2013年土地估價案例與報告計算題3

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　　某企業(yè)擁有A宗地的劃撥土地使用權，并于2002年9月1日與當?shù)卣炗喠嗽撟诘氐膰型恋刈赓U協(xié)議，租期20年，實際支付的年租金為10元/平方米。A宗地土地面積為30000平方米，用途為工業(yè)，現(xiàn)已達到五通一平的開發(fā)程度。

　　經調查，A宗地周邊有三宗條件相似的工業(yè)用地，具體情況如下：

　　(1)B宗地：占地45畝，于1998年9月1日通過征地方式取得，當時根據(jù)所在區(qū)域的市場行情，共支付了300萬元征地及其相關稅費，經開發(fā)建設，現(xiàn)已達到七通一平的開發(fā)程度，共花費土地開發(fā)費540萬元。據(jù)調查，從1998年9月1日到2002年9月1日期間，征地費用和達到七通一平的土地開發(fā)費用分別上漲了20%和30%。

　　(2)C宗地：占地25000平方米，于1998年9月1日通過出讓方式取得。宗地已達到三通一平的開發(fā)程度。按照2002年9月的市場行情，該宗地若出租經營，每年土地凈收益可達55萬元。

　　(3)D宗地：占地3.5公頃，于2002年9月以國家作價人股方式取得，40年期、“七通一平”條件下作價425元/平方米。

　　宗地 交易情況 區(qū)域因素 個別因素

　　B宗地 ―4% ―2% 5%

　　C宗地 0 5% ―1%

　　D宗地 2% ―7% 一5%

　　? 　　表中數(shù)值表示B、C、D各宗地與A宗地的比較，負值表示案例宗地比A宗地的對應條件差，正值表示案例宗地的條件優(yōu)于A宗地。

　　根據(jù)當?shù)?002年9月的土地市場狀況，從征地到完成七通一平的土地開發(fā)需要1年的時間，土地開發(fā)費分季度投入，每季度投資額相等，在季內均勻投入;設定土地開發(fā)資金的貸款季利率為1.5%，需按季度按復利計算利息;土地開發(fā)的投資回報率為10%;土地增值收益率為20%;土地還原率取6%。

　　相對A宗地而言，其50年土地使用權價格因開發(fā)程度不同而有差異：達到七通一平時地價比五通一平高100元/平方米，達到五通一平時地價比三通一平高60元/平方米。

　　根據(jù)以上條件，試回答以下問題：

　　(1)以B、C、D作為比較案例，利用市場比較法測算宗地A于2002年9月1日的土地價格;

　　(2)測算宗地A于2002年9月1日的市場年租金;

　　(3)測算宗地A于2002年9月1日的承租土地使用權價格。

　　綜合計算題

　　該題型主要考察應試者對幾種主要估價方法的綜合運用能力，每道小題的解答通常貫穿一種主要方法，但方法中所需某些條件未直接給出，需借助其他方法計算得到。如以剩余法為主線，其中預期開發(fā)價值需借助市場比較法或收益還原法求得;再如以收益還原法為主線，房屋現(xiàn)值需借助重置成本法得到;或以市場比較法為主線，其各比較案例地價需借助其他方法(如成本逼近法、收益還原法等)得到。

　　解答該類題目，首先要看清題目要求和已知條件，然后再考慮應以哪種方法為主，還有哪些條件不能滿足，需借助什么方法求得。通常題目中會給出許多條件，其中部分屬于干擾性條件，解題時不能采用，如實際租金、實際建安造價、實際土地取得費、實際出讓地價等。應試者一定要注意甄別，除非實際情況與估價時點時的客觀標準一致，或是評估帶租約的房地產，否則，無論收益還是成本費用，均應采用客觀標準，而不能用實際值。

　　但同時也要注意，根據(jù)題目敘述的情況分析，若實際支付費用或獲取收益情況符合估價時點時的市場客觀標準，直接采用實際值也未嘗不可，這就要求應試者仔細閱讀試題所給條件，以便做出正確判斷。

　　1.明確題目要求

　　(1)對計算結果的要求。本題要求得到三種評估結果，即宗地A的市場價格、市場年租金和承租土地使用權價格，其中求取宗地A的市場價格是最基本的問題，其他兩種評估值均可在此基礎上進一步測算得到。

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