2013年土地估價案例與報告模擬題5

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　　(三)下面是一個完整的土地估價技術報告(標注“略”的為正常內容)，請閱讀后指出錯誤點并說明原因。

　　土地估價技術報告

　　第一部分總述

　　一、估價項目名稱W企業(yè)改制上市所涉及的土地價格評估(A省B縣)

　　二、委托估價方W企業(yè)

　　三、受托估價方(略)

　　四、估價目的

　　W企業(yè)擬進行股份制改造并上市，根據(jù)原國家土地管理局、國家經濟體制改革委員會“關于印發(fā)《股份有限公司土地使用權管理暫行規(guī)定》的通知”([2000]國土[法]字第l53號)、原國家土地管理局第8號令《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權管理暫行規(guī)定》等要求，W企業(yè)特委托C土地估價機構對此次改制上市所涉及的土地使用權價格進行評估，為其改制上市提供土地價格依據(jù)。

　　五、估價依據(jù)

　　(1)《中華人民共和國土地管理法》。

　　(2)《中華人民共和國房地產管理法》。

　　(3)原國家土地管理局、國家經濟體制改革委員會關于印發(fā)《股份有限公司土地使用權管理

　　暫行規(guī)定》的通知([2000]國土[法]字第153號)。

　　(4)原國家土地管理局關于印發(fā)《土地估價報告規(guī)范格式(2002)》的通知([2001]國土[籍]字第180號)。

　　(5)原國家土地管理局第8號令《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權管理暫行規(guī)定》。

　　(6)當?shù)赜嘘P地價管理、土地資產管理和土地市場建設的地方性規(guī)定。

　　(7)估價人員市場調查與現(xiàn)場查勘收集的有關資料。

　　(8)委托方提供的有關資料。

　　六、估價基準日

　　2007年12月31日

　　七、估價日期

　　2008年7月20日至2008年9月20日

　　八、地價定義

　　待估宗地的評估地價為委托方所使用的土地使用權價格現(xiàn)值。

　　九、需要特殊說明的事項

　　(一)假設條件

　　(1)：土地使用者合法有償取得土地使用權，并支付有關稅費。

　　(2)估價對象與其他生產要素相結合，能滿足目前經營的正常進行，保證企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

　　(3)在評估基準日的地產市場為公開、平等、自愿的交易市場。

　　(4)任何有關估價對象的運作方式、程序符合國家、地方的有關法律、法規(guī)。

　　(5)委托方提供的資料屬實。

　　(二)使用說明

　　(1)本報告評估價格僅為W企業(yè)改制并上市提供土地價格的依據(jù)，不作其他用途。

　　(2)待估宗地的土地面積、土地權利狀況及土地使用權年限等以當?shù)匾?guī)劃管理部門核發(fā)的《建設用地規(guī)劃許可證》為準。

　　(3)此次土地估價報告分“土地估價報告’’和“土地估價技術報告”兩部分，“土地估價報告”供委托方使用，“土地估價技術報告”供委托方的上級主管部門使用。

　　(4)評估報告有效期自評估基準日起一年內有效。

　　(5)本評估報告由C土地估價機構負責解釋。

　　十、土地估價師簽字

　　姓名、估價師資格證書號

　　十一、土地估價機構

　　土地估價機構負責人簽字：

　　(土地估價機構公章)

　　2008年9月20日

　　第二部分估價對象描述及地價影響因素分析

　　一、估價對象描述

　　1.土地登記狀況待估宗地位于B縣光明路××號，土地面積為2200.8m2，用途為工業(yè)用地，為國有劃撥土地，有關土地登記狀況詳見下表。

　　2.土地權利狀況

　　待估宗地為國有劃撥土地，估價期日的土地使用者為w企業(yè)，土地使用證編號為××國用(2005)字第××號。無他項權利限制。

　　3.土地利用狀況

　　待估宗地范圍內現(xiàn)有倉庫1座，建筑面積為1790.59m2，建筑容積率為1.2。

　　二、地價影響因素分析(略)

　　第三部分土地估價

　　一、估價原則(略)

　　二、估價方法與估價過程根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》及待估宗地的利用狀況，我們選擇成本逼

　　近法和基準地價系數(shù)修正法對待估宗地的土地價格進行評估。具體評估過程如下：

　　(一)成本逼近法

　　成本逼近法是以開發(fā)土地所投資的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地所有權收益來確定土地使用權價格的估價方法。其基本計算公式為：土地價格=(土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤)×土地增值收益。

　　1.土地取得費及有關稅費

　　根據(jù)《A省土地管理法實施條例》及8縣土地征收的有關規(guī)定，待估宗地所在區(qū)域的征地費包括土地補償費、安置補助費、青苗(含林木)補償費和附著物補償費;稅費主要有耕地占用稅、土地管理費等。

　　(1)征地費。通過調查，依據(jù)B縣土地管理局提供的有關征地案例分析，征用待估宗地所在區(qū)域附近的土地，征地費一般在2.0～3.0萬元/畝。此次評估取待估宗地的征地費為2.5萬元/畝，即37.5元/m2。

　　(2)有關稅費。由于待估宗地周邊的土地類型主要為耕地，根據(jù)A省及8縣的有關規(guī)定，征收耕地從事非農業(yè)建設的需征收耕地占用稅為4.5元/m2、耕地開墾費為8元/m2和新增建設用地有償使用費為7元/m2，合計稅費為19.5元/m2。

　　(3)土地管理費。根據(jù)A省關于征收土地管理費的有關規(guī)定：土地管理費按征地費總額的3%征收，則為1.1元/m2。

　　上述三項合計，土地取得費為58.1元/m2。

　　2.土地開發(fā)費

　　此次評估設定待估宗地的開發(fā)程度為宗地紅線外“三通”(通路、通電、通信)及宗地紅線內地面平整。

　　通過調查，待估宗地所在區(qū)域“三通一平”的平均開發(fā)費用大致在40～60元/m2之問，根據(jù)待估宗地的實際開發(fā)水平，取待估宗地的開發(fā)費用為50元/m2。

　　3.投資利息

　　根據(jù)待估宗地的開發(fā)程度及開發(fā)規(guī)模，設定開發(fā)周期按l年計，設定土地取得費及有關稅費在土地取得時一次支付，土地開發(fā)費在開發(fā)周期內均勻支付，貸款利息率按評估基準日中國人民銀行一年期固定資產貸款利率5.85%計，則投資利息=(土地取得費及有關稅費+土地開發(fā)費)×開發(fā)周期×5.85%=(58.1+50)元/m2×1×5.85%=6.32元/m2。

　　4.投資利潤

　　調查近期B縣經濟開發(fā)區(qū)開發(fā)投資利潤及XX企業(yè)所在行業(yè)的土地開發(fā)投資回報情況，設定年投資利潤率為l2%，則：投資利潤=(土地取得費及有關稅費+土地開發(fā)費+投資利息)×開發(fā)周期×12%=(58.1+50+6.32)元/m2×1×12%=13.7元/m2。

　　5.計算土地增值收益(土地所有權收益)

　　根據(jù)B縣土地出讓金水平，結合待估宗地的預期收益以及B縣的有關規(guī)定，取待估宗地的土地增值收益率為30%。

　　土地增值收益=(征地費及有關稅費+土地開發(fā)費+投資利潤)×30%=(58.1+50+13.7)元/m2×30%=36.5元/m2

　　6.計算待估宗地的土地使用權價格

　　待估宗地的土地使用權價格=(58.1+50+6.32+13.7+36.5)元/m2=164.6元/m2

　　(二)基準地價系數(shù)修正法

　　依據(jù)待估宗地所處區(qū)域的土地級別和基準地價，結合區(qū)域因素、個別因素、期日、土地使用權年期、土地開發(fā)程度等因素修正的調整，即可得到待估宗地的土地價格。由于待估宗地位于B縣基準地價覆蓋范圍之內，用途為工業(yè)用地，根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》及《B縣定級與基準地價評估報告》，采用基準地價測算宗地地價的公式如下：

　　宗地地價一待估宗地所在區(qū)域基準地價× AlA2A3A4A5式中

　　A1――區(qū)域條件修正系數(shù);

　　A2――容積率修正系數(shù);

　　A3――土地使用權年期修正系數(shù);

　　A4――基礎設施開發(fā)程度修正系數(shù);

　　A5――期日修正系數(shù)。

　　采用基準地價系數(shù)修正法評估待估宗地地價的步驟如下：

　　1.確定待估宗地的土地級別及基準地價

　　經調查分析，待估宗地位于B縣光明路，屬于3級地，3級地的工業(yè)用地基準地價為l50元/m2。

　　2.確定區(qū)域條件修正系數(shù)(A1)

　　經調查，待估宗地的區(qū)域條件較好，取修正系數(shù)為l.0553。

　　3.確定容積率修正系數(shù)(A2)

　　待估宗地面積為2200.8m2，建筑總面積為1790.59m2，容積率為1.2，根據(jù)容積率修正系數(shù)表(見下表)，待估宗地容積率修正系數(shù)為1.16。

　　三、地價的確定

　　1.地價的確定對于待估宗地，分別采用成本逼近法和基準地價系數(shù)修正法，其評估結果分別為：成本逼近法：164.6元/m2，基準地價系數(shù)修正法：214.84元/m2，綜合分析兩種方法評估的結果，兩種方法所得結果相差較大，故以兩種方法求得結果的加權平均值來確定最終結果：待估宗地的土地價格=(185.2×0.7+164.6×0.2)元/m2=162.6元/m2。

　　2.估價結果

　　待估宗地土地面積：2200.8m2，單位面積地價：162.6元/m2，總地價：35.785萬元。第四部分附件

　　1.委托估價函

　　2.待估宗地區(qū)域位置圖

　　3.委托方營業(yè)執(zhí)照復印件

　　4.估價機構營業(yè)執(zhí)照復印件

　　5.土地估價師證書復印件

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