2013年土地估價案例與報告計算題第二套8

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　　(三)公式與計算步驟

　　1.本題應用的主要計算公式

　　(1)成本逼近法基本公式：

　　土地價格=(土地取得費及相關稅費+土地開發(fā)費+利息+利潤+土地增值收益)×年期修正系數(shù)

　　(2)市場比較法基本公式：

　　比準價格=比較案例宗地價格×交易情況修正×區(qū)域因素修正×個別因素修正

　　(3)收益還原法涉及的基本公式：

　　1)求取C宗地50年期土地使用權價格公式：

　　P=a/r×[1-1/(1+r)n]

　　式中：P為土地價格;a為土地凈收益;r為土地還原率;n為土地使用年期。

　　2)求取宗地A市場年租金公式：

　　a=P×r/[1-1/(1+r)n]

　　式中：a為土地年租金(不含各項費用);P為宗地A價格;r為土地還原率;n為土地使用年期。

　　3)求取宗地A承租土地使用權價格公式：

　　P=PR/r×[1-1/(1+r)n]

　　式中：P為承租土地使用權價格;PR為土地盈余租金;r為承租土地使用權還原率;n為收益年期。

　　2.計算步驟題解一：

　　(1)確定評估思路

　　1)明確地價定義。為五通一平條件下、50年期、工業(yè)用地、于2002年9月1日的土地使用權價格。

　　2)確定評估思路。先選用成本逼近法和收益還原法分別測算宗地B、C土地使用權價格;然后選用市場比較法評估宗地A價格。

　　利用收益法測算宗地A的市場租金。

　　利用收益還原法測算宗地A的承租土地使用權價格。

　　(2)測算B、C、D的實例價格

　　1)B宗地價格。利用成本逼近法測算地價：

　　土地取得費=[3000000÷(45÷15×10000)]×(1+20%)=120(元/平方米)

　　土地開發(fā)費=[5400000÷(45÷15×10000)] ×(1+30%)=234(元/平方米)

　　貸款利息=120×[(1+1.5%)4―1]+234×1/4×[(1十1.5%)3.5―1]

　　+234×1/4×[(1+1.5%)2.5―1]+234×1/4×[(1+1.5%)1.5―1]

　　+234×1/4×[(1+1.5%)0.5―1]

　　=7.36+3.13+2.22+1.32+0.44

　　=14.47(元/平方米)

　　開發(fā)利潤：(120+234) ×10%=35.40(元/平方米)

　　土地增值收益：(120+234+14.47+35.40) ×20%=80.77(元/平方米)

　　無限年期地價二120+234+14.47+35.40+80.77=484.64(元/平方米)

　　50年期地價=484.64×[1-1/(1+6%)50]=458.33(元/平方米)

　　2)C宗地價格利用收益還原法測算地價：

　　50年期地價=550000/25000×6%[1―1/(1+6%)50]=346.76(元/平方米)

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