2013年土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)第二套模擬題9

　　四、計(jì)算題

　　(一)

　　1.解題思路與方法選用

　　根據(jù)題意，估價(jià)對(duì)象為新開(kāi)發(fā)土地，且已給定征地成本、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用等資料，適宜選用成本逼近法進(jìn)行評(píng)估。

　　2.解題步驟

　　(1)計(jì)算土地取得費(fèi)及稅費(fèi)。土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的法定最高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為年產(chǎn)值的30倍，即為：

　　1)最高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)=2000×30/666.67元/┫=60000/666.67元/┫=90元/┫

　　2)青苗補(bǔ)償及地上物補(bǔ)償=2000/666.67元/┫=3.0元/┫

　　3)征地費(fèi)=(90-I-3.0)元/┫=93.0元/┫

　　4)征地管理費(fèi)=93.0元/┫×4%=3.72元/┫

　　5)耕地占用稅=5元/┫

　　6)耕地開(kāi)墾費(fèi)=10元/┫

　　7)土地取得費(fèi)及稅費(fèi)=(93.0+3.72+5+10)元/┫=111.72元/┫

　　(2)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)

　　土地開(kāi)發(fā)費(fèi)=90元/┫

　　(3)投資利息

　　投資利息= 元/┫=19.02元/┫

　　(4)投資利潤(rùn)

　　投資利潤(rùn)=(111.72+90)元/┫×15%=30.26元/┫

　　(5)計(jì)算土地成本價(jià)格

　　成本價(jià)格=(111.72+90+19.02+30.26)元/┫=251.0元/┫

　　(6)計(jì)算土地增值

　　根據(jù)題意，這里土地增值率取20%，則

　　土地增值=251元/┫×20%=50.2元/┫

　　(7)計(jì)算全開(kāi)發(fā)區(qū)土地單位面積地價(jià)

　　全開(kāi)發(fā)區(qū)土地單位面積地價(jià)=(251.0+50.2)元/┫=301.2元/┫

　　(8)計(jì)算可出讓土地單位面積地價(jià)

　　可出讓土地單位面積地價(jià)=301.2元/┫/80%=376.5：元/┫

　　即開(kāi)發(fā)區(qū)50年期工業(yè)用地可出讓的土地使用權(quán)價(jià)格為376.5元/┫。

　　(二)

　　1.方法選擇

　　此題應(yīng)選用市場(chǎng)比較法等評(píng)估宗地價(jià)格。

　　2.解題步驟

　　第l步：案例選擇

　　根據(jù)比較法評(píng)估需要，按照相同市場(chǎng)條件、相同供需圈、相同用途的要求，根據(jù)題目給的各案例條件可以作為本評(píng)估對(duì)象的比較案例是A0l、A03、A04、A06，將此四個(gè)案例作為初選案例。

　　第2步：將A06案例的地價(jià)轉(zhuǎn)換成單位面積地價(jià)

　　即計(jì)算出A06的單位面積地價(jià)：476元/m2 X2=952元/┫

　　第3步：計(jì)算A03宗地38年期的土地使用權(quán)價(jià)格

　　(43元/┫/0.04)×[1-1/ ]=832.82元/┫

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