2013年助理理財(cái)規(guī)劃師專(zhuān)業(yè)能力知識(shí)點(diǎn)2.1制定住房消費(fèi)方案（3）

　　五、住房消費(fèi)信貸

　　4、延長(zhǎng)貸款

　　延長(zhǎng)貸款必須在原貸款沒(méi)有到期時(shí)進(jìn)行申請(qǐng)，延長(zhǎng)期限前借款人必須先清償其應(yīng)付的貸款利息、本金及違約金，原借款期限與延長(zhǎng)期限之和最長(zhǎng)不超過(guò)30年。

　　(三)利率調(diào)整對(duì)還款總額的影響P57

　　1、貸款期限在1年以?xún)?nèi)(含1年)的，遇法定利率調(diào)整，不調(diào)整，繼續(xù)按合同利率。期限在1年以上的，于次年1月1日開(kāi)始執(zhí)行新利率。

　　2、當(dāng)中國(guó)人民銀行調(diào)整金融機(jī)構(gòu)貸款利率后，金融機(jī)構(gòu)將按照新的貸款利率發(fā)放貸款。借款合同約定，簽訂合同后與發(fā)放貸款期間，如遇利率調(diào)整，貸款賬戶(hù)開(kāi)立時(shí)執(zhí)行最新利率。

　　六、租房的選擇

　　(一)適宜租房的人群

　　(二)租房與購(gòu)房的比較分析

　　1、年成本法

　　2、凈現(xiàn)值法

　　3、房屋生涯規(guī)劃P60

　　工作要求

　　工作程序

　　例2-8 P67(三版P84)

　　(1)計(jì)算沒(méi)有提前還貸時(shí)支付利息總額

　　(2)計(jì)算提前還貸時(shí)已支付利息，未還本金

　　(3)分別計(jì)算不同提前還貸方式下節(jié)省的利息額

　　①月供不變，還款期縮短

　?、跍p少月供，還款期不變

　?、墼鹿p少，還款期縮短

　　注意事項(xiàng)

　　1、項(xiàng)目手續(xù)法律風(fēng)險(xiǎn)

　　(1)表現(xiàn)

　　(2)防范：在建工程抵押貸款應(yīng)提醒客戶(hù)要求開(kāi)發(fā)商出示“五證”的原件，這樣既可以了解項(xiàng)目手續(xù)是否完備，又可以了解項(xiàng)目當(dāng)時(shí)的法律狀態(tài)。

　　2、房屋位置約定不清的漏洞

　　(1)表現(xiàn)

　　(2)防范

　　3、面積約定方面的漏洞和風(fēng)險(xiǎn)

　　(1)表現(xiàn)

　　(2)防范：簽訂合同時(shí)與開(kāi)發(fā)商分別約定套內(nèi)建筑面積的誤差和公攤面積誤差具體處理原則。

　　4、關(guān)于房屋交接約定的問(wèn)題

　　(1)表現(xiàn)

　　(2)防范：要求賣(mài)人嚴(yán)格按照書(shū)面通知方式將所需通知的內(nèi)容送達(dá)買(mǎi)受人。

　　5、關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑運(yùn)行約定的問(wèn)題

　　(1)表現(xiàn)

　　(2)防范：對(duì)于涉及的所有設(shè)施、配套設(shè)備等的開(kāi)通、正常使用的期限做明確規(guī)定。

　　6、關(guān)于產(chǎn)權(quán)證書(shū)辦理的約定問(wèn)題

　　(1)表現(xiàn)

　　(2)防范：與出賣(mài)人明確預(yù)定由出賣(mài)人代買(mǎi)受人辦妥產(chǎn)權(quán)證。

　　7、關(guān)于合同所附房屋平面圖的問(wèn)題

　　(1)表現(xiàn)

　　(2)防范

　　8、關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)約定的問(wèn)題

　　(1)表現(xiàn)

　　(2)防范

　　9、關(guān)于合同文本備案的問(wèn)題

　　(1)表現(xiàn)

　　(2)防范：合同簽定好后，立即復(fù)印一份完整的合同文本，要求出賣(mài)人簽署“與原文件內(nèi)容完全一致”的表述。

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