2013年物業(yè)管理師《經(jīng)營管理》考點精萃:第十二章

　　第十二章 物業(yè)經(jīng)營管理的未來發(fā)展

　　第一節(jié) 房地產(chǎn)組合投資管理

　　1、房地產(chǎn)組合投資管理的概念

　　(1)組合投資管理，組合投資管理包含三個要素：管理對象、管理者與管理方法。在三要素中，管理者是第一位的，其余兩要素則處于從屬地位。 (多選P359)

　　(2)、房地產(chǎn)組合投資管理，即對房地產(chǎn)資產(chǎn)的集合進(jìn)行優(yōu)化組合、協(xié)調(diào)、管理的過程，包括確定業(yè)主的投資目標(biāo)，評估資產(chǎn)管理公司的表現(xiàn)，審批資產(chǎn)管理公司提出的物業(yè)更新改造計劃，

　　房地產(chǎn)組合投資管理的主要工作包括：(1)與投資者溝通并制定組合投資的目標(biāo)和投資準(zhǔn)則，(2)制定并執(zhí)行組合投資策略(3)設(shè)計和調(diào)整房地產(chǎn)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)(4)負(fù)責(zé)策略資產(chǎn)的配置和衍生工具的應(yīng)用(5)監(jiān)督物業(yè)購買、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策(6)評估組合投資績效，(7)客戶報告與現(xiàn)金管理等。(需要掌握P360)

　　2、組合投資管理的內(nèi)容與步驟(1)制定投資方針和政策(2)投資分析(3)構(gòu)建投資組合(4)投資組合的調(diào)整(5)投資組合績效評估 (多選P361)

　　第二節(jié) 大型企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理

　　企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理是指企業(yè)對因經(jīng)營業(yè)務(wù)而持有或租用的物業(yè)資產(chǎn)的管理。在現(xiàn)代企業(yè)中，企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)已經(jīng)被視為人力，資本，信息，技術(shù)之外的五種戰(zhàn)略資源。其目標(biāo)是使資產(chǎn)增值。通常，當(dāng)一個企業(yè)占有或擁有的資產(chǎn)面積達(dá)到約50000平米時，就應(yīng)該編制物業(yè)資產(chǎn)管理清單。

　　1、企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)六類細(xì)目：(1)建筑物：包括在公司物業(yè)、廠房和設(shè)備賬戶列支的建筑費用。(2)在建工程：未完工的廠房、設(shè)備、建筑物等的折現(xiàn)金額(3)土地：用于生產(chǎn)的土地費用(4)租賃費用：租賃物業(yè)、廠房、設(shè)備的折現(xiàn)值(5)自然資源：不可替代的自然資源，包括礦山、油田和森林等(6)其他：無法歸人上述5類的物業(yè)、廠房和設(shè)備的附屬部分。

　　2、企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理 (多選P364)

　　企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理對企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展有重要的作用。一方面，當(dāng)企業(yè)的競爭優(yōu)勢不再過分依賴布場定位時，就會更多依靠對企業(yè)內(nèi)部特有的資源和潛在能力的開發(fā);另一方面成功酌企業(yè)應(yīng)該能夠通過管理和調(diào)控自身資產(chǎn)來創(chuàng)造或獲取有價值的資源，并使其他企業(yè)難以效仿

　　大型企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理

　　(一)編制企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)清單

　　(二)設(shè)定管理目標(biāo)

　　(三)控制成本

　　(四)適時處置資產(chǎn)并獲得收入

　　(五)進(jìn)行多樣化的物業(yè)投資

　　(六)結(jié)合企業(yè)主營業(yè)務(wù)選擇物業(yè)占用形式

　　(七)建立合理的物業(yè)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)

　　(八)明確物業(yè)管理師的責(zé)任

　　(九)審慎選擇物業(yè)資產(chǎn)管理顧問

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