2013年物業(yè)管理師《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》重要知識(shí)點(diǎn)-1

　　收益性物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)

　　(一)收益性物業(yè)管理資金的特殊性

　　1、業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)管理物業(yè)，是一種完全的經(jīng)濟(jì)行為。

　　2、業(yè)主和租戶都是物業(yè)管理活動(dòng)的受益人。

　　3、管理者和租戶是提供服務(wù)和接受服務(wù)的關(guān)系。

　　(二)收益性物業(yè)管理資金的來源

　　1、向業(yè)主籌集。計(jì)算方法有兩種：

　　(1)定額法。即業(yè)主按照某一固定的數(shù)額承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)用。一般是按照建筑面積計(jì)算出單位面積的年管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　(2)比例法。即業(yè)主為物業(yè)管理企業(yè)訂出最低的年租金收入目標(biāo)和物業(yè)修繕養(yǎng)護(hù)指標(biāo)，物業(yè)管理企業(yè)完成后按照租金收入的一定比例支付物業(yè)管理費(fèi)用，超標(biāo)多得，不達(dá)標(biāo)扣減。特約項(xiàng)目由業(yè)主額外負(fù)擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)用。一般為物業(yè)年租金的3%~5%。

　　2、租戶承擔(dān)。租戶主要承擔(dān)與其切身利益直接相關(guān)的安保、保潔、設(shè)備維修、空調(diào)、通訊、特別裝飾、停車等項(xiàng)目的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。一般按使用面積計(jì)收。收費(fèi)的方式可以向租戶直接收取，也可以一并計(jì)入房租后，從房租中扣除。

　　3、多種經(jīng)營(yíng)收入。主要是代訂車船票、商務(wù)、代辦郵遞、停車洗車等收入。

　　(三)收益性物業(yè)管理資金的使用

　　1、管理費(fèi)支出。

　　(1)安保費(fèi)。人員工資、福利、人身保險(xiǎn)費(fèi)、設(shè)備費(fèi)等。

　　(2)保潔費(fèi)。人員工資、福利、勞保用品、工具、衛(wèi)生藥器具等。

　　(3)設(shè)備管理費(fèi)。人員工資、福利、工具、勞保用品、維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)等。

　　(4)辦公費(fèi)。

　　(5)保險(xiǎn)費(fèi)。大廈的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、附加機(jī)電設(shè)備保險(xiǎn)、責(zé)任保險(xiǎn)等。

　　(6)物業(yè)管理企業(yè)的合理利潤(rùn)和稅金。

　　2、營(yíng)租費(fèi)用。

　　(1)廣告費(fèi)。

　　(2)營(yíng)銷代理費(fèi)。即付給中介機(jī)構(gòu)的費(fèi)用。一般按照業(yè)績(jī)付給酬金。通常按照租金成交額的1%~5%付酬，成交額越大，傭金比例越高。

　　(3)其他費(fèi)用。營(yíng)租人員的工資、辦公費(fèi)、交通費(fèi)、公關(guān)費(fèi)等。

　　【本講小結(jié)】

　　本講介紹了收益性物業(yè)的含義，收益性物業(yè)管理的組成部分，收益性物業(yè)管理的內(nèi)容，收益性物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來源等內(nèi)容。目的是使學(xué)生了解收益性物業(yè)的含義、特點(diǎn)，收益性物業(yè)物業(yè)管理的主要內(nèi)容，能夠根據(jù)收益性物業(yè)的特點(diǎn)制定物業(yè)管理方案。

　　【本講思考題】

　　1.簡(jiǎn)述收益性物業(yè)的特點(diǎn)。

　　2.簡(jiǎn)述收益性物業(yè)管理的內(nèi)容。

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