2013年土地估價案例與報告模擬題第三套1

　　一、案例分析題(2題，每題20分，共40分。請閱讀，并根據(jù)有關(guān)條件綜合分析回答問題)

　　(一)

　　某開發(fā)公司欲參與A宗地的土地使用權(quán)招標競投，現(xiàn)委托某土地估價機構(gòu)對A宗地進行招標地價評估。該估價機構(gòu)收集到有關(guān)資料如下：

　　(1)A宗地面積為2000m2，規(guī)劃用途為住宅用地，最大容積率為4.0，區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施狀況為“五通一平”，出讓年期為住宅用地法定最高年限。

　　(2)該開發(fā)公司擬取得該地塊的土地使用權(quán)后，建造商品住宅樓，預(yù)計開發(fā)期為2年，建筑費為600萬元，專業(yè)費和不可預(yù)見費分別為建筑費的6%和4%，建造成本均勻投入，建成后即可全部售出。

　　(3)該開發(fā)公司預(yù)計的投資回報率為房地產(chǎn)售價的15%;稅金為房地產(chǎn)總價的6%;銀行年貸款利率為11%，土地還原利率為8%。

　　(4)在A宗地所在區(qū)域內(nèi)建筑結(jié)構(gòu)及裝修水平相同的三幢商品住宅樓的正常售價分別為：實例8：2370元/m2;

　　實例C：2730元/m2;實例D：2500.,1/m2。A宗地上建成后的房地產(chǎn)與上述三個比較實例的影響因素修正指數(shù)如下表，表中數(shù)值表示

　　各案例條件與待估房地產(chǎn)的比較，負號表示案例條件比待估房地產(chǎn)差，正號表示案例條件優(yōu)于待估房地產(chǎn)。

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