物業(yè)管理需澄清的十大問題

　　物業(yè)管理需澄清的十大問題

　　中國物業(yè)管理行業(yè)的興起，雖然經(jīng)歷了20多個(gè)春夏秋冬，而且涌現(xiàn)出了40多個(gè)國家一級(jí)物業(yè)管理企業(yè)，營造出一個(gè)又一個(gè)讓廣大業(yè)主安居樂業(yè)的生活環(huán)境，但是，由于多方面因素的制約，物業(yè)管理行業(yè)一直“沒長大”。筆者認(rèn)為，物業(yè)管理發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急，需要從以下10個(gè)方面給物業(yè)管理行業(yè)正本清源：

　　一、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)不是“主仆”關(guān)系

　　不少人對物業(yè)管理存在認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)：有的認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間是管理者與被管理者的關(guān)系;有的則認(rèn)為業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間是“主人”與“仆人”之間的關(guān)系。這些誤解導(dǎo)致物業(yè)管理工作難于開展。

　　其實(shí)，在物業(yè)管理工作中，物業(yè)管理企業(yè)受托對物業(yè)實(shí)施管理;給業(yè)主和使用人提供服務(wù)，物業(yè)管理服務(wù)合同一簽訂，雙方就是平等的合同約定關(guān)系，沒有主次之分。

　　二、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司不是“冤家”

　　當(dāng)前一些現(xiàn)象，使人產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司是一對“冤家”的錯(cuò)覺。

　　其實(shí)，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司應(yīng)是良友，在日常工作中出現(xiàn)矛盾，應(yīng)本著互諒互助，雙方受益的原則進(jìn)行解決。業(yè)主委員會(huì)不要輕易炒物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司也應(yīng)更好地改進(jìn)服務(wù)。

　　三、物業(yè)管理企業(yè)不能“包打天下”

　　物業(yè)管理企業(yè)為最大程度地方便廣大業(yè)主和使用人的生活，把牽涉到居家生活的多項(xiàng)工作統(tǒng)一管理。如此做法使業(yè)主和使用人產(chǎn)生錯(cuò)覺，以為交納了物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，不論家庭、鄰里、周邊的關(guān)系等，都是物業(yè)管理企業(yè)的職責(zé)，要物業(yè)管理企業(yè)“包打天下”。實(shí)際上，物業(yè)管理企業(yè)終歸是企業(yè)，職責(zé)是以合同的形式約定的。物業(yè)管理公司與業(yè)主務(wù)必明確這一點(diǎn)。

　　四、對物業(yè)管理的咨詢不是對物業(yè)管理的投訴

　　有關(guān)部門把消費(fèi)者對物業(yè)管理的咨詢也當(dāng)作“投訴”，導(dǎo)致物業(yè)管理誤被列為當(dāng)前消費(fèi)投訴的熱點(diǎn)之一。

　　從廣州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)接受有關(guān)咨詢投訴的情況來看，僅2001年，接受信(電)訪逾千起，其中配套不齊全、規(guī)劃不到位、質(zhì)量問題等所占比例較大，實(shí)屬對物業(yè)管理企業(yè)不作為的有效投訴寥寥無幾。不少信訪、來訪者由于對物業(yè)管理工作的不了解，怒氣沖沖地“投訴”，經(jīng)工作人員解釋物業(yè)管理的法律法規(guī)和有關(guān)政策，信訪者是憤怒而來，高興而歸。

　　接受和記錄投訴的人員，應(yīng)增強(qiáng)對物業(yè)管理工作的了解，才能區(qū)分是咨詢還是投訴，投訴的內(nèi)容是物業(yè)管理企業(yè)的不作為還是其它原因。這樣，才能引導(dǎo)行業(yè)的發(fā)展。

　　五、享受物業(yè)管理服務(wù)不是“免費(fèi)的午餐”

　　不少人習(xí)慣于過去住房的福利型政策，對物業(yè)管理“誰受益，誰付款”原則不理解，甚至持抵觸態(tài)度，拒交管理服務(wù)費(fèi)。

　　世界上沒有免費(fèi)的午餐!業(yè)主在享受物業(yè)管理提供服務(wù)的同時(shí)，賦有支付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、維護(hù)物業(yè)完好的義務(wù)。個(gè)別業(yè)主、使用人不交管理費(fèi)，侵害了其他業(yè)主、使用人的利益，影響物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量。

　　六、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)不是越低越好

　　在物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)中，招標(biāo)單位往往是越便宜越好，招標(biāo)的宗旨是“價(jià)低者贏”，而一些物業(yè)管理公司為了增大樓盤的面積，盲目地迎合這種心理，更加深了這種誤導(dǎo)。

　　物業(yè)管理公司作為企業(yè)，給物業(yè)實(shí)施專業(yè)化管理，為業(yè)主和使用人提供服務(wù)，需要成本的投入，而且物業(yè)管理與其他商品不一樣，它是“量入為出”。很多物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)低廉的物業(yè)區(qū)域，因費(fèi)用入不敷出而使物業(yè)管理工作不能盡如人意。相反地，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)物業(yè)區(qū)域的舒適環(huán)境，總是讓人覺得物有所值。

　　七、物業(yè)管理治安防范服務(wù)不是“保鏢”服務(wù)

　　在物業(yè)管理實(shí)踐中，人們誤以為：交了物業(yè)管理的治安防范費(fèi)，物業(yè)管理公司就要提供保鏢服務(wù)，在小區(qū)內(nèi)發(fā)生的治安總是一概要由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)。其實(shí)，物業(yè)管理公司給住戶、使用人提供的是安全防范服務(wù)，向住戶、使用人收取的只是相應(yīng)的安全防范服務(wù)費(fèi)，而不是保鏢服務(wù)費(fèi)。因此，若在小區(qū)內(nèi)發(fā)生財(cái)物被盜等治安案件時(shí)，應(yīng)當(dāng)分清物業(yè)管理公司的責(zé)任：如果物業(yè)管理公司已經(jīng)按照服務(wù)承諾，落實(shí)相應(yīng)的防范措施，責(zé)任不在物業(yè)管理公司;如果物業(yè)管理公司沒有按照服務(wù)承諾落實(shí)相應(yīng)的防范措施的話，那么，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。但無論是哪種情況，物業(yè)管理公司都有協(xié)助公安部門捉拿案犯的義務(wù)。因此，住戶、使用人并不能認(rèn)為交了安全防范服務(wù)的費(fèi)用，就可以高枕無憂而放松安全的警惕性。相反，應(yīng)以積極的態(tài)度做好個(gè)人和家庭的安全措施，防患于未然。

　　八、物業(yè)管理企業(yè)不是水電供應(yīng)商

　　由于歷史的原因，物業(yè)管理企業(yè)一直為水電等公用事業(yè)部門充當(dāng)“克隆人”，無償向業(yè)主、使用人代收水、電費(fèi)用，甚至承擔(dān)因業(yè)主、使用人拒交水電費(fèi)而帶來的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)“賠了夫人又折兵”。

　　水電等公用事業(yè)部門，往往拿著委托收繳費(fèi)用的合同要求物業(yè)管理企業(yè)簽署。毫不夸張地說，合同簽署之時(shí)，就是該物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)濟(jì)開始損失之日。因?yàn)?，這些“合同”，只有物業(yè)管理企業(yè)代水電部門收費(fèi)的職責(zé)和義務(wù)，卻找不到物業(yè)管理企業(yè)從中應(yīng)有的權(quán)利與權(quán)益。

　　九、物業(yè)管理企業(yè)不是任人宰割的“羔羊”

　　一些部門往往把物業(yè)管理企業(yè)看成是待宰的“羔羊”，人為導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)負(fù)擔(dān)重重。如某新小區(qū)建筑面積23000平方米，每月每平方米管理服務(wù)費(fèi)0.4 元，就算百分百入住，每月可收服務(wù)費(fèi)9200元，可當(dāng)?shù)嘏沙鏊神v保安9人，人均每月費(fèi)用1350元，這樣，物業(yè)管理公司得每月墊支保安費(fèi)用2950元。還有的街道要物業(yè)管理公司籌劃人口普查費(fèi)用，如此等等，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)難以達(dá)到“以區(qū)養(yǎng)區(qū)”的目的。

　　十、物業(yè)管理區(qū)域不是物業(yè)管理公司的“自留地”

　　物業(yè)管理企業(yè)中，有個(gè)別物業(yè)管理企業(yè)因缺乏有效學(xué)習(xí)而沉醉在理所當(dāng)然的“管理者”角色里，誤以為物業(yè)管理區(qū)域是自己的“自留地”，沒有從廣大業(yè)主、使用人的利益出發(fā)，自己想怎么干就怎么干，成為物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范化發(fā)展的“害群之馬”。

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