2013年土地估價案例與報告計算題第二套5

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　　(三)公式與計算步驟

　　1.適用于該宗地的計算公式土地價格=(土地取得費+土地開發(fā)費+利息+利潤)×年期修正系數(shù)+土地出讓金×年期修正系數(shù)：

　　2.計算步驟

　　(1)選擇計算方法根據(jù)題意，本題適用于成本逼近法

　　(2)土地取得費及稅費10×10000÷666.67=150(元/平方米)

　　(3)土地開發(fā)費8×10000÷666.67=120(元/平方米)

　　(4)利息(按單利計算)

　　150×5.5%×1+120×1×1/2×5.5%=11.55(元/平方米)

　　(5)利潤(150+120)×10%=27(元/平方米)

　　(6)土地成本價格150+120+11.55+27=308.55(元/平方米)

　　(7)49年期的土地成本價格308.55×[1-1/(1+6%)49]=290.79(元/平方米)

　　(8)49年期的土地出讓金30×[1-1/(1+6%)49]/ [1-1/(1+6%)50]=29.90(元/平方米)

　　(9)計算單位地價290.79+29.90=320.69(元/平方米)

　　(10)計算總地價總地價=320.69×3000=96.21(萬元)

　　(四)難點與常見錯誤分析

　　1.試題難點

　　對于成本逼近法應(yīng)用的測試在歷次考試中均有涉及，與以往不同的是，本題更偏重對應(yīng)試者估價能力的考察，且在以下兩方面增加了難度：

　　(1)某些條件比較隱諱。本題未給出土地增值收益率，土地增值收益以土地出讓金形式出現(xiàn)，要求應(yīng)試者能夠做出判斷。

　　(2)土地取得時間與估價時點不一致，需確定土地剩余使用年期并做相應(yīng)修正。因土地取得時間與估價時點相差一年，至估價時點止，土地剩余使用年期應(yīng)為49年。在對土地成本價格和土地出讓金進行年期修正時，要考慮成本價格(無限年期)和土地出讓金(50年期)在土地使用年期上的差異，采用不同的修正公式。

　　2.常見錯誤分析

　　(1)解題步驟不夠清晰或缺少某些步驟。如對各項費用及利息、利潤的計算只用一個算式表述，或前面缺少解題方法說明等。

　　(2)未統(tǒng)一價格單位或面積換算錯誤。解題過程中各項費用與價格單位要統(tǒng)一，中間過程既可使用“元/平方米”，也可使用“萬元/畝”，但最終單位地價要換算成“元/平方米”。面積換算是成本逼近法考題中的一個重要考點，歷次考試多有涉及，‘’畝“ 與”平方米“之間的換算，可采用”1畝=666.67平方米“或”1畝=1/0.0015平方米“。

　　(3)利息計算中計息期取值錯誤。需計算利息的項目為土地取得費與土地開發(fā)費，但計息期不同，土地取得費的計息期為整個開發(fā)期即1年，土地開發(fā)費在均勻投入的前提下(等同于在年中一次性投入)，其計息期為0.5年。應(yīng)試者往往不考慮土地取得費與土地開發(fā)費的計息差異，計息期均按一年或半年計算。

　　本題土地開發(fā)周期未超過1年，在按年計息的前提下，可按單利計算利息，若開發(fā)周期在一年以上，則需按復(fù)利計算。

　　(4)利潤計算基數(shù)錯誤。利潤計算基數(shù)應(yīng)為土地開發(fā)費與土地取得費之和，利息一般不作為計算利潤的基數(shù)。

　　(5)未做年期修正或修正錯誤。如：未考慮土地成本價格與土地出讓金在使用年期上的不同，均按無限年期將兩者一并修正為49年期價格;或僅對土地成本價格進行年期修正;或錯將土地剩余使用年期確定為50年。

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