2013年三級(jí)理財(cái)規(guī)劃師專(zhuān)業(yè)技能復(fù)習(xí)（2）

　　第一節(jié) 制定住房消費(fèi)方案

　　知識(shí)要求

　　一、住房支出的分類(lèi)

　　根據(jù)目的的不同，住房支出可以分為住房消費(fèi)和住房投資兩類(lèi)

　　二、(2006年11月第26題)購(gòu)房的目標(biāo)

　　1、購(gòu)房面積需求：應(yīng)該把握幾個(gè)原則

　　(1)不必盲目求大

　　(2)無(wú)需一次到位

　　(3)量力而行

　　2、購(gòu)房環(huán)境需求：

　　(1)居住社區(qū)的生活質(zhì)量

　　(2)上班的距離

　　(3)子女上學(xué)

　　(4)配套設(shè)施

　　三、購(gòu)房的財(cái)務(wù)決策

　　1、購(gòu)房財(cái)務(wù)規(guī)劃的基本方法

　　(1)以?xún)?chǔ)蓄及繳息能力估算負(fù)擔(dān)得起的房屋總價(jià)

　　(2)按照想購(gòu)買(mǎi)的房屋價(jià)格來(lái)計(jì)算每月所需要負(fù)擔(dān)的費(fèi)用

　　2、其他需要考慮的因素

　　(1)契稅

　　(2)評(píng)估費(fèi)

　　(3)律師費(fèi)

　　(4)保險(xiǎn)費(fèi)

　　(5)抵押登記費(fèi)

　　(6)印花稅

　　3、購(gòu)房財(cái)務(wù)規(guī)劃的主要目標(biāo)

　　(1)房屋月供款與稅前月總收入的比率

　　(2)所有貸款月供款與稅前月總收入的比率

　　四、住房消費(fèi)信貸

　　1、種類(lèi)

　　(1)個(gè)人住房公積金貸款

　　(2)個(gè)人住房商業(yè)性貸款

　　(3)住房組合貸款

　　2、(2006年11月第64.65題)還款方式和還款金額

　　(1)首付款：一般要求借款人支付房屋總價(jià)款的20%~30%

　　(2)期款：等額本息還款法 等額本金還款法 等額遞增還款法 等額遞減還款法

　　(3)提前還款的選擇權(quán)

　　(4)延長(zhǎng)還款

　　3、利率調(diào)整對(duì)還款總額的影響

　　(1)貸款期間的利率變動(dòng)按中國(guó)人民銀行的規(guī)定執(zhí)行

　　(2)借款合同約定，簽訂借款合同后與銀行發(fā)放貸款期間，如遇到法定貸款利率調(diào)整時(shí)，貸款賬戶開(kāi)立時(shí)執(zhí)行最新貸款利率。

　　五、租房的選擇

　　1、(2006年11月第107題)適宜租房的人群

　　(1)剛剛踏入社會(huì)的年輕人

　　(2)工作地點(diǎn)和生活范圍不固定者

　　(3)儲(chǔ)蓄不多的家庭

　　(4)不急需買(mǎi)房且辨不清房?jī)r(jià)走勢(shì)者

　　2、租房與購(gòu)房的比較分析

　　(1)年成本法

　　(2)凈現(xiàn)值法

　　工作要求：

　　工作程序：

　　第一步 跟客戶進(jìn)行交流，確定客戶希望購(gòu)房。

　　第二步 收集客戶信息

　　第三步 分析客戶信息

　　第四步 幫助客戶制定購(gòu)房目標(biāo)

　　第五步 (2006年11月第47題關(guān)于還款方式的比較)幫助客戶進(jìn)行貸款規(guī)劃

　　第六步 購(gòu)房計(jì)劃的實(shí)施

　　第七步 根據(jù)客戶未來(lái)情況的變動(dòng)，對(duì)計(jì)劃做出及時(shí)的調(diào)整

　　注意事項(xiàng)：

　　1、項(xiàng)目手續(xù)法律風(fēng)險(xiǎn)

　　2、房屋位置約定不清的漏洞

　　3、面積約定方面的漏洞和風(fēng)險(xiǎn)

　　4、關(guān)于房屋交接約定的問(wèn)題

　　5、關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施，公共配套建筑約定的問(wèn)題

　　6、關(guān)于產(chǎn)權(quán)證書(shū)辦理的約定問(wèn)題

　　7、關(guān)于合同所附房屋平面圖的問(wèn)題

　　8、關(guān)于裝飾，設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)約定的問(wèn)題

　　9、關(guān)于合同文本備案的問(wèn)題

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