　　3)說明。保險人對上述各項總的賠償金額，最高不超過保險合同規(guī)定的賠償限額;雇員的月工資是按事故發(fā)生之日或經(jīng)醫(yī)生發(fā)現(xiàn)疾病之日該雇員的前12個月的平均工資，不足12個月的按實際月數(shù)平均。

　　(4)保險費的計算

　　雇主責(zé)任保險采用預(yù)收保險費制。在訂立保險合同時，根據(jù)投保人的估計，在保險合同有效期內(nèi)各雇員工資(包括獎金、津貼等)總額，乘以不同雇員的使用費率來計算，并在保險合同到期1月內(nèi)，憑投保人提供的各雇員實際工資總額的證明，對保險費進行調(diào)整，預(yù)付保險費多退少補。

　　(5)雇主責(zé)任保險的擴展責(zé)任

　　1)附加醫(yī)藥費保險。這是保險人應(yīng)投保人的要求擴展承保投保人的雇員在保險期限內(nèi)因患病所需的醫(yī)療費用，包括醫(yī)療、藥品、手術(shù)和住院費用。除另有約定以外，一般只限于在中國境內(nèi)的醫(yī)院或診療所治療，并憑其出具的單證賠付。醫(yī)療費的最高賠償金額，不論一次或多次賠償，每人累計以不超過保險合同所確定的保險金額為限。

　　2)附加第三者責(zé)任險。雇主責(zé)任保險可擴大承保對雇員在保險合同有效期內(nèi)，從事保險合同所載明的與投保人業(yè)務(wù)有關(guān)工作時，由于意外或疏忽，造成第三者人身傷亡或財產(chǎn)損失，以及所引起的對第三者的撫恤、醫(yī)療費和賠償費用，依法應(yīng)由被保險人賠付的金額，保險人負責(zé)賠償。

　　3.公眾責(zé)任保險

　　公眾責(zé)任保險，又稱普通責(zé)任險。主要承保各種團體及個人在固定場所從事生產(chǎn)、經(jīng)營等活動，以及日常生活中由于意外事故而造成他人人身傷害或財產(chǎn)損失、依法應(yīng)由投保人所承擔(dān)的各種經(jīng)濟賠償責(zé)任。它是一種無形財產(chǎn)保險，它承保的是投保人的損害賠償責(zé)任，是沒有實際標(biāo)的的。

　　(1)保險責(zé)任

　　公眾責(zé)任保險承保的是被保險人在保險期限內(nèi)，在保險地點發(fā)生的，依法應(yīng)由被保險人承擔(dān)的，由于被保險人的侵權(quán)行為造成的對第三者的民事賠償責(zé)任。保險人承擔(dān)的公眾責(zé)任保險賠償責(zé)任包括被保險人應(yīng)付給受害方的賠償金和有關(guān)費用。這里要注意的是：

　?、俦ｋU人在任何情況下均不承擔(dān)任何刑事責(zé)任;

　?、诒槐ｋU人依法應(yīng)承擔(dān)對第三者人身傷害的經(jīng)濟賠償僅指身體上的傷殘、疾病、死亡，不包括受害人的精神傷害;

　?、酃娯?zé)任保險直接保障的對象是被保險人，受害人無權(quán)直接向保險人索賠;

　?、苡嘘P(guān)費用是指被保險人因侵權(quán)行為而應(yīng)付受害人的法律訴訟費用及經(jīng)保險人事先同意的被保險人自己支付的費用。

　　(2)除外責(zé)任

　　公眾責(zé)任保險的除外責(zé)任可以分成以下三方面：

　　1)絕對除外責(zé)任。除了一般所共有的除外責(zé)任，如被保險人的故意行為、戰(zhàn)爭及政治動亂、人力不可抗拒的自然原因外，有其特定的內(nèi)容。如任何與被保險人一起居住的親屬引起的損害事故;由于振動、移動或減弱支撐引起的任何土地、財產(chǎn)或房屋的損害責(zé)任。

　　2)公眾責(zé)任不能保，但其他保險可承保的除外責(zé)任。如為被保險人服務(wù)的雇員受到的傷害，被保險人及雇傭人員或其代理人所擁有、照管、控制的財產(chǎn)，被保險人所有或以其名義使用的各種機動車輛、飛機、船舶等引起的損害事故等;

　　3)可以附加承保的除外責(zé)任。如公眾場所的歸被保險人占有或以其名義使用的電梯、起重機或其他升降機導(dǎo)致的損害事故，一般公眾責(zé)任險不予承保，但可在基本保險單上擴展加保。

　　(3)保險費率及保險費的計算

　　1)保險費率。沒有固定的保險費率，而是視每一被保險人的風(fēng)險情況逐筆議定費率。

　　2)保險費的計算是按賠償限額選擇適用的費率計算的。一般分3種：

　　有累計賠償限額的：保險費=累計賠償限額×適用的費率;

　　無累計賠償限額的：保險費=每次事故賠償限額×適用的費率;

　　其他，按經(jīng)營場所面積計算：保險費=場地占有面積×單位面積保險費。

　　(4)賠償限額與免賠額

　?、儋r償限額是公眾責(zé)任保險人承擔(dān)經(jīng)濟賠償責(zé)任的最高限額。由于公眾責(zé)任險承保了人身傷害和財產(chǎn)損失兩種情況，因此賠償限額的計算有幾種不同的方法;

　　規(guī)定每次事故的混合限額，無分項限額、無累計限額;

　　規(guī)定每次事故的人身事故和財產(chǎn)損失的分項限額，再規(guī)定保險期內(nèi)累計賠償限額;

　　規(guī)定每次事故賠償限額，不分項，再規(guī)定整個保險期內(nèi)累計賠償限額。

　?、诿赓r額是保險人的免責(zé)限度。公眾責(zé)任保險對他人財產(chǎn)損失一般規(guī)定了每次事故的免賠額。即無論受害人財產(chǎn)損失程度如何，保險人不負責(zé)免賠額以內(nèi)的賠償，而是由被保險人自己承擔(dān)。

　?、鄯少M用的承擔(dān)。如果被保險人承擔(dān)的對第三者的賠償金超過了賠償限額，則法律費用按以下公式分?jǐn)偅罕ｋU人應(yīng)攤費用=全部法律費用×賠償限額÷被保險人應(yīng)付賠償額。

　　(二)投保決策及保險公司的選擇

　　購買保險可以轉(zhuǎn)移風(fēng)險，并且可以獲得保險機構(gòu)在降低風(fēng)險方面的有效服務(wù)。但是為了獲得上述好處，物業(yè)管理者及業(yè)主必須支付一定的保險費，從而加大了管理開支或業(yè)主的負擔(dān)。因此，正確地進行投保決策就顯得極為重要。

　　1.投保決策過程

　　物業(yè)管理者為了能正確地投保，必須遵循一定的決策步驟，以獲得降低風(fēng)險和增加成本之間的最佳平衡。其基本步驟如下：

　　(1)詳細調(diào)查。物業(yè)管理者必須了解在其管轄的范圍內(nèi)存在那些風(fēng)險因素。為此就必須對所有的建筑、道路、設(shè)施、設(shè)備以及各種物業(yè)管理工作，特別是維修領(lǐng)域進行徹底的調(diào)查，并進行分類登記。

　　(2)確定所需的保險。在調(diào)查登記的情況下，對各種風(fēng)險按照前面講的風(fēng)險管理的方法來進行分類。也就是確定哪些風(fēng)險是可以避免的，哪些風(fēng)險是可以忍受而保留的，哪些風(fēng)險是可以采取種種措施進行預(yù)防和抑制的，只有對那些上述三種方法不能解決的，并且潛在的損失將超出業(yè)主或物業(yè)管理者能夠或愿意承擔(dān)的風(fēng)險才確定購買保險。但需指出的是，還有一種保險是不管投保人愿意與否都非買不可的，這帶有強制性質(zhì)，如機動車輛的第三者責(zé)任險。

　　(3)保險費和保險金的確定。保險金和保險費的確定是根據(jù)風(fēng)險帶來損失程度以及物業(yè)管理者或業(yè)主的財務(wù)預(yù)算狀況來確定的。因此保險金過多或不足都會對投保人不利。保險金過多，則投保人平時的開支增加;保險金不足，則一旦風(fēng)險發(fā)生，投保人得不到足夠的補償。在這方面要注意保險的幾個特點：一是保險價值一般是以重建、重置成本計算，一般不考慮市場價值，因此在投保時應(yīng)注意重建、重置價值，并且在續(xù)保時根據(jù)當(dāng)時的重建重置成本進行調(diào)整;二是賠償額一般是根據(jù)保險金的比例來賠償?shù)?三是多重保險不會得到多重賠償，因為保險的原則是保障損失，而不是借意外事件來牟利。

　　(4)選擇信譽良好的保險公司。

　　(5)分析保險條款。保單的條款與投保雙方今后的權(quán)利義務(wù)關(guān)系極大，對此，物業(yè)管理者或通過代理人要仔細分析各項條款，比較各種不同保險公司的同一類保單的各種條款的優(yōu)劣，盡可能地為自己爭得更多的利益，選擇最有利于自己的條款。

　　2.保險公司的選擇

　　目前我國保險公司已有很多家，而且隨著改革開放的深入，保險公司或保險機構(gòu)會越來越多，因此如何選擇保險公司是一個重大的問題。一般來說，選擇的標(biāo)準(zhǔn)有以下幾條：

　　(1)保險公司的實力。保險公司的實力是第一位要考慮的。因為對投保人來說，重要的是一旦發(fā)生損失，保險人能否得到足額的補償。

　　(2)工作效率與服務(wù)態(tài)度。工作效率與服務(wù)態(tài)度可以統(tǒng)稱為服務(wù)質(zhì)量，這是選擇保險公司第二位要考慮的。通常保險人能夠提供的服務(wù)有：1)幫助投保人進行風(fēng)險分析，提供咨詢;2)協(xié)助投保人采取損失預(yù)防和減輕的技術(shù)措施;3)及時合理地處理投保人提出的索賠要求;4)對保險合同的各項條款給以咨詢。對物業(yè)管理來說，保險公司的工作效率和態(tài)度，會直接影響到物業(yè)管理者的工作進度和聲譽。例如電梯受火災(zāi)而損壞，如果保險公司遲遲不派人來鑒定損失情況，則電梯的修復(fù)工作就不能及時進行，又如消防水龍頭爆裂給住戶帶來損失，如保險公司的人員在處理過程中態(tài)度惡劣，也會引起住戶對物業(yè)管理者的不滿，從而影響物業(yè)管理者的聲譽。

　　(3)保險成本。保險成本一般是投保人支付的保險費。如果在前兩個標(biāo)準(zhǔn)類似的情況下，則保險成本就成了選擇保險公司的關(guān)鍵。很顯然，保險費是越低越好。在計算比較保險成本時，由于保險合同的有效期限不同，因此必須考慮貨幣的時間價值因素。

　　3.保險顧問和保險經(jīng)紀(jì)人

　　由于風(fēng)險的識別及管理、保險合同的內(nèi)容、投保額的計算、索賠的程序都是復(fù)雜的，其中涉及了大量的專業(yè)知識。為了避免太多的麻煩，同時能提高投保的成本效益，在經(jīng)濟許可的情況下，物業(yè)管理者可借助保險顧問或保險經(jīng)紀(jì)人的幫助。保險顧問和保險經(jīng)紀(jì)人的優(yōu)點是有較深的專業(yè)知識，能幫助設(shè)計合適的保險計劃和選擇合適的保險公司。又由于保險顧問同時代表著許多投保人，因此在爭取合理保費時比單獨的投保人處于更有利的地位。

　　五、物業(yè)保險的目的及注意點

　　物業(yè)保險后的注意點。

　　要特別提請注意的是物業(yè)管理企業(yè)在購買保險后并不意味著可以高枕無憂、輕率從事。其理由是：

　　(1)一旦發(fā)生保險事故，不僅會帶來重大的經(jīng)濟損失，而且會給用戶帶來諸多不便，這會給提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)造成不便。

　　(2)有些意外除了涉及經(jīng)濟責(zé)任以外，還會涉及法律責(zé)任，而在這方面，保險公司就無能為力了。

　　(3)如果保險公司察覺物業(yè)管理者處事輕率致使他們賠償，則他們會將保費提高，增加了業(yè)主或物業(yè)管理者的負擔(dān)。若投保人存在過錯，保險公司有權(quán)拒絕理賠。

　　編輯推薦：

　　2013年物業(yè)管理師高效通關(guān)套餐，考不過免費重學(xué)

　　2013年注冊物業(yè)管理師VIP套餐，考不過免費重學(xué)

　　2013年物業(yè)管理師考試報名時間匯總

　　2013年物業(yè)管理師考試備考資料匯總

　　2013年物業(yè)管理師考試模擬試題匯總