2013年助理理財(cái)規(guī)劃師專業(yè)能力知識(shí)點(diǎn)2.1制定住房消費(fèi)方案（2）

　　(一)住房消費(fèi)信貸的種類

　　目前我國(guó)各商業(yè)銀行開辦的個(gè)人住房消費(fèi)信貸主要包括個(gè)人住房公積金貸款、個(gè)人住房商業(yè)貸款、個(gè)人住房組合貸款等。

　　1、個(gè)人住房公積金貸款

　　(1)住房公積金貸款的定義與特點(diǎn)

　　定義：個(gè)人住房公積金貸款是指銀行根據(jù)公積金管理部門的委托，以(公積金存款)為資金來(lái)源，按規(guī)定要求向購(gòu)買普通住房的個(gè)人發(fā)放的貸款。

　　特點(diǎn)：

　?、儋J款期限。一般來(lái)說(shuō)，最長(zhǎng)不得超過(guò)(30年)。

　?、谫J款利率。比商業(yè)銀行住房貸款利率低。

　?、蹅€(gè)人住房公積金貸款的借款人需提供一種擔(dān)保方式作為貸款的擔(dān)保。擔(dān)保方式有抵押加一般保證、抵押加購(gòu)房綜合險(xiǎn)、質(zhì)押擔(dān)保、連帶責(zé)任保證四種。

　　住房抵押貸款是指貸款銀行向貸款者提供大部分購(gòu)房款項(xiàng)，購(gòu)房者以穩(wěn)定的收入分期向銀行還本付息。作為個(gè)人住房貸款的抵押物首先是(抵押人所擁有的房屋或者預(yù)購(gòu)房屋)，其次可以用(抵押人依法取得的國(guó)有土地使用權(quán))及貸款銀行認(rèn)可的其他符合法律規(guī)定的財(cái)產(chǎn)。

　　連帶責(zé)任保證貸款方式對(duì)保證人要求比一般保證人嚴(yán)格，且僅限于(5)年期以下貸款。

　?、苜J款對(duì)象。對(duì)貸款人的年齡限制不如商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款那么嚴(yán)格，沒(méi)有年齡上的限制。

　?、葙J款額度由于各地住房公積金管理中心規(guī)定的貸款最高限額不同而有差異，因此與商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款額度沒(méi)法比較高低。

　?、捱€款靈活度高

　?、咿k理公積金貸款的申請(qǐng)人需提供的資料。P46合法的身份證件、住房公積金儲(chǔ)蓄卡及借款人名章、購(gòu)買住房首期付款證明、借款人夫妻雙方穩(wěn)定的收入證明等。

　　(2)舉例。P46，例2-3。

　　2、個(gè)人住房商業(yè)性貸款

　　(1)個(gè)人住房按揭貸款。

　　貸款期限不得超過(guò)(30年)。個(gè)人住房按揭貸款，貸款額不高于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的擬購(gòu)買住房的價(jià)值或?qū)嶋H購(gòu)房費(fèi)用總額的80%(以二者低者為準(zhǔn))。

　　(2)個(gè)人二手房貸款

　　(3)個(gè)人商用房貸P48

　　個(gè)人商業(yè)住房貸款是指銀行向借款人發(fā)放的購(gòu)置新建自營(yíng)性商業(yè)用房和自用辦公用房的貸款。銀行發(fā)放的個(gè)人商業(yè)用房貸款數(shù)額一般不超過(guò)所購(gòu)房屋總價(jià)或經(jīng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的所購(gòu)商業(yè)用房、辦公用房全部?jī)r(jià)款(二者以低者為準(zhǔn))的60% 。貸款期限原則上最長(zhǎng)不得超過(guò)10年。

　　申請(qǐng)條件：①申請(qǐng)人須有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留證件②信用良好，具有按期償還貸款本息的能力③有銀行認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押④⑤⑥自籌資金不低于總房款的40%⑦

　　(4)個(gè)人住房轉(zhuǎn)按揭貸款

　　(個(gè)人住房轉(zhuǎn)按揭貸款)是指已在銀行辦理個(gè)人住房貸款的借款人在還款期間，由于房屋出售等原因，房屋產(chǎn)權(quán)和按揭貸款需同時(shí)轉(zhuǎn)讓給他人，并由銀行為其最貸款轉(zhuǎn)移手續(xù)的業(yè)務(wù)。

　　(5)向集資建房和個(gè)人自建住房等發(fā)放個(gè)人住房貸款

　　(6)個(gè)人住房商業(yè)性貸款的貸款方式：抵押貸款、質(zhì)押貸款、保證貸款和抵押(質(zhì)押)加保證貸款。

　　3、個(gè)人住房組合貸款

　　貸款期限必須一致。工行還規(guī)定，組合貸款的住房商業(yè)性貸款部分最低按央行相應(yīng)檔次基準(zhǔn)利率0.85倍下浮利率執(zhí)行;公積金部分按公積金貸款利率執(zhí)行。

　　4、經(jīng)濟(jì)適用房

　　(二)還款方式和還款金額(P51)

　　1、首付款。一般情況下，銀行會(huì)要求借款人首先自行支付房屋總價(jià)款的(20%-30%)。

　　2、期款

　　(1)等額本息還款法。在貸款期內(nèi)每月以相等的還款額足額償還貸款的本金和利息。每月所還款款項(xiàng)中，利息是逐步減少的。

　　適合人群：收入處于穩(wěn)定狀態(tài)的家庭，如公務(wù)員、教師等。

　　(2)等額本金還款法。采用等額本金法進(jìn)行還款，每月所還本金相等。

　　適合人群：目前收入較高但預(yù)計(jì)將來(lái)收入會(huì)逐步減少的人群，如面臨退休的人，或初期還款能力較強(qiáng)，并希望在還款初期歸還較多款項(xiàng)來(lái)減少利息支出的人。

　　(3)等額遞增還款法

　　適合人群：目前收入一般、還款能力較弱，但未來(lái)收入預(yù)期會(huì)逐漸增加的人群，如畢業(yè)不久的年輕人。

　　(4)等額遞減還款法

　　適合人群：目前還款能力較強(qiáng)，但預(yù)期收入將減少，或者目前經(jīng)濟(jì)很寬裕的人，如中年人或未婚白領(lǐng)人士。

　　(5)等比遞增還款法

　　適合人群：前期還款壓力較小，工作年限短，收入呈上升趨勢(shì)的年輕人。

　　(6)等比遞減還款法

　　適合人群：收入較高，還款初期希望歸還較大款項(xiàng)來(lái)減少利息支出的借款人。

　　3、提前還貸的選擇權(quán)

　　(1)提前還貸發(fā)生的三種情況

　　(2)提前還貸的方法

　?、偃刻崆斑€款

　?、诓糠痔崆斑€款，剩余的貸款保持每月還款額不變，將還款期限縮短。(節(jié)省利息較多)

　?、鄄糠痔崆斑€款，剩余的貸款將每月還款額減少，保持還款期限不變。(節(jié)省利息最少)

　?、懿糠痔崆斑€款，剩余的貸款將每月還款額減少，同時(shí)將還款期限縮短。

　　(3)如何還貸更經(jīng)濟(jì)

　　(4)提前還貸需注意的問(wèn)題

　?、偬崆皟斶€部分貸款，應(yīng)當(dāng)在按月正常償還貸款本息1年后提出。

　?、厶崆斑€款的前提是借款人以前貸款不拖欠，且以前欠息、當(dāng)期利息及違約金已經(jīng)還清。

　?、芙杩钊艘话沩毺崆?5天向貸款機(jī)構(gòu)提出書面申請(qǐng)還貸。

　?、葙J款期限在一年以內(nèi)，實(shí)行到期本息一次性清償?shù)倪€款方法，不得提前償還部分本金。

　?、嘟M合貸款中不必先還公積金貸款。

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