2013年土地估價案例與報告模擬題第四套2

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　　二、報告判讀題(共3題，分別為10分、25分、25分，共60分。第一題為土地估價技術報告片段。根據(jù)提問回答。第二題和第三題均為1個完整的土地估價技術報告，其中存在多處錯誤，請閱讀后指出錯誤并說明原因)

　　(一)

　　下面是一份土地估價技術報告中收益還原法測算說明部分(標注“略”的為正常內(nèi)容)。請閱讀后回答相關問題。

　　1.確定房地出租客觀租金

　　應用市場比較法確定房地出租客觀租金。根據(jù)收集的房地出租案例資料，選取了與待估房地產(chǎn)處于同一供需圈內(nèi)區(qū)位條件相似，規(guī)模相當，臨街狀況和建筑物相似的3個房地出租交易實例A、B、C。經(jīng)過比較分析，計算得到3個案例的比準租金，其中，比準租金A=295.60元/m2，比準租金B(yǎng)=311.50元/m2，比準租金C=280.88元/m2。

　　根據(jù)對市場信息及對估價對象條件的分析，確定取三個比準租金的算術平均值作為評估對象的客觀租金，計算過程如下：

　　客觀租金=(295.60+311.50+280.88)元/m2÷3=295.99元/m2

　　2.計算房地出租年總收益(注：房屋建筑面積為9015mz)房地年總收益=房屋建筑面積×租金

　　=9015m2×295.99元/m2=2134680元

　　3.計算房地出租年總費用

　　房地出租年總費用包括管理費、維修費、保險費、稅金和房屋年折舊費等。

　　(1)管理費。根據(jù)調(diào)查了解，當?shù)胤课莸慕?jīng)營管理費一般為房地年租金的3%，所以，房屋出租經(jīng)營管理費=房地年總收益×3%

　　=2134680元×3%.=64040元

　　(2)維修費。根據(jù)××市建設和房管部門提供的資料，市區(qū)房屋出租年維修費通常為房屋重置價的2%。待估宗地上房屋為鋼筋混凝土結(jié)構，參照××市房產(chǎn)和物價管理部門公布的各類房屋重置價及耐用年限等標準，結(jié)合土地估價師經(jīng)驗判斷，確定與待估宗地上房屋同類結(jié)構的房屋重置價格為750元/m2，耐用年限60年，殘值率為0。

　　房屋出租維修費=房屋重置價×2%

　　=9015m2×750元/m2×2%=135225元

　　(3)保險費。根據(jù)調(diào)查，××市市區(qū)房屋保險費率為房屋重置價的0.2%。根據(jù)估價師現(xiàn)場勘察和對照《房屋完損等級評定標準》，確定待估宗地上房屋在估價期日為基本完好房，成新率為75%。

　　房屋年保險費=房屋重置價×0.2%

　　=9015m2×750元/m2×0.2%=13522元

　　(4)稅金。稅金包括房產(chǎn)稅、營業(yè)稅兩項，其中，房產(chǎn)稅按房屋出租年租金的12%計，營業(yè)稅

　　按房屋出租年租金的5%計。

　　房產(chǎn)稅=房地年總收益×12%=2134680元×12%=256162元

　　營業(yè)稅=房地年總收益×5%=2134680元×5%=106734元

　　稅金合計=房產(chǎn)稅+營業(yè)稅

　　=(256162+106734)元=362896元

　　(5)房屋年折舊費。折舊費按照土地剩余使用年期35計算，殘值率為零。房屋年折舊費=房屋重置價×(1-殘值率)/剩余使用年期

　　=9015m2×750元/m2×(1-0)/35=193179元

　　(6)房地出租年總費用=管理費+維修費+保險費+稅金+房屋年折舊費=(64040+135225+13522+362896+193179)元=768862元

　　4.計算房地純收益

　　房地年純收益=房地出租年總收益-房地出租年總費用

　　=(2134680-768862)元=1365818元

　　5.計算土地純收益

　　(1)土地還原利率的確定。根據(jù)市場調(diào)查分析，確定土地還原利率為8%。

　　(2)房屋還原利率的確定。根據(jù)市場調(diào)查分析，確定房屋還原利率為10%。

　　(3)計算房屋純收益。房屋純收益根據(jù)房屋現(xiàn)值還原得到。

　　房屋現(xiàn)值=房屋重置價×房屋成新度

　　=9015m2×750元/m2×75%-5070938元

　　房屋純收益=房屋現(xiàn)值×房屋還原利率

　　=5070938元×10%=507094元

　　土地純收益=房地純收益-房屋純收益=(1365818-507094)元

　　=858724元

　　6.計算土地價格

　　總地價一土地年純收益/土地還原利率×[1-1/(1+土地還原利率)使用年期]

　　=858724/8%×[1-1/(1+8%)35]元=10008428元

　　土地單價=10008428元/2504.1m2

　　=3996.82元/m2(注：土地面積為2504.1m2)

　　請根據(jù)上述報告片斷回答以下問題：

　　1.上述報告對所選案例的租金說明不清楚，依據(jù)報告的具體內(nèi)容看，缺少哪些方面的說明?

　　2.上述報告計算房地出租年總收益時，直接使用建筑面積乘以租金標準，漏掉了哪些對總收益有影響的參數(shù)?

　　3.上述報告確定土地還原利率為8%，但是缺乏明確的依據(jù)。請問確定土地還原利率的方法一般有哪些?

　　4.上述報告中計算房屋純收益的目的是計算土地純收益，這種從不動產(chǎn)總收益中剝離出某一部分或者要素的價值的方法，其所遵循的估價原則是(　　)。(只有一個選項正確，并請?zhí)钤诶ㄌ杻?nèi))

　　A.替代原則

　　B.最有效使用原則

　　C.預期收益原則

　　D.貢獻原則

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