上海市經濟適用住房價格管理試行辦法
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各區(qū)縣發(fā)展改革委物價局、住房保障房屋管理局，市住房保障中心，各區(qū)縣住房保障中心：
為規(guī)范本市經濟適用住房價格管理，促進經濟適用住房健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《經濟適用住房價格管理辦法》（計價格[2002]2503號）和《上海市經濟適用住房管理試行辦法》（滬府發(fā)[2009]29號）等有關規(guī)定，結合本市實際，市發(fā)展改革委、市住房保障房屋管理局研究制訂了《上海市經濟適用住房價格管理試行辦法》。
經市政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請按照執(zhí)行。
上海市發(fā)展和改革委員會
上海市住房保障和房屋管理局
二O一一年三月一日
上海市經濟適用住房價格管理試行辦法
總 則
第一條 目的和依據(jù)
為規(guī)范經濟適用住房價格管理，促進經濟適用住房健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《經濟適用住房價格管理辦法》（計價格[2002]2503號）和《上海市經濟適用住房管理試行辦法》（滬府發(fā)[2009]29號）等有關規(guī)定，結合本市實際制定本辦法。
第二條 適用范圍
本辦法適用于本市行政區(qū)域范圍內經濟適用住房的價格管理。
第三條 價格形式
本辦法所稱經濟適用住房價格，包括項目結算價格、銷售基準價格、單套銷售價格。
價格制定
第四條 結算價格構成
房地產開發(fā)企業(yè)實施開發(fā)建設的經濟適用住房項目結算價格應以保本微利為原則。結算價格由開發(fā)建設成本、利潤和稅金三部分構成。
一、開發(fā)建設成本包括：
1、土地取得費用。劃撥土地為毛地的，土地取得費用為按照法律、法規(guī)規(guī)定所支付的征地和拆遷安置補償?shù)荣M用；劃撥土地為凈地的，土地取得費用為向土地儲備機構支付的費用。
2、開發(fā)項目前期發(fā)生的管線搬遷、工程勘察、規(guī)劃及建筑設計、“三通一平”、災害評價、環(huán)境評價、申請報告編制、工程監(jiān)理、招標代理服務等前期費用。
3、列入施工圖預決算項目的主體房屋建筑安裝工程費用，包括房屋主體部分的土建含樁基、地下構筑物、結構、裝飾等工程費用、水電氣安裝工程費用、附屬工程費用及其他工程費用。
4、在小區(qū)用地規(guī)劃紅線范圍以內，按照批準的規(guī)劃要求與住房同步配套建設的住宅小區(qū)基礎設施建設費用，按照批準的規(guī)劃要求建設的不能有償轉讓的非營業(yè)性公共配套設施建設費用，以及室外總體工程費用。
5、管理費。劃撥土地為毛地的，按不超過本條第一項第1、2、3、4、8目費用之和的2%計算；劃撥土地為凈地的，按不超過本條第一項第2、3、4、8目費用之和的2%計算。
6、貸款利息按照房地產開發(fā)企業(yè)為經濟適用住房建設項目籌措資金所發(fā)生的銀行貸款利息計算。
7、維修資金。
8、其他符合國家有關部門和市政府有關規(guī)定的成本費用支出。
二、利潤，按不超過本條第一項第1、2、3、4、8目費用之和的3%計算。
三、稅金，按國家規(guī)定稅目和稅率及相關稅收優(yōu)惠政策的規(guī)定計算。
政府指定機構直接組織建設的經濟適用住房項目結算價格應以保本為原則，結算價格由開發(fā)建設成本和稅金兩部分構成。開發(fā)建設成本和稅金構成參照本條第一項、第三項的有關規(guī)定執(zhí)行。
第五條 不得計入結算價格構成的費用
下列費用不得計入經濟適用住房建設項目結算價格：
一、住宅小區(qū)內經營性設施的建設費用；
二、建設單位留用的辦公用房、經營用房的建筑安裝工程費用及其分攤的各種費用；
三、各種與房屋開發(fā)建設無關的集資、贊助、捐贈等費用；
四、各種賠償金、違約金、滯納金和罰款等費用；
五、按規(guī)定已經減免的費用；
六、其他不應當計入的費用。
第六條 結算價格確定
通過項目法人招投標方式確定房地產開發(fā)企業(yè)實施開發(fā)建設的經濟適用住房項目，由組織出售經濟適用住房的住房保障機構以下簡稱住房保障機構按照本辦法第四、第五條規(guī)定，制訂建設項目招投標的價格評定標準，報房屋管理部門審定。結算價格通過競價中標確定，并在建設項目協(xié)議書中明確約定。競價中標的結算價格應當按照協(xié)議嚴格執(zhí)行，如遇不可抗力等因素影響，經房屋管理部門審定后可作適當調整。
政府指定機構直接組織實施開發(fā)建設或通過其他方式組織實施開發(fā)建設的經濟適用住房項目，由住房保障機構按照本辦法第四、第五條規(guī)定，并參照政府投資項目管理的相關要求，擬訂結算價格，報房屋管理部門審定。
第七條 銷售基準價格確定
經濟適用住房銷售基準價格計算公式為：
銷售基準價格＝周邊房價×折扣系數(shù)。
周邊房價：按經濟適用住房周邊一定時期、一定區(qū)域內，新建普通商品住房的市場平均成交價格或市場評估價格確定，具體由市房屋管理部門統(tǒng)計和提供。
折扣系數(shù)：以本市經濟適用住房的開發(fā)建設成本為基礎，綜合考慮保障對象經濟承受能力和周邊普通商品住房市場成交價格等因素確定。
第八條 購房人產權份額
購房人產權份額按照銷售基準價格與周邊房價的比例關系確定。計算公式為：購房人產權份額=銷售基準價格/周邊房價×90%。
第九條 單套銷售價格的計算
經濟適用住房單套銷售價格，按照銷售基準價格和上下浮動幅度確定。單套房的上下浮動幅度，根據(jù)樓層、朝向、位置來確定。上下浮動幅度不得超過±10%.以單套銷售價格計算的項目住房銷售總額，應與以銷售基準價格計算的項目住房銷售總額相等。
審批程序
第十條 定價核準
市級統(tǒng)籌項目的銷售定價方案包括銷售基準價格、購房人產權份額等，由市住房保障機構會同相關區(qū)縣住房保障機構擬訂，由市價格主管部門會同市房屋管理部門核準。
區(qū)縣自籌項目的銷售定價方案，由區(qū)縣住房保障機構擬訂，由區(qū)縣價格主管部門會同房屋管理部門審核，報區(qū)縣政府批準，并向市價格主管部門和市房屋管理部門備案。
經過核準的定價方案，自核準之日起一年內有效。逾期需重新核準。
第十一條 定價方案申報要求
住房保障機構向有關部門申報銷售定價方案時，應包括：定價依據(jù)包括結算價格及其依據(jù)；周邊房價及其依據(jù)；其他統(tǒng)籌考慮的定價依據(jù)等、價格方案包括銷售基準價格；購房人產權份額等及其他需要說明的事項。
其他
第十二條 其他方式取得房源的定價
政府指定機構通過收購、回購、配建等方式取得的房源，作為經濟適用住房出售的，其銷售基準價格參照本辦法第七條計算確定。
第十三條 定價方案公布
經濟適用住房定價方案包括銷售基準價格、購房人產權份額等，經核準后由住房保障機構負責向社會公布。
第十四條 專項資金管理
經濟適用住房項目結算收購、回購、配建等價格和銷售基準價格之差形成的余額，以及經濟適用住房按規(guī)定以市場價出售后該房中政府產權份額變現(xiàn)的資金，應納入財政專戶管理，統(tǒng)籌用于本市經濟適用住房銷售基準價格的平衡、政府優(yōu)先回購經濟適用住房支付價款和保障性住房及其相關配套設施建設。具體使用和管理辦法由市住房保障房屋管理局會同市發(fā)展改革委、市建設交通委、市財政局等部門另行制訂。
第十五條 繳費登記卡
房地產開發(fā)企業(yè)等建設單位應當向住房保障機構辦理經濟適用住房建設項目繳費登記卡。有關單位向房地產開發(fā)企業(yè)等建設單位收費時，必須在繳費登記卡上如實填寫信息，并不得以押金、保證金等名義變相收費。繳費登記卡應當作為經濟適用住房建設項目結算價格的審核依據(jù)之一。
住房保障機構應對繳費登記卡的使用情況加強監(jiān)督管理。
第十六條 物業(yè)收費
經濟適用住房的物業(yè)服務收費按照本市住宅物業(yè)服務收費管理有關規(guī)定執(zhí)行。
第十七條 明碼實價
經濟適用住房價格實行明碼實價銷售制度。經濟適用住房銷售前，應明示每套住房的銷售價格和物業(yè)服務收費標準等。
第十八條 監(jiān)督檢查
對違反本辦法及相關法規(guī)的，由價格主管部門、房屋管理部門按各自職責予以查處。
第十九條 附則
本辦法由上海市發(fā)展和改革委員會、上海市住房保障和房屋管理局按各自職責負責解釋。
本辦法自發(fā)布之日起試行。
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