2013年土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)第二套模擬題9
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四、計(jì)算題
(一)
1.解題思路與方法選用
根據(jù)題意,估價(jià)對(duì)象為新開發(fā)土地,且已給定征地成本、土地開發(fā)費(fèi)用等資料,適宜選用成本逼近法進(jìn)行評(píng)估。
2.解題步驟
(1)計(jì)算土地取得費(fèi)及稅費(fèi)。土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的法定最高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為年產(chǎn)值的30倍,即為:
1)最高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)=2000×30/666.67元/┫=60000/666.67元/┫=90元/┫
2)青苗補(bǔ)償及地上物補(bǔ)償=2000/666.67元/┫=3.0元/┫
3)征地費(fèi)=(90-I-3.0)元/┫=93.0元/┫
4)征地管理費(fèi)=93.0元/┫×4%=3.72元/┫
5)耕地占用稅=5元/┫
6)耕地開墾費(fèi)=10元/┫
7)土地取得費(fèi)及稅費(fèi)=(93.0+3.72+5+10)元/┫=111.72元/┫
(2)土地開發(fā)費(fèi)
土地開發(fā)費(fèi)=90元/┫
(3)投資利息
投資利息= 元/┫=19.02元/┫
(4)投資利潤
投資利潤=(111.72+90)元/┫×15%=30.26元/┫
(5)計(jì)算土地成本價(jià)格
成本價(jià)格=(111.72+90+19.02+30.26)元/┫=251.0元/┫
(6)計(jì)算土地增值
根據(jù)題意,這里土地增值率取20%,則
土地增值=251元/┫×20%=50.2元/┫
(7)計(jì)算全開發(fā)區(qū)土地單位面積地價(jià)
全開發(fā)區(qū)土地單位面積地價(jià)=(251.0+50.2)元/┫=301.2元/┫
(8)計(jì)算可出讓土地單位面積地價(jià)
可出讓土地單位面積地價(jià)=301.2元/┫/80%=376.5:元/┫
即開發(fā)區(qū)50年期工業(yè)用地可出讓的土地使用權(quán)價(jià)格為376.5元/┫。
(二)
1.方法選擇
此題應(yīng)選用市場比較法等評(píng)估宗地價(jià)格。
2.解題步驟
第l步:案例選擇
根據(jù)比較法評(píng)估需要,按照相同市場條件、相同供需圈、相同用途的要求,根據(jù)題目給的各案例條件可以作為本評(píng)估對(duì)象的比較案例是A0l、A03、A04、A06,將此四個(gè)案例作為初選案例。
第2步:將A06案例的地價(jià)轉(zhuǎn)換成單位面積地價(jià)
即計(jì)算出A06的單位面積地價(jià):476元/m2 X2=952元/┫
第3步:計(jì)算A03宗地38年期的土地使用權(quán)價(jià)格
(43元/┫/0.04)×[1-1/ ]=832.82元/┫
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