2013年助理理財(cái)規(guī)劃師專(zhuān)業(yè)能力知識(shí)點(diǎn)2.1制定住房消費(fèi)方案（1）

　　第一節(jié) 制定住房消費(fèi)方案

　　一、為什么進(jìn)行住房消費(fèi)規(guī)劃

　　二、住房支出的分類(lèi)P38

　　住房消費(fèi)是指居民為取得住房提供的庇護(hù)、休息、娛樂(lè)和生活空間的服務(wù)而進(jìn)行的消費(fèi)，這種消費(fèi)的實(shí)現(xiàn)形式是(買(mǎi)房或租房)。

　　按照國(guó)際慣例，住房消費(fèi)價(jià)格常常是用(租金)價(jià)格來(lái)衡量的，而對(duì)于自有住房的價(jià)格則用(隱含租金)來(lái)衡量。

　　住房投資是指將住房看成投資工具，通過(guò)(住房?jī)r(jià)格)上升來(lái)應(yīng)對(duì)通貨膨脹，獲得投資收益以期望資產(chǎn)保值或增值，在國(guó)外住房投資有時(shí)還被用來(lái)避稅，在我國(guó)住房投資避稅(作用不大)。

　　三、購(gòu)房的目標(biāo)

　　理財(cái)規(guī)劃師在了解客戶的購(gòu)房需求后，應(yīng)幫助其確定購(gòu)房目標(biāo)，購(gòu)房的目標(biāo)包括計(jì)劃購(gòu)房的時(shí)間、希望的居住面積、屆時(shí)房?jī)r(jià)。

　　(一)購(gòu)房面積需求：1、不必盲目求大2、無(wú)需一次到位3、量力而行

　　(二)購(gòu)房環(huán)境需求。房?jī)r(jià)取決于兩個(gè)因素：區(qū)位與面積。

　　(三)購(gòu)房規(guī)劃的流程圖P40

　　購(gòu)房或租房決策的影響因素有：房租上漲率、房?jī)r(jià)上漲率、居住年數(shù)、利率水平、負(fù)擔(dān)能力。

　　人們的居住需求由空間需求和環(huán)境需求等因素所決定。其中，空間需求的決定因素主要是(家庭人口)。環(huán)境需求的決定因素主要是(生活品質(zhì))。

　　四、購(gòu)房的財(cái)務(wù)決策

　　(一)購(gòu)房財(cái)務(wù)規(guī)劃的基本方法

　　1、以儲(chǔ)蓄及還貸能力估算負(fù)擔(dān)得起的房屋總價(jià)

　　(1)可負(fù)擔(dān)首付款

　　(2)可負(fù)擔(dān)房貸

　　(3)可負(fù)擔(dān)房屋總價(jià)=可負(fù)擔(dān)首付款+可負(fù)擔(dān)房貸

　　(4)可負(fù)擔(dān)房屋單價(jià)

　　2、按想購(gòu)買(mǎi)的房屋價(jià)格來(lái)計(jì)算每月需要負(fù)擔(dān)的費(fèi)用

　　例2-2(P41)

　　經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)顯示，貸款購(gòu)房房?jī)r(jià)最好控制在年收入的(6倍以下)，貸款期限在(8～15)年之間。因?yàn)樵谶@個(gè)范圍內(nèi)，每月還款壓力較小，而且承擔(dān)的壓力也比較合理。

　　(二)其他需要考慮的因素

　　購(gòu)房除了房款本身之外，還需要繳納契稅、印花稅、房屋買(mǎi)賣(mài)手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)、律師費(fèi)等種費(fèi)用，按揭購(gòu)房還需要承擔(dān)按揭保險(xiǎn)費(fèi)等等。

　　1、契稅：普通住宅成交價(jià)1.5%，非普通住宅3%。普通住宅：容積率1.0(含)以上;單套建筑面積140(含)平米以下;成交價(jià)低于同級(jí)別普通住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。其他為非普通住宅。

　　2、評(píng)估費(fèi)

　　3、律師費(fèi)：辦理公積金貸款時(shí)不需要支付律師費(fèi)。組合貸款，公積金部分不收，商業(yè)貸款部分收。二手房貸公證每件200左右。

　　4、保險(xiǎn)費(fèi)：保險(xiǎn)費(fèi)是貸款費(fèi)用中額度最大的一筆費(fèi)用。公積金貸款不買(mǎi)。商貸中財(cái)產(chǎn)抵押擔(dān)保須購(gòu)買(mǎi)，稱(chēng)為“財(cái)產(chǎn)抵押擔(dān)保加購(gòu)房綜合險(xiǎn)”;財(cái)產(chǎn)抵押并加連帶責(zé)任保證，須購(gòu)買(mǎi);財(cái)產(chǎn)質(zhì)押擔(dān)?；蜻B帶責(zé)任擔(dān)保，可不購(gòu)買(mǎi)。組合貸款保費(fèi)計(jì)算中房屋險(xiǎn)按商貸，人身險(xiǎn)按公積金貸款方式繳納保費(fèi)。

　　5、抵押登記費(fèi)：需辦理抵押登記的貸款，抵押登記部門(mén)將收取每平米0.3元(建筑面積)計(jì)算的登記費(fèi)。

　　6、印花稅：商品房買(mǎi)賣(mài)，0.5‰(萬(wàn)分之五);貸款0.05‰(萬(wàn)分之0.5);房產(chǎn)證，每件5元;房租1‰，不足1元按1元;出售住房的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓書(shū)據(jù)，按0.5‰(萬(wàn)分之五)。(0611+-82、0611+-83)

　　(三)購(gòu)房財(cái)務(wù)規(guī)劃的主要指標(biāo)(P44)

　　理財(cái)規(guī)劃師用以估算最佳的住房貸款額度的最重要支付比率指標(biāo)：

　　1、房屋月供款與稅后月總收入的比率(注：三版是占“稅前”)：一般不應(yīng)超過(guò)25%-30%

　　2、所有貸款月供款與稅后月總收入的比率：33%-38%

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