2013年土地估價案例與報告模擬題1

　　一、案例分析題(2題，每題20分，共40分。請閱讀，并根據(jù)有關條件綜合分析回答問題)

　　(一)

　　某工業(yè)企業(yè)擁有一宗土地，因融資需要，計劃以該土地使用權進行抵押貸款，并于2008年10月8日委托某評估公司進行土地價格評估。該企業(yè)所擁有的土地位于華南H市，遠離城區(qū)，為獨立工礦用地，總面積為1500m2。宗地西高東低，地下水位適中，東南角有一自采水井，用于企業(yè)生產(chǎn)生活取水(附近無市政供水管網(wǎng));宗地為多邊形，不規(guī)則，北段邊界為弧形，種植有3m寬的擋風樹木，四周有磚混圍墻;宗地為紅壤軟土，種植本地草種，內(nèi)有十字形道路，外有2km長的自建道路與某國道相連;宗地內(nèi)有11棟建筑物，其中，辦公樓1棟，倉庫3棟，車間3棟，宿舍樓2棟，綜合服務樓1棟，變電房1棟。企業(yè)用電來自3km外的變電站;企業(yè)通信網(wǎng)絡及設施齊全。土地使用無特別限制。假定你是該評估公司土地估價師，請回答以下問題：

　　1.在上述情況下，為了判斷是否能夠抵押，評估前需要了解土地哪些關鍵信息(提示：根據(jù)土地抵押的條件并結(jié)合上述條件回答)?

　　A.是集體還是國有

　　B.(　　)

　　C.(　　)

　　D.(　　)

　　2.根據(jù)上述條件，列出已知的宗地個別條件。

　　3.若以委托日為評估價值時點，根據(jù)上述情況，對地價進行定義。

　　4.若該宗土地為國有劃撥，由于不在基準地價覆蓋的范圍，所以評估時直接參照基準地價最末級修正，并確定市場價為154元/m2。又由于所處區(qū)域?qū)儆凇度珖I(yè)用地出讓最低價標準》11等，其最低價標準為144元/m2，評估公司從保守原則出發(fā)，將結(jié)果調(diào)整為144元/m2，并按照70%抵押折扣率折算，扣除40%土地出讓金，將評估結(jié)果確定為60元/m2。列出上述操作過程中的錯誤點。

　　5.假如該企業(yè)到期未能償還貸款，并且土地管理部門同意由法院直接委托某拍賣行對此塊土地進行拍賣，需要有哪些前置條件?

　　(二)

　　某地價評估事務所2010年6月20日接到A市政府的估價1：7頭委托，估價對象是位于城區(qū)一環(huán)內(nèi)側(cè)某中學老校址所占的土地。該校于1967年建成，現(xiàn)已根據(jù)政府安排整體遷出，所占土地為劃撥方式取得。搬遷后的土地由政府收回后重新開發(fā)利用，并將土地的規(guī)劃用途依法調(diào)整為商品住宅樓。目前，政府擬以公開拍賣方式出讓該地塊，并將按照一定的價格補償給該中學。根據(jù)委托要求，地價評估事務所要對該地塊的出讓底價與收回補償價格進行評估。接到委托后，事務所立即制訂了一項工作計劃和技術方案，并組織力量開展工作，按期完成了估價任務。下面是該事務所此次估價工作日志的內(nèi)容：

　　(1)6月21日，啟動估價工作，派兩名土地估價師甲、乙和兩名估價助理丙、丁負責估價工作，其中，甲和丙負責土地出讓底價評估，乙和丁負責土地收回補償價格評估。

　　(2)6月21日上午，甲和丙進入現(xiàn)場調(diào)查，乙和丁開始市場調(diào)查。

　　(3)6月22日上午，因所長外出，甲負責與市國土資源局簽訂合同。

　　(4)6月23日上午，確定土地估價事項，并制訂評估技術路線和方法。

　　(5)6月23日下午，開始調(diào)查資料。

　　(6)6月25日上午。開始撰寫報告。

　　(7)6月27日上午，報告完成，兩份報告分別由甲、乙共同簽字，由丙送估價報告給市國土資源局。

　　(8)6月30日上午，收到國土資源局付款。

　　關于評估技術路線和方法，日志有以下記錄：

　　(1)出讓底價主要依據(jù)周邊拍賣價格進行比照確定，同時采用剩余法進行評估。

　　(2)收回補償價格評估主要采用市場比較法和收益還原法對原用途市場價進行評估。

　　請根據(jù)以上情況，回答下列問題：

　　1.僅就工作日志內(nèi)容，判斷事務所此次估價工作流程是否合理，存在哪些問題?

　　2.確定土地估價事項的內(nèi)容一般包括哪些?

　　3.確定估價事項時，應該如何對土地出讓底價和回收價格進行基本的定義?

　　4.日志中的估價技術路線是否合理?如果不合理，原因何在?

　　5.假如你是估價師，該如何設計估價技術路線?

編輯推薦：2013年土地估價師考試VIP套餐

         2012土地估價師考試真題及答案專題

          土地估價師歷年真題匯總