2013年物業(yè)管理師《基本制度與政策》考點剖析2

　　物業(yè)管理風險防范與緊急事件

　　物業(yè)管理涉及關系復雜，風險無時無處不在。物業(yè)管理風險如果不加以妥善合理防范，在一定條件下就有可能演化為突發(fā)的、影響比較大的緊急事件。因此，物業(yè)管理風險的合理防范和緊急事件的有效處置，是物業(yè)管理企業(yè)普遍面臨且無法回避的問題。

　　第一節(jié) 物業(yè)管理風險的內(nèi)容及防范管理

　　一、風險與物業(yè)管理風險的概念

　　風險是指因未來的不確定性所帶來的可能損失，是收益或結果偏離期望值或平均值的可能性。物業(yè)管理風險是指物業(yè)管理企業(yè)在服務過程中，由于企業(yè)或企業(yè)以外的自然、社會因素所導致的應由物業(yè)管理企業(yè)承擔的意外損失。

　　物業(yè)管理的風險類型包括早期介入的風險、前期物業(yè)管理的風險和日常管理的風險，其中，日常管理風險按行為主體分類，可包括業(yè)主(或物業(yè)使用人)在使用物業(yè)和接受物業(yè)服務過程中的風險、物業(yè)管理項目外包服務過程中的風險、市政公用事業(yè)單位服務過程中的風險、物業(yè)管理員工服務過程中的風險和公共媒體宣傳報道中的輿論風險等。

　　二、物業(yè)管理風險的內(nèi)容

　　(一)早期介入的風險

　　早期介入的風險主要包括項目接管的不確定性帶來的風險和專業(yè)服務咨詢的風險。

　　1.項目接管的不確定性帶來的風險

　　有的物業(yè)管理企業(yè)還沒確定取得項目接管權的時候，就投入了較多的人力、物力和財力。但因為種種原因，最終未被建設單位選聘，物業(yè)管理企業(yè)不僅蒙受人、財、物的損失，企業(yè)的品牌形象也受到了損害。

　　2.專業(yè)服務咨詢的風險

　　早期介入涉及面廣、時間長、技術性強、難度高，當物業(yè)管理企業(yè)不具備足夠的具有相當專業(yè)技術能力和物業(yè)管理操作經(jīng)驗的人員全過程參與時，難以發(fā)現(xiàn)在項目規(guī)劃設計和施工等方面存在的隱患和問題，其提供的專業(yè)咨詢意見和建議也可能出現(xiàn)不足和偏差。此外，如果不能與建設、施工和監(jiān)理單位有良好的溝通和配合，早期介入提出的合理化建議將得不到重視和采納。以上兩個方面都有可能導致物業(yè)建成后管理運作中的一定風險。

　　(二)前期物業(yè)管理的風險

　　前期物業(yè)管理的風險有許多方面，但最主要的是合同風險。合同風險具體包括三個方面：

　　1.合同期限

　　根據(jù)《合同法》第四十五條規(guī)定：“當事人對合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時生效。附解除條件的合同，自條件成就時失效”，前期物業(yè)服務合同是附解除條件的合同，《物業(yè)管理條例》26條規(guī)定：“期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止”。因此，前期物業(yè)管理合同的期限具有不確定性，物業(yè)管理企業(yè)隨時有可能被業(yè)主大會解聘。一旦被提前解約，企業(yè)對物業(yè)管理項目的長期規(guī)劃和各種投入將付諸東流，企業(yè)將蒙受損失。但如果企業(yè)過多局限于這一因素，致使前期的規(guī)劃和投入不到位，可能會帶來操作上的短期行為，也會引發(fā)業(yè)主(或物業(yè)使用人)與物業(yè)管理企業(yè)的矛盾和沖突。

　　2.合同訂立的風險

　　在訂立前期物業(yè)服務合同時，物業(yè)建設單位居于主導方面。而且物業(yè)相關資料的移交，物業(yè)管理用房、商業(yè)經(jīng)營用房的移交，空置房管理費繳納等均需要物業(yè)建設單位的支持與配合。因此，建設單位在與物業(yè)管理企業(yè)訂立前期物業(yè)服務合同時，可能會將本不 該由物業(yè)管理企業(yè)承擔的風險轉嫁給物業(yè)管理企業(yè)。此外，一些物業(yè)管理企業(yè)為了取得項目管理權，在簽訂合同時盲目壓低管理費用，這將影響到接管項目后正常經(jīng)營的維持;一些物業(yè)管理企業(yè)在簽訂合同時沒有清晰約定有關責任，或忽視免責條款，甚至作出一些難以實現(xiàn)的承諾，導致在接管后發(fā)生不測事件(家中財產(chǎn)被盜、人員傷亡等)時，處于被動局面，在合同內(nèi)容上的疏忽都有可能成為業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)索賠的理由。

　　3.合同執(zhí)行的風險

　　前期物業(yè)服務合同是具有委托性質的集體合同，由建設單位代表全體業(yè)主與物業(yè)管理簽訂。雖然這種合同訂立行為是法規(guī)規(guī)制的結果，但在業(yè)主入住和合同執(zhí)行的過程中，由于缺乏相應法規(guī)知識或其他原因，可能會發(fā)生對前期物業(yè)服務合同的訂立方式、合同部分條款和內(nèi)容不認同、不執(zhí)行，從而引發(fā)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的糾紛。

　　前期物業(yè)服務階段處于各種矛盾交織的特殊時期，工程遺留的質量問題、設施設備調(diào)試中妥善解決等問題，都會影響業(yè)主正常生活。由此引發(fā)的對前期合同的爭議和糾紛，若處理不當，將會誘發(fā)管理風險。

　　(三)日常物業(yè)管理風險

　　日常物業(yè)管理的風險包括兩個方面：一是業(yè)主(或物業(yè)使用人)在使用物業(yè)和接受物業(yè)服務過程中存在的風險;二是物業(yè)管理日常運作過程中存在的風險。

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