第六節(jié)　社會(huì)學(xué)在物業(yè)管理中的運(yùn)用

　　第六節(jié)　社會(huì)學(xué)在物業(yè)管理中的運(yùn)用

　　一、物業(yè)管理與社區(qū)文化

　　隨著住房制度改革和社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系的逐漸建立，由于城市建設(shè)的需要和地租理論的價(jià)格規(guī)律等多種要素影響的結(jié)果，我國(guó)城市聚落的舊格局正被打破： “洗腳上田”的農(nóng)民進(jìn)入中、小城市乃至大城市，購(gòu)置物業(yè)而舉家成為“藍(lán)印居民”;從全國(guó)各地到來的白領(lǐng)階層，成為北京、上海、廣州、深圳等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的 “新業(yè)主”;而城市的老居民隨著城市建設(shè)的需要搬出了他們已經(jīng)居住數(shù)代人的“四合院”、“胡同”、“里弄”，先富起來的部分人離開了喧鬧的舊城區(qū)，搬到了城郊的“高尚住宅”。在這眼花繚亂的變動(dòng)中，一個(gè)新的居住小區(qū)竣工，迎來了一個(gè)新的居住群體，意味著一個(gè)新的社區(qū)的產(chǎn)生。物業(yè)管理者不可忽視這個(gè)群體中由于習(xí)慣不同、方言不同、職業(yè)不同和受教育程度的不同等方面所造成的“文化撞擊”。物業(yè)管理者只有通過透徹地了解群體成員所表現(xiàn)出來的一定文化環(huán)境下的價(jià)值觀和意識(shí)，以及相應(yīng)的行為方式、需求層次，才能更好地了解既定文化氛圍中的組織行為和管理經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)。

　　(一)社區(qū)文化的內(nèi)容和意義

　　1.社區(qū)文化的概念

　　(1)社區(qū)文化的范疇

　　文化有廣義和狹義之分。廣義的文化是指人類社會(huì)實(shí)踐過程中所創(chuàng)造的物質(zhì)財(cái)富和精神財(cái)富的總和，它是社會(huì)發(fā)展的一個(gè)標(biāo)志，代表著一個(gè)社會(huì)在政治、經(jīng)濟(jì)、科技、教育等方面的發(fā)達(dá)程度和發(fā)展水平。而狹義的文化則不包括物質(zhì)因素，主要是指人類創(chuàng)造的精神財(cái)富的總和。

　　社區(qū)文化主要是狹義文化，它是指城市社區(qū)中科技、教育、文學(xué)藝術(shù)、價(jià)值觀、民風(fēng)民俗等各種精神財(cái)富的總和。社區(qū)文化作為一種亞文化，是整個(gè)社會(huì)文化的一個(gè)重要組成部分。社區(qū)文化是整個(gè)社會(huì)文化的聚集點(diǎn)，在整個(gè)社會(huì)文化乃至人類文化中占主導(dǎo)作用，是人類文化的一個(gè)重要組成部分，也是構(gòu)成社區(qū)的一個(gè)重要因素。它具有社會(huì)文化的共同特點(diǎn)，也具有明顯的地域性。

　　(2)居住小區(qū)的社區(qū)文化的定位

　　按照社區(qū)的功能分類，居住小區(qū)屬于生活社區(qū)，其性質(zhì)和功能與我國(guó)目前以綜合功能為主的街道社區(qū)有明顯區(qū)別?，F(xiàn)在的居住小區(qū)，大部分都是近10年新建的，業(yè)主(或使用人)均是新的居住群體，其成員來自不同的地方，異質(zhì)性較強(qiáng)而且彼此之間不了解。因此，居住小區(qū)的社區(qū)文化，應(yīng)與街道社區(qū)的社區(qū)文化有不同的側(cè)重點(diǎn)。街道的社區(qū)文化的核心是綜合價(jià)值觀及其行為模式。價(jià)值觀在不同的功能社區(qū)中有不同的側(cè)重點(diǎn)和表現(xiàn)形式。如在學(xué)校中，校園文化的核心則表現(xiàn)為學(xué)習(xí)觀;在企業(yè)文化中，則表現(xiàn)為經(jīng)營(yíng)觀;而在居住小區(qū)中，其核心表現(xiàn)為居住觀。所以，學(xué)習(xí)觀，經(jīng)營(yíng)觀、居住觀實(shí)質(zhì)上都是價(jià)值觀在特定場(chǎng)所的表現(xiàn)形式，是價(jià)值觀的子系統(tǒng)。因此，我們可以認(rèn)為，居住小區(qū)的社區(qū)文化定位就是“在幾種不同文化模式影響下，業(yè)主或使用人所認(rèn)同的居住觀和行為模式?！?/p>

　　(3)文化沖突和文化融合

　　現(xiàn)在一些大型的居住小區(qū)中，業(yè)主有外籍人士，也有港、澳、臺(tái)等地區(qū)的人士，以及來自內(nèi)地各地區(qū)的人士。由于社區(qū)成員的異質(zhì)性，他們都帶有原來所受影響的價(jià)值觀和行為模式的烙印，因而很容易引起文化沖突。

　　2.居住小區(qū)社區(qū)文化的任務(wù)和特點(diǎn)

　　(1)居住小區(qū)社區(qū)文化建設(shè)的任務(wù)

　　作為居住小區(qū)，社區(qū)文化建設(shè)就是通過各種形式的文娛、體育和其他形式的文化活動(dòng)，創(chuàng)造一種文化氛圍，讓社區(qū)成員能相互了解，提高對(duì)不同文化的鑒別和適應(yīng)能力，減少文化沖突帶來的負(fù)面影響，使社區(qū)成員對(duì)某些不同的文化要素逐漸達(dá)成文化認(rèn)同，并在此基礎(chǔ)上建立社區(qū)共同的居住觀和形成相應(yīng)的行為模式。

　　建立居住小區(qū)的社區(qū)文化，是一個(gè)長(zhǎng)期的任務(wù)。居住觀的認(rèn)同需要過程，需要對(duì)各種不同文化的價(jià)值取向有深入的了解和認(rèn)識(shí)。因此，現(xiàn)在很多居住小區(qū)所開展的各種文娛、體育(文藝匯演、書畫展等)形式的活動(dòng)，實(shí)際就是創(chuàng)造了一個(gè)機(jī)會(huì)，讓不同文化背景的人能夠經(jīng)常接觸和交流，宣傳自己的文化，讓社區(qū)成員能相互了解彼此之間的文化，并對(duì)某些文化要素進(jìn)行選擇性吸收，最終目的還是要在深層次上對(duì)某些文化要素達(dá)成共識(shí)，并把已形成文化認(rèn)同的要素規(guī)范化和制度化，使社區(qū)成員能夠以良好的行為模式執(zhí)行這些規(guī)范和制度。

　　(2)居住小區(qū)社區(qū)文化的性質(zhì)

　　第一，社區(qū)文化是一種認(rèn)同文化。

　　從以上的分析可以知道，居住小區(qū)社區(qū)文化是一種文化認(rèn)同，即在各種不同的文化中，社區(qū)成員能夠達(dá)成共識(shí)的一些文化要素，而不是以某種文化去取代其他的文化。這種共識(shí)不僅包括了贊同的成分，也包括了雖然不完全贊同但可以包容的成分，還包括了對(duì)多種文化中的優(yōu)秀成分進(jìn)行選擇性吸收和融合。換言之，是形成一種求同存異的居住觀。正是由于在不同的居住小區(qū)中，社區(qū)成員對(duì)能夠達(dá)成共識(shí)的文化要素有所差異，才形成了自己的社區(qū)文化特色。

　　第二，社區(qū)成員是社區(qū)文化的主體。

　　發(fā)展社區(qū)文化是社區(qū)成員自身的需要。一個(gè)居住群體形成后，隨著社區(qū)的發(fā)展，才會(huì)自發(fā)地逐漸形成自己的社區(qū)文化。因此，在居住小區(qū)內(nèi)，業(yè)主(或使用人)才是社區(qū)文化的主體，居住觀的形成要靠業(yè)主(或使用人)的文化認(rèn)同?，F(xiàn)在開展的一些社區(qū)文化活動(dòng)，無論來自哪一方面的推動(dòng)力，都只能起引導(dǎo)作用，無法替代業(yè)主(或使用人)的主導(dǎo)作用。社區(qū)文化建設(shè)應(yīng)由業(yè)主(或使用人)的自治組織，即業(yè)主委員會(huì)來負(fù)責(zé)組織實(shí)施，包括物業(yè)管理行政主管部門在內(nèi)的政府機(jī)構(gòu)對(duì)居住小區(qū)的社區(qū)文化建設(shè)應(yīng)給予支持、關(guān)心、幫助和指導(dǎo)，居住小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)積極參與社區(qū)文化建設(shè)和給予實(shí)質(zhì)性的支持，使社區(qū)文化建設(shè)沿著健康的道路發(fā)展。

　　第三，文化氛圍是營(yíng)造社區(qū)文化的必要環(huán)境。

　　現(xiàn)在有不少的居住小區(qū)，開發(fā)建設(shè)單位在設(shè)計(jì)施工階段都精心建造一些雕塑、壁畫、園林小景，物業(yè)管理企業(yè)努力組織一些娛樂、體育、文化活動(dòng)，這些行動(dòng)都是社區(qū)文化建設(shè)的硬環(huán)境和軟環(huán)境，可以統(tǒng)稱為“文化氛圍”。由于這些內(nèi)容也包括了若干文化要素，又可以稱為“淺層文化”。文化氛圍不僅為業(yè)主(或使用人)的接觸、交往、了解提供了場(chǎng)合，而且還使情操得到陶冶，精神和道德得到升華，提高業(yè)主(或使用人)的文化鑒別能力，對(duì)一些消極、沒落的文化要素實(shí)行有效的抵制和摒棄。因此，良好的文化氛圍是營(yíng)造健康、進(jìn)步的社區(qū)文化的必要環(huán)境。

　　(3)居住小區(qū)社區(qū)文化的特點(diǎn)

　　第一，業(yè)主文化背景的多樣性決定了社區(qū)文化建設(shè)的長(zhǎng)期性

　　在一個(gè)居住小區(qū)內(nèi)，業(yè)主(或使用人)來自不同的地方，無論是生活方式、價(jià)值觀念，還是宗教信仰、風(fēng)俗習(xí)慣都會(huì)有差異，再加上其他社區(qū)文化的傳播和滲透，從而使居住小區(qū)內(nèi)的業(yè)主(或使用人)客觀上存在著較大的文化差異。

　　居住觀是價(jià)值觀在人居關(guān)系上的表現(xiàn)，文化差異形成了居住觀的差異。在目前的一些居住小區(qū)中，有些受教育程度較低且又在改革開放早期先富起來的人，認(rèn)為購(gòu)置了物業(yè)，對(duì)自己的私有財(cái)產(chǎn)就可以為所欲為，不分晝夜地進(jìn)行裝修，完全不管鄰居的感受;有些人則認(rèn)為交了管理費(fèi)，購(gòu)買了服務(wù)，則到處亂丟垃圾，還詭稱“我弄臟，你來清潔”才能體現(xiàn)服務(wù)商品的價(jià)值?？傊幼⌒^(qū)中的人生百態(tài)，無一不是在一定文化背景下居住觀的反映。

　　另外，現(xiàn)代城市中獨(dú)立的居住環(huán)境、獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)利益和獨(dú)立的生活空間也使小區(qū)內(nèi)的業(yè)主(或使用人)之間的人際交往減少，關(guān)心互動(dòng)減少。

　　業(yè)主(或使用人)文化背景的多樣性及人際交往的貧乏性，無疑會(huì)給文化認(rèn)同造成很多困難，因此必須創(chuàng)造盡量多的機(jī)會(huì)，讓業(yè)主(或使用人)以及他們的家庭成員增加溝通，了解彼此之間的文化背景，逐漸達(dá)到文化的認(rèn)同。隨著認(rèn)同的文化要素的增加最終可以由量變到質(zhì)變，形成一個(gè)比較完整的居住觀。所以，社區(qū)文化建設(shè)是一項(xiàng)長(zhǎng)期的工作。

　　第二，不同的社區(qū)成員結(jié)構(gòu)使社區(qū)文化建設(shè)具有層次性

　　居住小區(qū)客觀上存在著不同的檔次。在有些高檔住宅區(qū)中，業(yè)主有相當(dāng)部分是外籍人士以及港、澳、臺(tái)人士，業(yè)主之間的文化差異較大，加上語言障礙，溝通和了解需要較長(zhǎng)的時(shí)間，因此，社區(qū)文化的建立主要著眼于求同存異。而對(duì)內(nèi)地業(yè)主居住的小區(qū)，由于屬同源，較易溝通了解。因此，社區(qū)文化建設(shè)應(yīng)盡量符合社會(huì)主義精神文明的要求，即要提高社區(qū)成員素質(zhì)和提高社區(qū)文明程度。

　　第三，文化認(rèn)同指選擇與本民族文化深層次的本質(zhì)相契合的內(nèi)容

　　文化選擇的結(jié)果是文化認(rèn)同，文化選擇的一般規(guī)律是選擇那些與本身文化價(jià)值觀相契合的成分，但并不排斥對(duì)外來文化中優(yōu)秀的成分的選擇和接納。在居住小區(qū)社區(qū)文化的構(gòu)建中，也不能違反這個(gè)一般規(guī)律。

　　居住觀主要包含了對(duì)家庭關(guān)系、鄰里關(guān)系、人與環(huán)境的關(guān)系、社會(huì)公德等方面的評(píng)價(jià)。西方文化認(rèn)為家庭關(guān)系是分散型的，而中國(guó)文化則強(qiáng)調(diào)家庭關(guān)系是緊密型的。西方文化中在社會(huì)公德方面確實(shí)有很多東西值得我們學(xué)習(xí)，但中國(guó)文化在這方面也有深厚的基礎(chǔ)。中國(guó)文化首先認(rèn)為人就是“道德人”，強(qiáng)調(diào)要通過“修身”來約束自己。如果剔除了中國(guó)文化中“君臣父子”的封建道德成分，那么，中國(guó)文化接納西方文化中的一些社會(huì)公德模式應(yīng)該具有深層次的基礎(chǔ);鄰里關(guān)系實(shí)際上是人際關(guān)系在居住行為上的反映。中國(guó)文化認(rèn)為必須要善、誠(chéng)、義，而西方文化則認(rèn)為是要真、善、美。雖然中西文化對(duì)這些關(guān)系如何排列有不同的看法，但對(duì)人與人之間要友善相處這一點(diǎn)是可以認(rèn)同的。至于環(huán)境觀，中國(guó)文化也有“天人合一”的思想，但比較抽象，可以接納外來文化來進(jìn)行充實(shí)。

　　3.居住小區(qū)社區(qū)文化的內(nèi)容

　　(1)環(huán)境文化

　　社區(qū)環(huán)境是社區(qū)文化的一種外在表現(xiàn)形式，主要包括社區(qū)外貌、休閑娛樂環(huán)境、文化設(shè)施、生活環(huán)境等，所以環(huán)境又是營(yíng)造文化氛圍的基本條件。首先，環(huán)境本身就是一個(gè)文化傳播源。在各種各樣的居住小區(qū)中，大片的綠化草坪形式多樣，體現(xiàn)了世界上其他國(guó)家不同文化的園林小品，都無不逸散出文化的品味，體現(xiàn)了對(duì)群體生存的價(jià)值觀。其次，環(huán)境又是不同文化背景的業(yè)主(或使用人)互相交往、增強(qiáng)了解的場(chǎng)合。寬敞的戶外休閑場(chǎng)所，齊全的文化體育、娛樂設(shè)施給業(yè)主(或使用人)創(chuàng)造了一個(gè)溝通的機(jī)會(huì)。最后，環(huán)境對(duì)居住者的心理和道德水準(zhǔn)也會(huì)有一定的影響。優(yōu)美而清潔的環(huán)境，可以令人隨時(shí)注意自己舉止行為的文明程度，正如一個(gè)在大街上隨地吐痰而若無其事的人，也不敢在光亮照人的五星級(jí)酒店大堂吐痰一樣的道理。

　　(2)行為文化

　　行為文化主要是指社區(qū)成員在交往、娛樂、生活、學(xué)習(xí)、休閑等過程中，所產(chǎn)生的反映居住觀的活動(dòng)和行為，通常所說的社區(qū)文化就是指這一類內(nèi)容。行為文化屬顯性文化，居住行為是行為文化的核心，反映了社區(qū)成員的道德風(fēng)尚和文明程度;社區(qū)的各種娛樂、體育、文藝活動(dòng)則反映了社區(qū)成員對(duì)居住觀認(rèn)同的要求。愈是成熟的社區(qū)對(duì)認(rèn)同的要求就愈高，所形成的居住行為的文明程度就愈高。

　　(3)制度文化

　　一種文化要素經(jīng)認(rèn)同后，往往就以制度、法律、規(guī)范等形式固定下來。制度可分為兩大類：一類是公眾制度，主要是業(yè)主根據(jù)認(rèn)同的居住觀而共同制定的居住行為準(zhǔn)則;另一類是物業(yè)管理企業(yè)制定的一些管理規(guī)章制度，是在業(yè)主居住觀認(rèn)同的基礎(chǔ)上對(duì)居住行為和居住習(xí)俗加以疏導(dǎo)和調(diào)節(jié)，制約不文明的居住行為和摒棄消極、落后的居住陋習(xí)。制度文化體現(xiàn)了對(duì)人情的關(guān)注，對(duì)人格的尊重，對(duì)人道的支持，使社區(qū)成員通過認(rèn)同的居住觀所形成的制度，有效地約束了個(gè)別人違反認(rèn)同的居住觀的行為。

　　(4)精神文化

　　精神文化是居住小區(qū)文化的核心，即經(jīng)過文化認(rèn)同后所建立的居住觀念和社區(qū)精神。它使同一文化環(huán)境中的成員知道好壞、是非、真假、積極和消極，樹立了一些新觀念和新意識(shí)，如人文意識(shí)、環(huán)境意識(shí)、精品意識(shí)、效益意識(shí)、生活質(zhì)量觀念、形象觀念、道德觀念、人才觀念。這些意識(shí)和觀念的樹立，都與具體的管理制度及人們的行為規(guī)范相結(jié)合，使業(yè)主們都樂意去做各種有益于社區(qū)的工作，真正把居住小區(qū)看成自己的家園。社區(qū)文化的形成，使社區(qū)的安定和文明進(jìn)步有了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，不僅能為社區(qū)發(fā)展提供精神動(dòng)力和智力支持，而且還能提高社區(qū)居民的生活質(zhì)量，樹立良好的社會(huì)風(fēng)氣，提高居住小區(qū)的品位。

　　(二)物業(yè)管理企業(yè)與社區(qū)文化

　　社區(qū)文化建設(shè)的主體是業(yè)主，構(gòu)建一個(gè)文明、進(jìn)步的社區(qū)文化是大多數(shù)業(yè)主的內(nèi)在需要，營(yíng)造一個(gè)協(xié)調(diào)、和諧的居住氛圍是業(yè)主們的共同心愿。物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主的委托提供管理和服務(wù)，因此，對(duì)于居住小區(qū)的社區(qū)文化建設(shè)，物業(yè)管理企業(yè)也必須承擔(dān)自己應(yīng)盡的責(zé)任。

　　1.物業(yè)管理與社區(qū)文化的關(guān)系

　　(1)互為促進(jìn)

　　通過認(rèn)同，建立社區(qū)的居住觀和相應(yīng)的行為模式，是社區(qū)成員自身的要求。從理論上講，這種社區(qū)文化即使不加以任何外界推動(dòng)力，它也可以自發(fā)形成，問題是這種自發(fā)形成的社區(qū)文化需要經(jīng)過一個(gè)比較漫長(zhǎng)的過程，而且在形成過程中可能要走不少?gòu)澛?，甚至可能?huì)摻雜封建迷信色彩或西方自由化色彩的沒落的文化成分，為此需要付出高昂的代價(jià)來糾偏。物業(yè)管理對(duì)社區(qū)文化建沒的介入，可以使社區(qū)文化建設(shè)少走彎路，沿著健康的道路發(fā)展，加快文化認(rèn)同的速度。同時(shí)，社區(qū)文化建設(shè)對(duì)物業(yè)管理和服務(wù)提出更高的要求。物業(yè)管理企業(yè)無論在組織活動(dòng)的形式與內(nèi)容、環(huán)境氛圍、媒體引導(dǎo)、溝通方式等各方面都要刻意設(shè)計(jì)和獨(dú)具匠心，才能收到預(yù)期效果，無疑，這樣又可以提高物業(yè)管理的服務(wù)水平。

　　(2)互為作用

　　物業(yè)管理的目的是為了發(fā)揮物業(yè)的最大使用功能，使其保值增值，并為物業(yè)所有人和使用人創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境。物業(yè)管理提供的是服務(wù)產(chǎn)品，物業(yè)管理企業(yè)的管理就是要充分優(yōu)化人、財(cái)、物等經(jīng)營(yíng)要素，盡可能減少或節(jié)約勞務(wù)量的支出，提高效益和效率。除了無法節(jié)約、必須輸出的絕對(duì)勞務(wù)量之外，如何盡可能減少相對(duì)勞動(dòng)量是物業(yè)管理企業(yè)追求的企業(yè)目標(biāo)。

　　減少相對(duì)勞務(wù)量的一個(gè)最主要途徑就是業(yè)主的自治自律。如果業(yè)主(或使用人)能夠根據(jù)認(rèn)同的居住觀所形成的公眾制度，遵守公德，鄰里和睦，甚至主動(dòng)維護(hù)公共秩序和社區(qū)環(huán)境，那么物業(yè)管理企業(yè)就會(huì)事半功倍。

　　居住小區(qū)的社區(qū)文化建設(shè)就是通過文化認(rèn)同來建立能達(dá)成共識(shí)的居住觀，這個(gè)過程需要借助于物業(yè)管理的推動(dòng)。而小區(qū)文化建設(shè)搞好了，就會(huì)增加業(yè)主(或使用人)之間、業(yè)主(或使用人)與物業(yè)管理企業(yè)之間的感情和相互尊重。在這種和諧的社區(qū)環(huán)境里，物業(yè)管理企業(yè)自然就會(huì)較容易地實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)。

　　(3)互為約束

　　物業(yè)管理的規(guī)章制度應(yīng)以居住小區(qū)內(nèi)業(yè)主(或使用人)所認(rèn)同的居住觀和行為模式為基礎(chǔ)，物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行這些規(guī)章制度應(yīng)受業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督和約束，同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)也要依據(jù)這些規(guī)章制度來約束廣大業(yè)主(或使用人)的居住行為。

　　2.物業(yè)管理企業(yè)在社區(qū)文化建設(shè)中的作用

　　(1)在構(gòu)建社區(qū)文化的初期營(yíng)造文化氛圍的基礎(chǔ)

　　居住小區(qū)在業(yè)主入住形成居住群體時(shí)，大多數(shù)成員之間都互不認(rèn)識(shí)，要相互進(jìn)行了解比較困難。物業(yè)管理企業(yè)因其特殊的身分與角色，在調(diào)動(dòng)資源組織文化活動(dòng)方面處于有利地位。因此，物業(yè)管理企業(yè)可以因勢(shì)利導(dǎo)，有計(jì)劃、有目的地組織社區(qū)文化活動(dòng)。為了調(diào)動(dòng)廣大業(yè)主參與社區(qū)文化建設(shè)的積極性，多采用群眾喜聞樂見的形式，以開展多種健康有益、社區(qū)成員都便于參與的文化活動(dòng)為主，如舉辦各種晚會(huì)、演唱會(huì)、趣味運(yùn)動(dòng)會(huì)、文化節(jié)等，為業(yè)主享受文化生活創(chuàng)造了一個(gè)良好的空間，同時(shí)也為業(yè)主(或使用人)之間的溝通提供了場(chǎng)合，使他們能有經(jīng)常接觸的機(jī)會(huì)，彼此了解對(duì)方的文化背景。

　　(2)在社區(qū)文化形成過程中起引導(dǎo)作用

　　由文化認(rèn)同而形成的居住觀，才是社區(qū)文化的核心。各種文娛體育活動(dòng)僅是社區(qū)形成的催化酶，還需要引導(dǎo)社區(qū)文化建設(shè)向內(nèi)涵的方向發(fā)展。這方面的工作是相當(dāng)細(xì)致和艱巨的，物業(yè)管理企業(yè)只能去引導(dǎo)，而不是主導(dǎo)，以免喧賓奪主，既要教育，但又不能枯燥無味，要寓教于樂。因而，物業(yè)管理企業(yè)在開展普及性文化活動(dòng)的同時(shí)，要注入更多的旨在提高業(yè)主(或使用人)文藝鑒賞水平、環(huán)境保護(hù)意識(shí)、社會(huì)保護(hù)意識(shí)、社會(huì)公德意識(shí)、科技意識(shí)的內(nèi)容，如舉辦書畫展覽、國(guó)標(biāo)舞比賽、環(huán)境保護(hù)知識(shí)展覽、植樹活動(dòng)、保健知識(shí)講座等。深圳萬廈居業(yè)公司所管理的小區(qū)就舉辦了克隆科普展覽、智能化住宅展覽等科技含量較高的社區(qū)文化活動(dòng)，而且還成立了社區(qū)科協(xié)，開設(shè)了科技活動(dòng)中心和科技圖書館等;廣州保利花園舉辦了“圓明園國(guó)寶展”，把被八國(guó)聯(lián)軍搶掠的銅面猴首、牛首、虎首，后由保利集團(tuán)從中國(guó)香港拍賣行競(jìng)標(biāo)收回的三件國(guó)寶放在小區(qū)內(nèi)展覽引起了很大的震動(dòng);廣州城建開發(fā)物業(yè)公司，在受托管理的小區(qū)內(nèi)開展植樹活動(dòng)，讓每戶人負(fù)責(zé)種活一棵樹，花費(fèi)不多卻意味深長(zhǎng);廣州番禺區(qū)麗江花園在中國(guó)香港回歸的那天，讓小區(qū)內(nèi)的小孩寫上自己對(duì)50年后的希望，然后密封埋在一個(gè)地下大信箱內(nèi)相約在50年后打開?？傊?，這類社區(qū)文化活動(dòng)無論規(guī)模大小，其導(dǎo)向都是很明顯的，就是通過這些潛移默化的影響，提高業(yè)主(或使用人)的綜合素質(zhì)和文化鑒別能力，盡快達(dá)到文化認(rèn)同，形成健康、進(jìn)步的居住觀和行為方式。

　　(3)物業(yè)管理企業(yè)能及時(shí)把認(rèn)同的文化要素形成規(guī)范和制度

　　在居住小區(qū)文化建設(shè)的過程中，居住觀和居住行為的表現(xiàn)是多方面的。各種文化要素經(jīng)歷了一個(gè)逐漸被認(rèn)同的過程，這個(gè)過程也許需要一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)間。因此，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)業(yè)主認(rèn)同的文化要素應(yīng)及時(shí)總結(jié)，形成規(guī)范和制度，這樣才可以使認(rèn)同的文化要素固定下來。這些規(guī)范和制度包括了管理制度、行為準(zhǔn)則、風(fēng)俗習(xí)慣等，為加強(qiáng)業(yè)主(或使用人)自我控制和自我約束能力、為業(yè)主自律創(chuàng)造了良好的基礎(chǔ)。

　　需要指出的是，規(guī)范和制度是建立在業(yè)主(或使用人)認(rèn)同的居住觀和行為模式的基礎(chǔ)上。近來我國(guó)的物業(yè)管理行政主管部門制定了一些諸如“業(yè)主公約”之類的制度規(guī)范文本，但這也僅僅是一種引導(dǎo)，每個(gè)居住小區(qū)都要根據(jù)區(qū)內(nèi)業(yè)主對(duì)文化認(rèn)同的情況來進(jìn)行修訂。否則脫離了認(rèn)同的居住觀的制度，很可能就會(huì)成為掛在墻上的一紙空文。

　　二、物業(yè)管理與社區(qū)組織

　　社區(qū)管理主體是社區(qū)組織的主要組成部分，占有重要地位。它決定和影響著社區(qū)管理的效率和發(fā)展。從社區(qū)管理主體的含義、功能入手簡(jiǎn)述了社區(qū)管理主體的組織、功能和制度建設(shè)的主要內(nèi)容并分別針對(duì)不同社區(qū)管理主體提出了加強(qiáng)建設(shè)的基本途徑，以及處理不同社區(qū)管理主體之間關(guān)系的原則和方法。

　　(一)社區(qū)管理主體概述

　　1.社區(qū)管理主體的含義

　　社區(qū)管理主體是在一定環(huán)境中產(chǎn)生的，以社區(qū)黨政組織為核心，由社區(qū)黨政組織(社區(qū)黨組織、街道辦事處和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)、社區(qū)自治組織、業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)中介組織和物業(yè)管理企業(yè)共同構(gòu)成的社區(qū)管理組織系統(tǒng)。

　　現(xiàn)階段我國(guó)的社區(qū)管理主體主要有社區(qū)黨政組織、社區(qū)自治組織、業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)中介組織、物業(yè)管理企業(yè)五種類型。管理主體改革與發(fā)展的目標(biāo)就是正確界定各種管理主體在社區(qū)管理中的地位和作用，發(fā)揮社區(qū)黨政組織在社區(qū)管理中的主導(dǎo)與核心作用，同時(shí)大力發(fā)展和管理好社區(qū)自治組織和社區(qū)中介組織，構(gòu)建“兩級(jí)政府、三級(jí)管理、四級(jí)網(wǎng)絡(luò)”的社區(qū)管理新框架。在這里，兩級(jí)政府，是指市、區(qū)(縣)兩級(jí)人民政府;三級(jí)管理，是市、區(qū)(縣)、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)對(duì)地方事務(wù)的管理;“四級(jí)網(wǎng)絡(luò)”即市、區(qū)(縣)、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)和居民委員會(huì)。將居委會(huì)納入微型社區(qū)網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)的中心地位以促進(jìn)社會(huì)自治空間的生長(zhǎng)，變小社會(huì)為大社會(huì)。

　　2.社區(qū)管理主體的分類

　　(1)根據(jù)社區(qū)管理主體在社區(qū)管理中的地位劃分

　　根據(jù)社區(qū)管理主體在社區(qū)管理中的地位不同，可劃分為社區(qū)管理領(lǐng)導(dǎo)系統(tǒng)、社區(qū)管理執(zhí)行系統(tǒng)和社區(qū)管理支持系統(tǒng)，分別對(duì)應(yīng)于制定決策、執(zhí)行決策、支持和反饋政策效果的功能，形成社區(qū)管理的循環(huán)網(wǎng)絡(luò)。

　　(2)根據(jù)社區(qū)管理主體的性質(zhì)劃分

　　根據(jù)社區(qū)管理主體的性質(zhì)不同，可將其分為社區(qū)黨政組織(社區(qū)黨組織、社區(qū)政府組織)、社區(qū)自治組織、社區(qū)中介組織、業(yè)主委員會(huì)以及物業(yè)管理企業(yè)。

　　第一，社區(qū)黨政組織(社區(qū)黨組織、社區(qū)政府組織)。

　　社區(qū)黨政組織主要包括社區(qū)黨組織和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，以及政府職能部門在社區(qū)設(shè)立的延伸機(jī)構(gòu)，如派出所、工商所、稅務(wù)所等。社區(qū)黨組織是中國(guó)共產(chǎn)黨在基層社區(qū)常設(shè)的組織機(jī)構(gòu)，是社區(qū)各項(xiàng)工作的領(lǐng)導(dǎo)核心。街道辦事處以及政府延伸機(jī)構(gòu)都要在街道黨組織的領(lǐng)導(dǎo)、指導(dǎo)或協(xié)調(diào)下開展工作。

　　第二，社區(qū)自治組織。

　　所謂社區(qū)自治，是指在國(guó)家法律的規(guī)范之下，在黨的領(lǐng)導(dǎo)之下，在政府的指導(dǎo)之下，在廣大人民群眾的參與之下，社區(qū)享有一定的民主自治的權(quán)利。社區(qū)自治組織主要是指居民(村民)代表委員會(huì)等社區(qū)內(nèi)居民的群眾性自治組織，它也是社區(qū)管理主體的基本單元。社區(qū)自治組織還包括志愿者協(xié)會(huì)組織、文化體育類社團(tuán)等機(jī)構(gòu)。社區(qū)居委會(huì)、村民委員會(huì)是社區(qū)自治組織的主體，依法行使社區(qū)自治權(quán)利對(duì)社區(qū)的重大事務(wù)進(jìn)行管理。

　　第三，社區(qū)中介組織。

　　社區(qū)中介組織又被稱為非盈利性組織或非政府組織，它形成于18～19世紀(jì)的發(fā)達(dá)國(guó)家。在我國(guó)，它還是一種新興的社區(qū)組織。它主要致力于社會(huì)服務(wù)和管理，其根本宗旨是滿足社區(qū)居民的需要。社區(qū)中介組織承擔(dān)著聯(lián)系政府與民眾、依法進(jìn)行社區(qū)治理和服務(wù)等多種職能。社區(qū)中介組織主要是指各類福利性、服務(wù)性、中介性組織，如社區(qū)福利組織、志愿者組織、慈善組織、社區(qū)服務(wù)組織或一些行業(yè)性組織，如個(gè)協(xié)、體協(xié)、舞協(xié)等。

　　第四，業(yè)主委員會(huì)。

　　業(yè)主委員會(huì)是社區(qū)居民參與社區(qū)管理的又一新的組織形式。隨著住宅的市場(chǎng)化和商品化，越來越多的居民不再是單位住房的租客，而是房屋物業(yè)的所有人。因此，生活區(qū)的衛(wèi)生狀況、環(huán)境質(zhì)量、配套設(shè)施等都與他們的生活息息相關(guān)，社區(qū)事務(wù)成為居民重大利益所在。他們開始要求自主地決定社區(qū)的事務(wù)，在這種情況下，業(yè)主委員會(huì)便應(yīng)運(yùn)而生了。業(yè)主委員會(huì)是指居民區(qū)內(nèi)業(yè)主們自發(fā)選舉產(chǎn)生的組織，代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)等有關(guān)重大事項(xiàng)進(jìn)行決策和管理。它是居民參與社區(qū)管理和建設(shè)的一種途徑。

　　第五，物業(yè)管理企業(yè)。

　　物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)人受物業(yè)所有人或使用人的委托，運(yùn)用現(xiàn)代管理與服務(wù)技術(shù)，按照委托管理合同，對(duì)已投入使用的各類物業(yè)實(shí)施企業(yè)化、社會(huì)化、專業(yè)化、規(guī)范化的管理，為物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人和使用人提供高效、周到的服務(wù)，創(chuàng)造安全方便的居住和工作環(huán)境，提高物業(yè)的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

　　3.社區(qū)管理主體的功能

　　社區(qū)管理主體的功能是指社區(qū)管理主體在社區(qū)管理和發(fā)展過程中所發(fā)揮的效用。一般而言，社區(qū)管理主體主要具有以下幾種功能。

　　(1)滿足需求功能

　　按照馬斯洛的需求層次理論，人的社會(huì)需求是多種多樣的，就目前發(fā)展趨勢(shì)來說，社區(qū)管理主體正逐步成為滿足人們這種多樣化的社會(huì)需求的社會(huì)基本單位，它通過有效的管理和完善的服務(wù)滿足社區(qū)居民的各種需求。

　　(2)管理功能

　　社區(qū)管理主體的管理功能主要體現(xiàn)在對(duì)與社區(qū)居民有關(guān)的行政事務(wù)和公共事務(wù)的管理上。具體包括三方面內(nèi)容：處理社區(qū)關(guān)系，提供社區(qū)服務(wù)，維護(hù)社區(qū)利益。處理好社區(qū)關(guān)系，主要包括處理好社區(qū)組織之間、住戶之間、住區(qū)單位之間的關(guān)系，以及社團(tuán)、利益共同體、家庭與外部的關(guān)系，并提供必需的教育、文化、科技和衛(wèi)生服務(wù)等。伴隨著社區(qū)建設(shè)的不斷深入，管理功能將顯得日益重要。居民委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)在其中的作用將發(fā)揮得更加明顯。

　　(3)組織功能

　　社區(qū)內(nèi)的居民之間、單位之間以及居民與單位之間的關(guān)系是非常松散的，一般不具有內(nèi)在、緊密的社會(huì)組織關(guān)系。但由于它們居住在同一社區(qū)內(nèi)，就必然有著要求形成社會(huì)生活共同體的共同目標(biāo)。社區(qū)管理主體的組織功能主要表現(xiàn)在，它把松散的個(gè)人和單位組織變?yōu)殛P(guān)系相對(duì)緊密的群體或團(tuán)體，形成具有共同利益的訴求主體。

　　(4)協(xié)調(diào)功能

　　社區(qū)是人們結(jié)成的生活共同體，那么圍繞著人們的多層次的社會(huì)需求，必然存在眾多的社區(qū)公共事務(wù)和公共空間、多樣化的社區(qū)活動(dòng)。如何化解因此而產(chǎn)生的各種矛盾，統(tǒng)一人們的意識(shí)形態(tài)，形成有序的行動(dòng)，協(xié)調(diào)好各種社區(qū)關(guān)系，需要充分發(fā)揮社區(qū)管理主體的協(xié)調(diào)功能。

　　(5)穩(wěn)定功能

　　社區(qū)是社會(huì)的基本構(gòu)成單位，社區(qū)管理主體是社區(qū)實(shí)現(xiàn)各種職能的載體，社區(qū)管理主體與社區(qū)居民密切相關(guān)，它的穩(wěn)定與否直接影響到社區(qū)是否能夠正常運(yùn)轉(zhuǎn)和社區(qū)的穩(wěn)定，也將會(huì)影響社會(huì)的發(fā)展。因此，在社區(qū)的建設(shè)與管理過程中要積極運(yùn)用社區(qū)管理主體的穩(wěn)定功能，保持社區(qū)的正常工作，消除社區(qū)內(nèi)存在的各種矛盾和不穩(wěn)定因素，維護(hù)社區(qū)的穩(wěn)定。

　　(二)社區(qū)管理主體建設(shè)

　　社區(qū)管理主體是社區(qū)存在和發(fā)展的基本條件。從根本土說，社區(qū)管理主體的建設(shè)就是社區(qū)管理主體的改革、重組與完善和不斷優(yōu)化管理功能、提高工作效率的過程。目前社區(qū)管理主體的建設(shè)已逐步上升為整個(gè)社區(qū)工作的重心。當(dāng)前我國(guó)正處在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期，加強(qiáng)社區(qū)管理主體的建設(shè)，對(duì)于維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定，發(fā)揮社區(qū)功能，促進(jìn)社會(huì)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)的建設(shè)目標(biāo)都具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

　　1.社區(qū)管理主體建設(shè)的含義

　　社區(qū)管理主體建設(shè)是指以社區(qū)黨政組織(社區(qū)黨組織、街道辦事處和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)為核心，由社區(qū)自治組織、業(yè)主委員會(huì)和社區(qū)中介組織共同參與，旨在進(jìn)一步健全管理主體的組織機(jī)構(gòu)，完善社區(qū)管理主體的功能和制度，提高社區(qū)管理主體的工作效率的過程。社區(qū)管理主體建設(shè)不僅僅是其本身的建設(shè)，更為重要的是通過社區(qū)管理主體的組織、功能和制度的建設(shè)，提高工作效率，這是社區(qū)管理主體建設(shè)的直接目的。

　　2.社區(qū)管理主體建設(shè)的內(nèi)容

　　社區(qū)管理主體建設(shè)的內(nèi)容很多，在現(xiàn)階段，根據(jù)社區(qū)發(fā)展的實(shí)際需要我們將著重探討社區(qū)管理主體的組織建設(shè)。

　　第一，社區(qū)黨組織建設(shè)

　　社區(qū)黨組織是我們黨的基層組織。社區(qū)黨組織的存在是我國(guó)社區(qū)工作有別于其他國(guó)家的一個(gè)非常顯著的特點(diǎn)，是我國(guó)社區(qū)管理和建設(shè)工作中的一大特色。尤其是隨著我國(guó)改革開放的不斷深入，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，密切黨同群眾關(guān)系，加強(qiáng)社區(qū)黨組織建設(shè)，成了鞏固黨的執(zhí)政基礎(chǔ)的重要保證。

　　第二，社區(qū)政府組織建設(shè)

　　街道辦事處是區(qū)人民政府的派出機(jī)關(guān)，接受區(qū)人民政府領(lǐng)導(dǎo)，依照法律、法規(guī)的規(guī)定，在本轄區(qū)內(nèi)行使相應(yīng)的政府管理職能。街道辦事處的設(shè)立、變更或者撤銷，應(yīng)當(dāng)根據(jù)地域條件和居民分布狀況，在滿足便于聯(lián)系群眾和有效管理的要求的前提下，向區(qū)人民政府提出申清，市民政局審核同意后報(bào)市人民政府批準(zhǔn)。

　　第三，社區(qū)自治組織建設(shè)

　　江澤民同志在黨的十六大報(bào)告中指出“完善城市居民自治，建設(shè)管理有序、文明祥和的文明社區(qū)”，“擴(kuò)大基層民主，是發(fā)展社會(huì)主義民主的基礎(chǔ)性工作?！爆F(xiàn)階段我國(guó)城鄉(xiāng)社區(qū)的自治組織主要有以下幾種形式：城市居民委員會(huì)、志愿者協(xié)會(huì)組織、文化體育類社團(tuán)、村民委員會(huì)。

　　第四，社區(qū)中介組織建設(shè)

　　社區(qū)中介組織在推進(jìn)社區(qū)建設(shè)與管理、增強(qiáng)社區(qū)凝聚力、加強(qiáng)社區(qū)團(tuán)結(jié)、提高居民的自治能力中扮演著極為重要的角色。對(duì)于社區(qū)中介組織的內(nèi)涵，學(xué)術(shù)界目前尚無嚴(yán)格、統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)。有的認(rèn)為，社區(qū)中介組織又可稱為非政府組織或者是非盈利組織。它主要致力于社區(qū)服務(wù)和管理，宗旨是滿足社區(qū)居民的需求。在我國(guó)現(xiàn)階段，社區(qū)中介組織尚處于起步和發(fā)展階段，成熟或比較成熟的社區(qū)中介組織還為數(shù)不多，要根據(jù)居民服務(wù)的需求，培育和發(fā)展各種類型的社區(qū)民辦非企業(yè)性服務(wù)組織和服務(wù)機(jī)構(gòu)，通過這些專業(yè)化的機(jī)構(gòu)，為社區(qū)提供高質(zhì)量和全方位的服務(wù)，要繼續(xù)鼓勵(lì)和支持各類志愿服務(wù)組織的社區(qū)工作，并使其逐步規(guī)范化、制度化。

　　第五，業(yè)主委員會(huì)建設(shè)

　　業(yè)主委員會(huì)是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主實(shí)施自治管理，由業(yè)主代表組成，代表業(yè)主利益，向社區(qū)各方面反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司行為的一個(gè)民間性組織。業(yè)主委員會(huì)是由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生，經(jīng)政府批準(zhǔn)成立的代表全體業(yè)主合法權(quán)益的社會(huì)團(tuán)體，其合法權(quán)益受到國(guó)家法律的保護(hù)。

　　業(yè)主委員會(huì)不僅是業(yè)主參與民主管理的組織形式，從根本上說，還是業(yè)主實(shí)現(xiàn)民主管理的組織形式。從社會(huì)發(fā)展、社會(huì)進(jìn)步的更高更深的層次來看，通過業(yè)主委員會(huì)實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治，是人民群眾維護(hù)自身利益、自我教育、自我服務(wù)、自我管理的實(shí)踐形式與實(shí)踐活動(dòng)。

　　第六，物業(yè)管理企業(yè)的建設(shè)

　　隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市化進(jìn)程的不斷加快，越來越多的集約化居民住宅區(qū)應(yīng)運(yùn)而生。作為現(xiàn)代城市經(jīng)濟(jì)活動(dòng)、社會(huì)活動(dòng)和文化活動(dòng)的區(qū)域載體，居住小區(qū)的物業(yè)管理越來越具有社區(qū)建設(shè)的發(fā)展意義。在國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)中，明確提出要將物業(yè)管理融入到社區(qū)建設(shè)之中：在劃分物業(yè)管理區(qū)域時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮到社區(qū)建設(shè)的因素;在日常管理活動(dòng)中，要求物業(yè)管理企業(yè)在做好社區(qū)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地維修、養(yǎng)護(hù)、管理的同時(shí)，還要對(duì)社區(qū)內(nèi)的治安、環(huán)保等公共事務(wù)做好服務(wù)。

　　社區(qū)建設(shè)的內(nèi)容主要包括兩部分，一是建設(shè)具有社區(qū)硬件設(shè)施的人居環(huán)境，二是建立有一定社區(qū)管理職能的組織并做好社區(qū)的日常管理工作和文化營(yíng)造工作。前者是政府和房地產(chǎn)開發(fā)方的責(zé)任，后者則更多地要依賴于行政組織和其他社會(huì)組織的介入和管理，同時(shí)也是所有工作和生活在社區(qū)中的人的責(zé)任。

　　物業(yè)管理的主要任務(wù)就是通過對(duì)物的管理，對(duì)人的服務(wù)，為產(chǎn)權(quán)人、使用人創(chuàng)造優(yōu)美整潔、文明安全、舒適便捷的社區(qū)環(huán)境，使所管物業(yè)發(fā)揮最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。物業(yè)管理工作做到位，不僅可以確保物業(yè)功能的正常發(fā)揮，實(shí)現(xiàn)保值、增值的目的，而且有利于提高現(xiàn)代城市管理的專業(yè)化、社會(huì)化和現(xiàn)代化水平。將物業(yè)管理工作納入社區(qū)建設(shè)是現(xiàn)代城市建設(shè)和社會(huì)管理的重要方面和必備條件，同時(shí)也是物業(yè)管理行業(yè)良性發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)之計(jì)。

　　社區(qū)組織，是社區(qū)建設(shè)的核心。主要是指社區(qū)黨建、社區(qū)自治組織建設(shè)和社區(qū)中介組織建設(shè)等，這里重點(diǎn)講社區(qū)自治組織建設(shè)。社區(qū)自治組織建設(shè)，主要是指按照社區(qū)構(gòu)成要素劃定社區(qū)，建立社區(qū)自治組織和新的社區(qū)管理體制。

　　從民政部門的角度，重點(diǎn)探索建立新的社區(qū)自治組織。為敘述方便，我們用各地的做法進(jìn)行表述。各地的做法：一是科學(xué)合理地劃分社區(qū)。二是建立新的社區(qū)自治組織體系。

　　(1)建立“決策層”，即社區(qū)成員代表大會(huì)。社區(qū)成員代表大會(huì)由社區(qū)居民和社區(qū)單位的代表組成，討論決定社區(qū)的重要事項(xiàng);

　　(2)建立“執(zhí)行層”，即社區(qū)居民委員會(huì)(與居委會(huì)兩塊牌子，一套班子)。社區(qū)居民委員會(huì)成員向社會(huì)公開招聘，經(jīng)選舉產(chǎn)生，行使對(duì)社區(qū)事務(wù)的管理權(quán)。

　　(3)建立“議事層”，即社區(qū)協(xié)商議事委員會(huì)。其成員由社區(qū)內(nèi)的人大代表、政協(xié)委員、知名人士、居民代表、單位代表組成，行使對(duì)社區(qū)事務(wù)的建議權(quán)和監(jiān)督權(quán)。

　　(4)建立“領(lǐng)導(dǎo)層”，即社區(qū)黨組織。南京等地的做法是，將社區(qū)委員會(huì)作為工作層，其成員作為職業(yè)社區(qū)工作者;由社區(qū)成員代表大會(huì)行使議事和決策權(quán)力。各實(shí)驗(yàn)區(qū)新的社區(qū)組織體系建立后，擴(kuò)大了基層民主，強(qiáng)化了監(jiān)督和制約機(jī)制，理順了社區(qū)內(nèi)部的工作關(guān)系，初步形成了責(zé)權(quán)明確、互相促進(jìn)、相互制約的社區(qū)管理模式。

　　三、物業(yè)管理與和諧社會(huì)建設(shè)

　　黨的十六屆四中全會(huì)提出了建設(shè)社會(huì)主義和諧社會(huì)的目標(biāo)和任務(wù)，并且強(qiáng)調(diào)“要適應(yīng)我國(guó)深刻變化，把和諧社會(huì)擺在重要地位。”我國(guó)的物業(yè)管理工作，是隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的逐步推進(jìn)，房屋所有權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大變化，居民對(duì)住房財(cái)產(chǎn)的使用、維護(hù)、保值提出了較高的服務(wù)需求的情況下，在改革和人民生活水平不斷提高的進(jìn)程中逐步發(fā)展起來的。20多年的實(shí)踐證明，抓好物業(yè)管理，是我國(guó)社會(huì)轉(zhuǎn)型期構(gòu)建和諧社會(huì)的一個(gè)重要方面。

　　(一)物業(yè)管理在和諧社會(huì)建設(shè)中的重要作用

　　物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中新興的一個(gè)服務(wù)性行業(yè)。從經(jīng)濟(jì)形式上說，它是一種以服務(wù)為內(nèi)容的特殊商品;從管理形式上說，它是一種寓管理于服務(wù)之中的特殊管理。北京市貫徹實(shí)施《物業(yè)管理?xiàng)l例》兩年來的實(shí)踐證明，物業(yè)管理在自然化解業(yè)主與管理者之間的種種矛盾，促進(jìn)和諧社會(huì)的建設(shè)等方面，具有重要作用。

　　1.物業(yè)管理保證了物業(yè)本身功能充分發(fā)揮。

　　物業(yè)管理最基本的指導(dǎo)思想是，通過自己的服務(wù)，即專業(yè)化的維護(hù)、修繕、更新、改造等管理，使自然環(huán)境和人為因素對(duì)物業(yè)所造成的損壞程度降到最低限度，從而保證物業(yè)功能的發(fā)揮，使其產(chǎn)生更好的經(jīng)濟(jì)效益。如果沒有物業(yè)公司的專業(yè)化管理，任物業(yè)自然損壞，就會(huì)造成社會(huì)財(cái)富的巨大浪費(fèi)。

　　2.物業(yè)管理促進(jìn)了城市管理的社會(huì)化和專業(yè)化發(fā)展。

　　以往人們?cè)谌粘Ｉ钪杏龅椒N種問題時(shí)，總是東奔西跑、耗費(fèi)口舌，而如今，按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》，將分散的房屋修繕、設(shè)備維修、治安保衛(wèi)、清潔衛(wèi)生、園林綠化都匯集到了一家，統(tǒng)一管理，不僅方便了使用人，而且也使整個(gè)城市的生活趨于綜合化、系統(tǒng)化、秩序化，從而促進(jìn)了城市管理的社會(huì)化和專業(yè)化，提升了城市和居民生活的品質(zhì)。

　　3.物業(yè)管理為業(yè)主創(chuàng)造了安全舒適的人居環(huán)境。

　　現(xiàn)代物業(yè)管理，除了正常的房屋修繕保養(yǎng)外，還對(duì)環(huán)境衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠地、道路養(yǎng)護(hù)等統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理，為業(yè)主和使用人營(yíng)造優(yōu)美、整潔、方便、舒適、安全、健康的生活空間。使人們?cè)谛撵`深處感受到濃厚的城市文化氣息，陶冶了人的情操，凈化了人的心靈。

　　4.物業(yè)管理還促進(jìn)了城市精神文明建設(shè)。

　　物業(yè)管理，按照《條例》的宗旨，在運(yùn)用社會(huì)化、專業(yè)化的管理方法為業(yè)主和使用人提供安全舒適的居住環(huán)境的同時(shí)，還以居住區(qū)為載體，開展豐富多彩、形式多樣的文化娛樂和學(xué)習(xí)教育活動(dòng)，促進(jìn)城市文明建設(shè)。幾年來，北京市各物業(yè)管理部門與居委會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，就開展了許多諸如創(chuàng)建文明家庭、共建文明小區(qū)、學(xué)習(xí)培訓(xùn)，以及抵制各種社會(huì)不良行為風(fēng)氣的活動(dòng)。為形成良好社會(huì)風(fēng)氣，構(gòu)建和諧社會(huì)起到了重要作用。

　　(二)物業(yè)管理在和諧社會(huì)建設(shè)中的努力方向

　　當(dāng)前，物業(yè)管理工作為構(gòu)建和諧社會(huì)作貢獻(xiàn)可以從以下三個(gè)方面去努力。

　　1.不斷提高物業(yè)管理的覆蓋面

　　改革開放前，我國(guó)城鎮(zhèn)居民的住房實(shí)行實(shí)物分配，其物業(yè)多為各部門、各單位直管。改革開放后，我國(guó)大力推進(jìn)住房制度改革，停止了住房的實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化。通過房改，大部分城鎮(zhèn)居民擁有了自己的房產(chǎn)，形成了以居民私有產(chǎn)權(quán)為主、多種產(chǎn)權(quán)形式并存的新的住房產(chǎn)權(quán)格局。目前，隨著房改的深入，按照建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》的規(guī)定，絕大部分城鎮(zhèn)新建住宅小區(qū)實(shí)施了物業(yè)管理，從根本上改變了過去小區(qū)面貌“一年新、兩年舊、三年破”的狀況，為廣大人民群眾創(chuàng)造了安全、舒適的生活環(huán)境。但是，基于各方面的原因，原來由各部門、各單位管理的物業(yè)真正實(shí)行物業(yè)管理的還不多。這些原有的物業(yè)大都沿襲計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的體制，由原單位(部門)維持管理，不僅存在公費(fèi)管私產(chǎn)的不合理問題，還因?yàn)樽》慨a(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，不少業(yè)主已經(jīng)不是原單位的人，這些房產(chǎn)仍然由原單位管理，則更加不合理。因此，潛在矛盾和沖突時(shí)時(shí)可能發(fā)生，致使大多數(shù)原有物業(yè)缺少正常的維護(hù)，特別是房屋的共用部位和共用設(shè)施問題越積越多，存在著不少不和諧的因素和隱患。因此，對(duì)原有房屋實(shí)施有效的物業(yè)管理，大勢(shì)所趨，勢(shì)在必行。早在1997年，國(guó)家建設(shè)部就曾推廣過沈陽市的經(jīng)驗(yàn)，他們?cè)趯?duì)舊住宅小區(qū)整治、改造的基礎(chǔ)上，結(jié)合房管所轉(zhuǎn)制，推行物業(yè)管理，得到了廣大住戶的擁護(hù)和支持。近幾年來，湖北省黃石市由市政府組織，在市房管局的指導(dǎo)下對(duì)幾十個(gè)舊有小區(qū)進(jìn)行了以拆除違章建設(shè)、消滅泥巴路、疏通水道、增加便民設(shè)施和戶外活動(dòng)場(chǎng)所、提高綠化覆蓋率、改善環(huán)境衛(wèi)生為主要內(nèi)容的環(huán)境綜合整治，整治后實(shí)施新的物業(yè)管理，深受老百姓歡迎。通過物業(yè)管理，不僅舊小區(qū)的面貌，改變著居民的生活方式，也潛移默化地改變著整個(gè)城市的文化，成為和諧社會(huì)建設(shè)的樣板。居民從開始不理解、不支持、不配合到最后紛紛要求加快整治的步伐。安居才能樂業(yè)，實(shí)踐使大家深深體會(huì)到，物業(yè)管理的推進(jìn)，直接或間接地影響到和諧社區(qū)的形成，進(jìn)而影響到整個(gè)城市的和諧。隨著物業(yè)管理的普及和覆蓋面的提高，現(xiàn)存的城市單位型社區(qū)即可開始實(shí)現(xiàn)向真正意義社會(huì)型社區(qū)的轉(zhuǎn)變，其對(duì)和諧社會(huì)的貢獻(xiàn)是不言而喻的。

　　2.研究拓展物業(yè)管理的服務(wù)范圍

　　一個(gè)和諧的社區(qū)首先應(yīng)該是一個(gè)具有高度的認(rèn)同感和歸宿感的社區(qū)。所謂物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選定物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維護(hù)、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。據(jù)此，物業(yè)管理所提供的服務(wù)主要有兩個(gè)方面：一是對(duì)配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維護(hù)、養(yǎng)護(hù)、管理;二是維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，包括物業(yè)管理提供的保安、保潔、綠化、交通及車輛管理等服務(wù)。此外，按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十四條、四十五條的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)可以接受業(yè)主和使用人的特別委托，為其提供物業(yè)服務(wù)合同沒有約定的服務(wù)工作，也可接受供水、供氣、供熱等公用事業(yè)等單位的委托，為其向業(yè)主代收有關(guān)費(fèi)用。從一些做得比較好的物業(yè)管理范例來看，拓展物業(yè)管理的服務(wù)范圍，在建設(shè)具有高度認(rèn)同感和歸宿感的和諧社區(qū)中，是大有可為的。武漢市百步亭物業(yè)管理服務(wù)，以群眾的需求作為第一信號(hào)，實(shí)行低收費(fèi)、高服務(wù)，其物業(yè)管理做到了“全方位、全天候、全過程”，使業(yè)主處處感受到溫馨和便利。多年來，百步亭花園社區(qū)的居民以“家住百步亭”為榮耀。2002年元月，百步亭花園榮獲建設(shè)部頒發(fā)的首屆“中國(guó)人居環(huán)境范例獎(jiǎng)”，成為武漢市乃至全國(guó)物業(yè)管理的品牌。2003年10月，中宣部、建設(shè)部、文化部等部門又聯(lián)合下發(fā)通知，要求全國(guó)學(xué)習(xí)百步亭花園社區(qū)創(chuàng)建文明社區(qū)的經(jīng)驗(yàn)。去年以來，百步亭花園社區(qū)又作為和諧社區(qū)建設(shè)的典型，受到媒體的大力宣揚(yáng)和推介，前往百步亭參觀考察的領(lǐng)導(dǎo)和社會(huì)各界均給予百步亭以高度的贊揚(yáng)和肯定。百步亭花園的經(jīng)驗(yàn)表明，物業(yè)管理服務(wù)必須充分關(guān)注大眾群體，廣大的中低收入者是物業(yè)管理服務(wù)的主體，在研究拓展服務(wù)范圍時(shí)，要根據(jù)廣大群眾的需求和承受能力，選擇好服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，還要妥善處理好基本的物業(yè)需求和特殊需求的關(guān)系，做到在效率和公平之間選擇平衡點(diǎn)，在提高物業(yè)服務(wù)的同時(shí)又能化解一些社會(huì)問題。

　　3.切實(shí)規(guī)范物業(yè)管理各方行為

　　社會(huì)和諧的主體是“人”的和諧。抓好物業(yè)管理不能見“物”不見“人”，必須切實(shí)規(guī)范物業(yè)管理各方的行為。物業(yè)管理作為我國(guó)的新興行業(yè)，其發(fā)展過程中，各種社會(huì)矛盾也呈現(xiàn)出來。如在物業(yè)管理實(shí)踐中，單個(gè)業(yè)主的利益與業(yè)主共同利益的平衡、房屋質(zhì)量的責(zé)任、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備利用與收益的歸屬，物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，專項(xiàng)維修資金的使用等等，都是容易出現(xiàn)糾紛的熱點(diǎn)問題。這些熱點(diǎn)問題最終集中反映在物業(yè)管理的甲乙雙方，即業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)兩方。如果處理不好，不僅影響物業(yè)管理工作的開展，還將直接帶來社會(huì)的不和諧。因此，政府監(jiān)管是不可或缺的，作為政府的物業(yè)管理主管部門，要嚴(yán)格按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的要求，切實(shí)履行職責(zé)。一是要持續(xù)深入開展對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的宣傳，使業(yè)主明確自己是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的主要責(zé)任主體，是物業(yè)的主人，具有可以選擇管理企業(yè)和不選擇管理企業(yè)的權(quán)利，具有維護(hù)個(gè)人和公共的共同利益的責(zé)任、遵守公共利益和社會(huì)責(zé)任、按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等義務(wù)。二是要切實(shí)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的監(jiān)管，依據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章對(duì)物業(yè)管理企業(yè)行為實(shí)行監(jiān)督管理，為他們從事市場(chǎng)活動(dòng)提供法律和制度上的保障。同時(shí)，要加大整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)秩序的力度，嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入和清出制度，加強(qiáng)企業(yè)資質(zhì)管理。要大力開展誠(chéng)信和職業(yè)道德教育，加快建立物業(yè)管理企業(yè)信用檔案，完善投訴舉報(bào)制度，營(yíng)造一個(gè)良好的物業(yè)管理的市場(chǎng)環(huán)境。三是要引導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)省優(yōu)、創(chuàng)國(guó)優(yōu)，培育物業(yè)管理示范項(xiàng)目，提升物業(yè)管理的檔次和水平，為推進(jìn)物業(yè)管理工作的開展、贏得社會(huì)對(duì)物業(yè)管理工作的認(rèn)同和支持樹立榜樣。四是要協(xié)調(diào)好物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系。

　　充分發(fā)揮物業(yè)管理在社區(qū)建設(shè)，尤其是在社區(qū)服務(wù)業(yè)的發(fā)展中所具有的重要作用和優(yōu)勢(shì)，努力創(chuàng)建物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)良性互動(dòng)的新機(jī)制，以物業(yè)管理服務(wù)推動(dòng)社區(qū)服務(wù)發(fā)展，共同為構(gòu)建和諧社區(qū)發(fā)揮應(yīng)有的作用，作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

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