發(fā)布《遼陽市物業(yè)管理暫行辦法》通知

　　《遼陽市物業(yè)管理暫行辦法》業(yè)經(jīng)2010年11月22日遼陽市第十四屆人民政府第39次常務(wù)會議討論通過，自2011年3月1日起施行。

代市長 王正譜
二O一一年一月七日

遼陽市物業(yè)管理暫行辦法

　　第一條 為規(guī)范住宅物業(yè)管理活動，保障物業(yè)的合理使用，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《遼寧省物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本辦法。

　　第二條 在我市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動，適用本辦法。

　　第三條 本辦法所稱物業(yè)管理，是指建設(shè)單位或者業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位或者業(yè)主按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套設(shè)施設(shè)備、相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生、相關(guān)秩序的活動。

　　本辦法所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法設(shè)立具有獨立法人資格，并取得工商營業(yè)執(zhí)照和物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書，從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)。

　　本辦法所稱物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的非所有權(quán)人。

　　第四條 物業(yè)管理實行市場化服務(wù)、業(yè)主自主管理、社區(qū)管理與政府扶持相結(jié)合，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)與物業(yè)管理相分離，公開公平、誠實信用、市場競爭、依法管理的原則。

　　第五條 市、縣（市）區(qū)建設(shè)主管部門是本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的主管部門（以下簡稱物業(yè)主管部門），負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主自主管理、社區(qū)管理與政府扶持的物業(yè)小區(qū)的物業(yè)活動，調(diào)解物業(yè)管理糾紛。

　　物價、環(huán)境保護(hù)、城管執(zhí)法、公安等有關(guān)部門在各自職責(zé)范圍內(nèi)，依法負(fù)責(zé)物業(yè)管理的有關(guān)工作。

　　第六條 新建住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)實行物業(yè)管理或者經(jīng)二分之一以上本小區(qū)業(yè)主同意的業(yè)主自治管理。

　　原有住宅物業(yè)園區(qū)配套設(shè)施設(shè)備狀況符合物業(yè)服務(wù)條件的，提倡實行物業(yè)管理；也可以根據(jù)業(yè)主意愿，委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者專業(yè)性服務(wù)企業(yè)實行專項服務(wù)。

　　第七條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有法律、法規(guī)規(guī)定的權(quán)利，履行法律、法規(guī)規(guī)定的義務(wù)。

　　新建商品房已經(jīng)由物業(yè)買受人與開發(fā)企業(yè)訂立房屋買賣合同且交付全款，并已交付使用，但未進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記的，其物業(yè)買受人不管是否入住，在物業(yè)管理活動中視為業(yè)主。

　　第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的專有部分建筑面積超過物業(yè)總建筑面積50％時，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

　　業(yè)主大會是代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中合法權(quán)益的組織，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。

　　一個物業(yè)管理區(qū)域依法成立一個業(yè)主大會。

　　第九條 符合第八條第一款條件時，建設(shè)單位（含物業(yè)服務(wù)企業(yè)）應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面申請，并提供以下文件資料：

　?。ㄒ唬I(yè)主名冊；

　?。ǘ┪飿I(yè)建筑面積清冊；

　?。ㄈ┙ㄖ?guī)劃總平面圖；

　?。ㄋ模┙桓妒褂玫呐涮自O(shè)施設(shè)備證明；

　?。ㄎ澹┪飿I(yè)管理用房配置證明；

　　（六）其他有關(guān)文件資料。

　　建設(shè)單位（含物業(yè)服務(wù)企業(yè)）未能在30日內(nèi)申請成立業(yè)主大會的，業(yè)主可以向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府書面申請成立業(yè)主大會。

　　第十條 符合業(yè)主大會成立條件的物業(yè)管理區(qū)域，由物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組織成立首屆業(yè)主大會會議籌備組（以下簡稱籌備組）。

　　籌備組由業(yè)主代表，建設(shè)單位（或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)）代表，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表共5至11人組成，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)占籌備組總?cè)藬?shù)的半數(shù)以上。

　　籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府派出的1名代表擔(dān)任，副組長由建設(shè)單位推舉出的1名代表（或被指派的社區(qū)代表）擔(dān)任，負(fù)責(zé)召集籌備組成員制訂籌備組工作程序和召開首屆業(yè)主大會會議的籌備工作。

　　籌備組成員名單確定后3日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公告，公告時間不得少于7日。

　　業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決。

　　第十一條 籌備組負(fù)責(zé)下列工作：

　?。ㄒ唬┐_定首屆業(yè)主大會召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；

　?。ǘM定《業(yè)主大會議事規(guī)則》（草案）、《管理規(guī)約》（草案）；

　?。ㄈ┐_認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主的總投票權(quán)數(shù)；

　?。ㄋ模┲贫I(yè)主委員會的選舉辦法（草案）；

　　（五）確定由業(yè)主推薦或自薦的業(yè)主委員會委員候選人名單；

　　（六）召開首屆業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

　　前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首屆業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公告，并向物業(yè)主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

　　第十二條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用集中進(jìn)行書面征求意見的形式。會議應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)、且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議，代理人應(yīng)當(dāng)持業(yè)主書面委托書并根據(jù)委托內(nèi)容進(jìn)行投票表決。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主可以以棟、單元、樓層等為單位，推選1名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。被推選的業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于召開業(yè)主大會會議3日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表業(yè)主的意見。需要投票表決的，經(jīng)業(yè)主簽署同意、反對或者棄權(quán)意見后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會會議上代為投票。

　　業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。

　　第十三條 下列事項由業(yè)主共同決定：

　?。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I(yè)主大會議事規(guī)則；

　　（二）制定和修改管理規(guī)約；

　　（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

　?。ㄋ模┻x聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

　　（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的專項維修資金；

　　（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

　　（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

　　決定前款第（五）項和第（六）項規(guī)定的事項時，應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上、且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)、且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　業(yè)主大會做出的決定以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告后生效。

　　第十四條 業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會決定的物業(yè)管理事項。

　　業(yè)主委員會由5至15人的單數(shù)委員組成。業(yè)主委員由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、具有一定組織能力、具有社會公信力和必要工作時間的業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主委員會設(shè)主任1人，副主任2人，在業(yè)主委員中選舉產(chǎn)生。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)于選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將業(yè)主大會成立情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會名單和基本情況等材料整理后，向所在地物業(yè)主管部門備案。

　　第十五條 業(yè)主委員會具體履行下列職責(zé)：

　　（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；

　?。ǘ┐砣w業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

　?。ㄈ┍O(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，督促業(yè)主履行管理規(guī)約、交納物業(yè)服務(wù)費用；

　?。ㄋ模﹨f(xié)調(diào)業(yè)主或者物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾糾紛；

　?。ㄎ澹I(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

　　業(yè)主委員本人、配偶及其近親屬不得在本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)企業(yè)中任職。

　　第十六條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則定期組織召開業(yè)主大會。發(fā)生重大、緊急事件時，或者經(jīng)五分之一以上業(yè)主提議，業(yè)主委員會可以組織召開臨時業(yè)主大會。業(yè)主委員會不履行組織召開會議職責(zé)的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織實施。

　　第十七條 業(yè)主委員會會議除定期召開外，經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員提議或者業(yè)主委員會主任認(rèn)為有必要召開會議的，可以隨時召開專題會議，會議通知及有關(guān)材料應(yīng)當(dāng)提前7日送達(dá)每位委員。

　　業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有二分之一以上委員出席，做出決定時，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員的二分之一以上同意，每名委員擁有1票表決權(quán)。業(yè)主委員會的決定應(yīng)當(dāng)于做出決定之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告生效，公告應(yīng)當(dāng)有半數(shù)以上委員簽署的表決意見并加蓋業(yè)主委員會印章。

　　第十八條 半數(shù)以上委員辭職或不履行職責(zé)，或者做出錯誤決定不整改，被物業(yè)主管部門責(zé)令改選的，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)改選業(yè)主委員會。

　　改選業(yè)主委員會，由物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府按照業(yè)主大會議事規(guī)則組織實施。新的業(yè)主委員會組建后，應(yīng)當(dāng)重新備案。

　　第十九條 業(yè)主委員會委員有下列情況之一的，經(jīng)業(yè)主委員會通過，其委員資格終止，并予以公告：

　　（一）不再是本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主；

　?。ǘ┯羞`法犯罪行為；

　?。ㄈ┚懿宦男袠I(yè)主義務(wù)和管理規(guī)約；

　?。ㄋ模┻B續(xù)3次缺席業(yè)主委員會會議；

　?。ㄎ澹┮蚪】翟虿荒芄ぷ鳎?

　?。┪唇?jīng)業(yè)主大會同意擅自以業(yè)主委員會名義做出決定，產(chǎn)生不良影響；

　?。ㄆ撸┰诒緟^(qū)域物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作；

　?。ò耍I(yè)主大會規(guī)定的其他情況。

　　第二十條 業(yè)主委員會每屆任期由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。在任期屆滿前2個月，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織換屆選舉。業(yè)主委員會委員可連選連任。業(yè)主委員會因故不能組織換屆選舉時，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織換屆選舉。

　　第二十一條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得做出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會辦公經(jīng)費的籌集、管理、使用辦法，由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定，但不得要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供。

　　業(yè)主委員會的辦公經(jīng)費賬目應(yīng)當(dāng)定期向全體業(yè)主公布，并接受其監(jiān)督。

　　第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立安全防范的管理制度和措施。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生治安案件或者各類安全事故時，應(yīng)當(dāng)采取勸阻、制止、救助和及時報告等措施。

　　第二十三條 一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一實施物業(yè)服務(wù)。

　　新建小區(qū)在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過公開招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實施前期物業(yè)管理。投標(biāo)人少于3個或者多層建筑總建筑面積在3萬平方米以下、高層建筑總建筑面積在1萬平方米以下的，經(jīng)物業(yè)主管部門批準(zhǔn)，建設(shè)單位可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，應(yīng)當(dāng)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，并且在首位業(yè)主入戶30日前報物業(yè)主管部門備案。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同包括：服務(wù)內(nèi)容，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，收費項目，收費標(biāo)準(zhǔn)，計費方式，起始時間，建設(shè)單位、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)三方的權(quán)利義務(wù)，投訴和爭議的處理方式等。

　　第二十四條 建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前應(yīng)當(dāng)制定臨時管理規(guī)約。

　　臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主權(quán)利和義務(wù)，違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

　　臨時管理規(guī)約的效力至業(yè)主大會審議通過的管理規(guī)約生效日止。

　　第二十五條 建設(shè)單位在銷售物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)買受人明示臨時管理規(guī)約，并作為物業(yè)銷售合同的附件。

　　物業(yè)買受人與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)書面承諾遵守臨時管理規(guī)約。

　　第二十六條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定物業(yè)服務(wù)期限，除分期建設(shè)項目外，服務(wù)期限最長不得超過2年。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿，業(yè)主委員會與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同已生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同自行終止。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同期限已滿，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主委員會尚未組建或者尚未選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，合同雙方對繼續(xù)履行合同無異議的，前期物業(yè)服務(wù)合同有效期可以順延至業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)之日。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同期滿，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不再繼續(xù)從事物業(yè)服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于期滿前30日通知全體業(yè)主或者建設(shè)單位。

　　業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)銷售合同約定的前期物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)服務(wù)費用。

　　第二十七條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在地面以上，按照建筑面積不少于建設(shè)工程項目總建筑面積的3‰，配置能夠獨立使用的房屋作為物業(yè)管理用房。

　　物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)具備水、電、暖等基本使用功能，同時應(yīng)當(dāng)充分考慮辦公及群眾辦事方便；業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)管理用房中調(diào)劑。

　　違法建筑、臨時建筑、公共場所和公共部位等不得作為物業(yè)管理用房。

　　第二十八條 規(guī)劃部門核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理用房的位置、面積予以審查。核發(fā)房屋預(yù)售許可證和辦理房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)核查并注明物業(yè)管理用房。

　　第二十九條 物業(yè)管理用房產(chǎn)權(quán)歸物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所有。未經(jīng)業(yè)主大會同意，任何單位和個人不得改變物業(yè)管理用房的用途。

　　第三十條 建設(shè)單位申請工程項目綜合驗收時，應(yīng)當(dāng)提交該項目規(guī)劃總平面圖和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)歸全體業(yè)主所有的配套設(shè)施設(shè)備清單。具體包括：

　　（一）物業(yè)管理用房；

　?。ǘ╅T衛(wèi)房、電話間、監(jiān)控室及設(shè)備、郵政交接間、配電室、泵房、地面架空層、共用走廊；

　?。ㄈ┪飿I(yè)區(qū)域內(nèi)按規(guī)劃配建的非機動車車庫（場、棚）；

　?。ㄋ模┕簿G地、道路、場地、文體設(shè)施等；

　?。ㄎ澹┙ㄔO(shè)單位以房屋銷售合同或者其他書面形式承諾歸全體業(yè)主所有的設(shè)施設(shè)備；

　?。┢渌婪w全體業(yè)主所有的設(shè)施設(shè)備。

　　第三十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定取得資質(zhì)證書，并在其資質(zhì)等級范圍內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)活動。

　　第三十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、場地進(jìn)行查驗。經(jīng)查驗發(fā)現(xiàn)缺少應(yīng)當(dāng)配置的設(shè)施設(shè)備和存在質(zhì)量或者使用功能問題的，應(yīng)當(dāng)通知建設(shè)單位，并要求建設(shè)單位書面答復(fù)解決的時限和方法。

　　第三十三條 辦理物業(yè)承接手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列資料移交物業(yè)服務(wù)企業(yè)：

　　（一）物業(yè)項目中標(biāo)確認(rèn)書或者具有法律效力的其他政府批文；

　?。ǘ┛⒐た偲矫鎴D；

　?。ㄈ﹩误w建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；

　?。ㄋ模┡涮自O(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、竣工驗收資料；

　?。ㄎ澹┰O(shè)施設(shè)備的訂貨合同及安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料（含隨機資料）；

　?。┪飿I(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

　?。ㄆ撸┪飿I(yè)管理用房的相關(guān)資料；

　?。ò耍┕こ藤|(zhì)量備案證明；

　?。ň牛┪飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建筑物、構(gòu)筑物、場所、設(shè)施設(shè)備的清單；

　?。ㄊ┪飿I(yè)產(chǎn)權(quán)及配套設(shè)施清單；

　?。ㄊ唬┪飿I(yè)管理所必需的其他資料。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對上述物業(yè)管理資料建立規(guī)范的檔案和使用管理制度，并設(shè)專人妥善管理，不得丟失或者損壞。

　　第三十四條 前期物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將本辦法第三十三條規(guī)定的資料和物業(yè)管理用房全部移交給建設(shè)單位或者業(yè)主委員會。

　　第三十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定下列主要事項：

　?。ㄒ唬┪飿I(yè)的基本情況、物業(yè)服務(wù)事項和雙方的權(quán)利義務(wù)；

　?。ǘ┪飿I(yè)服務(wù)費用的標(biāo)準(zhǔn)、收取辦法、計費方式；

　?。ㄈ┖贤谙蓿?

　?。ㄋ模┖贤瑺幾h及糾紛的解決辦法；

　　（五）雙方約定的其他事項。

　　物業(yè)服務(wù)合同草案應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，充分聽取物業(yè)服務(wù)區(qū)內(nèi)業(yè)主意見。

　　第三十六條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)按照價格行政主管部門會同物業(yè)主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)服務(wù)合同中約定，并接受價格行政主管部門的監(jiān)督檢查。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的要求為其提供特殊服務(wù)的，服務(wù)報酬由雙方約定。

　　第三十七條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，按時交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，但業(yè)主應(yīng)負(fù)連帶交納責(zé)任。

　　物業(yè)產(chǎn)權(quán)發(fā)生變化，原業(yè)主應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清欠繳的物業(yè)服務(wù)費用，也可以由物業(yè)產(chǎn)權(quán)交易雙方對物業(yè)服務(wù)費用的結(jié)算交納作出明確約定。未結(jié)清的，由物業(yè)產(chǎn)權(quán)買受人交納，原業(yè)主應(yīng)負(fù)連帶交納責(zé)任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位全額交納。

　　第三十八條 物業(yè)服務(wù)合同期滿不再續(xù)簽，以及依法解除或者按照合同約定提前終止物業(yè)服務(wù)的，當(dāng)事一方應(yīng)當(dāng)提前2個月通知相對方。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止前1個月向物業(yè)主管部門和物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報告。在物業(yè)主管部門或街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的監(jiān)督下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)妥善處理物業(yè)服務(wù)活動中有關(guān)債權(quán)債務(wù)，并將物業(yè)管理用房和本辦法第三十三條規(guī)定的資料移交給業(yè)主委員會。

　　物業(yè)服務(wù)合同終止時，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自合同終止之日起10日內(nèi)退出該物業(yè)管理區(qū)域，不得以未結(jié)清債權(quán)債務(wù)為由拒絕移交或者退出。

　　第三十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域，該物業(yè)管理區(qū)域尚未選聘到新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)期間，由當(dāng)?shù)亟值擂k事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織社區(qū)或者有關(guān)專業(yè)隊伍對該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生進(jìn)行清掃保潔，保潔費用按照未實施物業(yè)管理的住宅區(qū)標(biāo)準(zhǔn)收取。

　　第四十條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

　　（一）破壞房屋承重結(jié)構(gòu)；

　?。ǘ┣终肌p壞或者擅自移動公共場地、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

　?。ㄈ┰诮ㄖ?、構(gòu)筑物或者樹木上違章懸掛、張貼、涂寫、刻畫；

　　（四）擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)；

　　（五）違法搭建棚廈或者插建其他建筑物、構(gòu)筑物；

　?。┥米栽O(shè)置攤點、隨意停放車輛、擠占道路；

　?。ㄆ撸╇S意堆放、傾倒或者拋棄垃圾、污水、雜物；

　　（八）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物；

　?。ň牛┥a(chǎn)、儲存、經(jīng)營易燃易爆、毒害性、放射性物質(zhì)，排放有毒、有害物質(zhì)或者產(chǎn)生超標(biāo)準(zhǔn)噪聲；

　?。ㄊ氖路恋K業(yè)主正常生活的經(jīng)營活動；

　?。ㄊ唬┓?、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)有前款行為之一的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行勸阻和制止，經(jīng)勸阻和制止拒不改正的，及時報告有關(guān)行政執(zhí)法部門。

　　有關(guān)行政執(zhí)法部門接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報告后，應(yīng)當(dāng)依法及時處理。

　　第四十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等有關(guān)單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費和額外費用。

　　第四十二條 供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等有關(guān)單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任，并服務(wù)到戶。

　　前款規(guī)定的單位因新增、維修、更新和改造等需要，臨時占用、挖掘道路、場地或者共用部位的，施工單位應(yīng)當(dāng)在施工15日前，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)通報，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂有關(guān)協(xié)議后方可實施。協(xié)議中應(yīng)明確施工時間、施工范圍、恢復(fù)方式、損失補償方式、違約責(zé)任等事項。

　　第四十三條 業(yè)主大會決定利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定辦理經(jīng)營手續(xù)，所得收益主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

　　第四十四條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共部位、場地停放車輛和涉及收費、管理等事項的，由業(yè)主大會決定，所得收益歸該物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所有。前述收費應(yīng)當(dāng)單獨建賬、?？顚Ｓ?、定期公布，收費標(biāo)準(zhǔn)按照價格行政管理部門的規(guī)定進(jìn)行公示。未召開業(yè)主大會的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定管理。

　　業(yè)主對車輛有保管要求的，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同。

　　車輛的停放，不得占用消防通道及影響其他車輛和行人的正常通行。

　　公安、消防、搶險、救護(hù)、環(huán)衛(wèi)等特種車輛執(zhí)行公務(wù)時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放，不得收費。

　　第四十五條 業(yè)主需要裝修房屋時，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將以下事項以書面形式告知有關(guān)業(yè)主：

　?。ㄒ唬┓课菅b修中需要禁止的行為和注意事項；

　?。ǘ┻`反相關(guān)規(guī)定及產(chǎn)生的后果；

　?。ㄈ┯嘘P(guān)業(yè)主應(yīng)負(fù)的責(zé)任。

　　第四十六條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益和他人合法權(quán)益時，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。

　　業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有《物權(quán)法》規(guī)定的權(quán)利，并且履行相應(yīng)的義務(wù)。業(yè)主不得以放棄權(quán)利而不履行相應(yīng)的義務(wù)。

　　責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費用由責(zé)任人承擔(dān)。

　　第四十七條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修范圍和保修期限，承擔(dān)物業(yè)保修責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對屬于保修范圍和保修期內(nèi)的房屋質(zhì)量等問題，應(yīng)當(dāng)及時通知建設(shè)單位履行保修義務(wù)。

　　建設(shè)單位不履行或者拖延履行保修義務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)主管部門反映，由物業(yè)主管部門依法進(jìn)行處理。

　　第四十八條 業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定、逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，由業(yè)主委員會督促其限期交納；或者由物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法通過民事訴訟解決。

　　第四十九條 建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定的，由物業(yè)主管部門按照《物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定給予行政處罰。

　　第五十條 當(dāng)事人對行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟；當(dāng)事人逾期不履行行政處罰決定的，由做出行政處罰決定的行政機關(guān)依法申請人民法院強制執(zhí)行。

　　第五十一條 本辦法中對前期物業(yè)管理項目招投標(biāo)管理、房屋公共部位維修資金管理、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理、物業(yè)服務(wù)收費管理等其他物業(yè)管理事項，按照國家、省、市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第五十二條 本辦法自2011年3月1日起施行。有效期為2年。

遼陽市人民政府辦公室
二O一一年一月七日