2013年物業(yè)管理師考試基本制度與政策重點7

　　物業(yè)管理的基本制度

　　★★★條例確立了七項物業(yè)管理基本制度：業(yè)主大會制度、業(yè)主公約制度、前期物業(yè)管理招標投標制度、物業(yè)承接查驗制度、物業(yè)管理企業(yè)資質管理制度、物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度、住宅專項維修資金制度

　　一、業(yè)主大會制度：條例確立了業(yè)主大會和業(yè)主委員會并存，業(yè)主大會決策、業(yè)主委員會執(zhí)行的制度。規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會，業(yè)主大會代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主的合法權益。

　　★業(yè)主：房屋的所有權人為業(yè)主?，F實物業(yè)管理中具備業(yè)主身份的三種人：房屋所有權證書持有人;房屋共有權證書持有人;待領房屋所有權證書和房屋共有權證書的購房人。

　　★★業(yè)主在物業(yè)管理活動中的權利：1.按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務;2.提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議;3.提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;4.參加業(yè)主大會會議，行使投票權;5.選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權;6.監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;7.監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同;8.對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權;9.監(jiān)督物業(yè)共有部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用;10.法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。

　　★★業(yè)主的義務：1.遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則;2.遵守物業(yè)物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;3.執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定;4.按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金;5.按時交納物業(yè)服務費用;6.法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

　　★業(yè)主大會：業(yè)主大會是業(yè)主參與物業(yè)管理活動的組織形式，由物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成。

　　★成立業(yè)主大會的限制與選擇：1.一個物業(yè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會，而不能成立多個業(yè)主大會;2.同一個物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業(yè)主大會，并選舉產生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數較少且經全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責;3.條例規(guī)定業(yè)主大會制度，是為了保障眾多業(yè)主的公眾權益不受損害，只要不影響業(yè)主民主決策，是否成立業(yè)主大會，由物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主決定。

　　★★業(yè)主大會籌備：

　　(1)成立業(yè)主大會籌備組(在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處指導下，由建設單位、業(yè)主代表組成)

　　(2)業(yè)主籌備組的工作內容：確定業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;參照政府主管部門制定的示范文本、擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》草案和《業(yè)主公約》草案;確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數;確定業(yè)主委員會侯選人產生辦法及名單;做好召開業(yè)主大會會議的其他準備工作。

　　(3)籌備業(yè)主大會的工作要求：業(yè)主大會籌備組的工作內容，應當在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告;公告《業(yè)主大會議事規(guī)則》草案和《業(yè)主公約》草案的同時，應當將業(yè)主向籌備組反饋修改意見的時間和反饋方式同時公告;確認業(yè)主身份，應當以業(yè)主房屋產權證書標明的房屋所有權人為準;業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權，應當根據業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數等因素確定。

　　★★業(yè)主大會的成立：業(yè)主大會籌備組應當自組成之日起30日內在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下，組織召開首次業(yè)主大會會議。主要內容：報告業(yè)主大會的籌備工作情況;宣讀業(yè)主名冊和首次業(yè)主大會會議上的投票權數;宣讀《業(yè)主大會議事規(guī)則》草案和《業(yè)主公約》草案，宣講業(yè)主對草案提出的修改意見，以及業(yè)主大會籌備組根據業(yè)主意見對《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》的修改結果;投票通過《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》;宣讀業(yè)主委員會委員侯選人名單，經投票選舉產生業(yè)主委員會組成人員。

　　★★業(yè)主大會的職責：制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則;選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);決定專項維修資金使用、繼籌方案，并監(jiān)督實施;制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關物業(yè)管理的職責。

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