2013年土地估價案例與報告模擬題第二套7

　　參考答案

　　一、案例分析題

　　(一)

　　1.從政府收取地價收益最大化出發(fā)，算式優(yōu)選順序為：算式4、算式1、算式3、算式2;或優(yōu)選順序為：算式1、算式4、算式3、算式2。

　　分析理由：

　　(1)算式4。拍賣成交的合同樓面地價一般遠比評估地價要高，當(dāng)拍賣成交的合同樓面地價高于增加容積后的評估樓面地價時，選用算式4方案最優(yōu)。

　　(2)算式1。當(dāng)拍賣成交的合同樓面地價低于增加容積率后的評估樓面地價時，選用算式l方案最優(yōu)。

　　(3)算式3。是原容積率下的評估樓面地價補交，算式3的補交地價比算式4與算式1少，但比算式2多。

　　(4)算式2。是現(xiàn)容積率下的評估價與拍賣成交的合同價之差，是政府補交地價最少的一種，也有可能會出現(xiàn)負值。

　　2.

　　(1)原出讓方(當(dāng)?shù)卣?調(diào)整規(guī)劃批復(fù)，或重新供地批復(fù)。

　　(2)規(guī)劃部門出具的調(diào)整規(guī)劃意見書。

　　(3)與國土部門簽訂出讓合同補充協(xié)議，補交土地出讓金。

　　3.評估對象為：容積率為3條件下的住宅用地;從出讓之日至今已有一年多時間，但不超過3年，根據(jù)約定，評估應(yīng)按照當(dāng)時的情況進行，所以基準(zhǔn)日與土地使用年期一般設(shè)定為：

　　基準(zhǔn)日：2009年6月簽訂出讓合同日;土地使用年限為：70年。

　　4.(1)闡述評估價格與成交價格的關(guān)系。評估價是宗地在不同市場條件和不同交換形式下的地價水平;成交價是反映宗地在地產(chǎn)交易或交換等活動中的實際價格，是由交易雙方認(rèn)可的價格。在一般正常穩(wěn)定的地產(chǎn)市場與正常交易的情況下，評估價與成交價應(yīng)該基本一致，但當(dāng)?shù)禺a(chǎn)市場不穩(wěn)定、競賣者勢在必得等非理性因素或評估價沒有客觀地反映土地市場實際情況時會出現(xiàn)拍賣價格明顯高于拍賣底價(或評估價)的情況。

　　(2)當(dāng)拍賣價明顯高于拍賣底價時，選擇不同地價補交算式(樓面地價)，補交的結(jié)果(補交出讓金的數(shù)額)會產(chǎn)生很大的差異。如：補交地價時如果按照“算式2”扣減成交價格，就會由于成交價格遠高于原評估價格而造成政府收益的減少。如果按照“算式4”補交地價，政府收取的出讓金會高于正常情況下的收益水平。

　　5.(1)不符合城市規(guī)劃的不允許補辦手續(xù)。

　　(2)非政府原因的原則上不提倡補地價政策，因為補地價政策會擾亂正常的招拍掛市場，影響土地出讓合同的嚴(yán)肅性，且從管理上容易產(chǎn)生腐敗行為。

　　(3)即使要制定補地價政策，應(yīng)從嚴(yán)控制標(biāo)準(zhǔn)，技術(shù)設(shè)計上從高收取土地出讓金。

　　(二)

　　1.填寫有關(guān)信息

　　(1)工作底圖種類：(宗地圖)。

　　(2)權(quán)利人：(黃坪旅游公司)。

　　(3)宗地編號：(5)。

　　(4)所在街坊：(74)。

　　(5)地類：(242)。

　　(6)四至：(東：東安河;南：黃坪中學(xué);西：麗景巷;北：大場路)。

　　2.列出有關(guān)該宗地個別條件的信息

　　(1)用途：商業(yè)。

　　(2)土地面積：308m2。

　　(3)臨街，街角地。

　　(4)矩形，規(guī)則。

　　(5)南高北低。

　　(6)地質(zhì)狀況較好。

　　(7)建筑密度較低。.

　　(8)向東發(fā)展受到限制。

　　3.列出有關(guān)該宗地區(qū)位條件和周邊環(huán)境的信息

　　(1)二級地。

　　(2)銀行。

　　(3)商場。

　　(4)郵局。

　　(5)學(xué)校。

　　(6)道路。

　　(7)河流，略有污染。

　　(8)古橋。

　　4.對于估價師能否作出可以接受委托的決定，列出你的判斷依據(jù)(列出計算步驟)

　　(1)不能接受。

　　(2)該地塊容積率：120×5/308=1.94。

　　(3)該區(qū)域商業(yè)用地平均容積率：2.00。

　　(4)該區(qū)域商業(yè)基準(zhǔn)地價：1200元/m2。

　　(5)該地塊估計地價：1200元/m2×308m2=369600元。

　　(6)該地塊可能的貸款額：369600元×60%=221760元。

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