物業(yè)管理師考試經(jīng)營管理輔導之物業(yè)經(jīng)營管理的概念

　　第一節(jié)　物業(yè)經(jīng)營管理的概念

　　隨著房地產(chǎn)投資規(guī)模的不斷擴大和投資形式的多樣化，對物業(yè)經(jīng)營管理的需求與日俱增。物業(yè)的業(yè)主或投資者希望通過物業(yè)經(jīng)營管理，不僅使其物業(yè)在運行使用過程中能夠保值，而且實現(xiàn)增值。這就要求物業(yè)管理從傳統(tǒng)的物業(yè)運行管理服務，向策略性的物業(yè)資產(chǎn)價值管理方向拓展。

　　企業(yè)資產(chǎn)中房地產(chǎn)資產(chǎn)通常占相當大的比重，其管理質(zhì)量的好壞，對于企業(yè)成本與收益、股東回報和企業(yè)主營業(yè)務的順利開展，有著至關重要的影響。因此，企業(yè)房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和物業(yè)管理師在企業(yè)經(jīng)營決策中扮演著越來越重要的角色。與傳統(tǒng)的企業(yè)不同，許多現(xiàn)代企業(yè)尤其是跨區(qū)域的大型企業(yè)，越來越將其工作重點放在核心業(yè)務上，而將非核心業(yè)務和服務管理留給更專業(yè)的行家。企業(yè)房地產(chǎn)資產(chǎn)管理通常屬于企業(yè)的非核心業(yè)務，因而企業(yè)在逐漸地將其發(fā)包出去，這就為物業(yè)管理行業(yè)提供了新的市場。

　　一、物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)涵

　　物業(yè)經(jīng)營管理又稱物業(yè)資產(chǎn)管理，是指為了滿足業(yè)主的目標，綜合利用物業(yè)管理(Property　Management)、設施管理(Facilities　Management)、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理(Real　Estate　Assets　Management)、房地產(chǎn)組合投資管理(Real　Estate　Portfolio　Management)的技術、手段和模式，以收益性物業(yè)為對象，為業(yè)主提供的貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合性管理服務。

　　物業(yè)經(jīng)營管理突破了傳統(tǒng)物業(yè)管理活動僅局限于“對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理”的局限，強調(diào)為業(yè)主提供價值管理服務，滿足其物業(yè)投資收益或企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及主營業(yè)務發(fā)展目標的需求。

　　物業(yè)經(jīng)營管理活動既包括了以保證物業(yè)正常使用的運行操作管理，也包括了將物業(yè)作為一種收益性資產(chǎn)所進行的資本投資決策、市場營銷、租賃管理、成本控制、物業(yè)價值和經(jīng)營績效評估等經(jīng)營活動。寫字樓、零售商業(yè)等收益性物業(yè)完全可以像一個一般的工商企業(yè)那樣，通過物業(yè)經(jīng)營管理活動，為業(yè)主或投資者創(chuàng)造利潤和回報。

　　由物業(yè)經(jīng)營管理的概念可以看出，物業(yè)經(jīng)營管理不是一個特定的專業(yè)領域，而是由物業(yè)管理、設施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理隨著市場需求的變化，不斷拓展、交叉和融合的結果。

　　由于設施管理和房地產(chǎn)資產(chǎn)管理在我國尚處在萌芽階段，而物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展已經(jīng)相對比較成熟，所以傳統(tǒng)物業(yè)管理企業(yè)從物業(yè)管理拓展到物業(yè)經(jīng)營管理，有著得天獨厚的競爭優(yōu)勢。由于為業(yè)主提供了具有更高附加價值的服務，物業(yè)管理企業(yè)的這種拓展，必將為其自身發(fā)展提供更廣闊的前景。

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