2013年物業(yè)管理師考試基本制度與政策重點(diǎn)9

　　★★★業(yè)主大會(huì)活動(dòng)規(guī)則：

　　1.業(yè)主大會(huì)會(huì)議：定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議，都由業(yè)主委員會(huì)組織召開。

　　臨時(shí)會(huì)議召開的條件：20%以上業(yè)主提議召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議;發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理;業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議15日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　2.業(yè)主代理人和業(yè)主代表人：業(yè)主只能委托代理人代理事項(xiàng)、不能委托代理人代理業(yè)主身份，代理人無權(quán)以候選人身份參加業(yè)主委員會(huì)成員的競選;業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議3日前，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)，書面征求其所代表的業(yè)主意見;業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用到會(huì)業(yè)主集體討論的形式，也可以采用書面征求意見和書面投票表決的形式。

　　3.業(yè)主大會(huì)決定事項(xiàng)的表決效力：一般決定，實(shí)行簡單多數(shù)表決原則，經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過;重大事項(xiàng)實(shí)行特別多數(shù)表決原則，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。業(yè)主大會(huì)不符合上述兩項(xiàng)規(guī)則的表決事項(xiàng)，均屬無效。

　　★業(yè)主委員會(huì)。條例明確定位為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)

　　★★業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)：

　　1.召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況。除首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議處，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)會(huì)議的法定召集人，定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議均由業(yè)主委員會(huì)籌備和召開。

　　2.代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

　　3.及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。

　　4.監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施。

　　5.業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

　　★★業(yè)主委員會(huì)的備案(告知備案)自選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日起30日內(nèi)向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案，內(nèi)容一般包括：業(yè)主委員會(huì)的成員基本情況、業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則等。

　　★★業(yè)主委員會(huì)委員的資格條件：

　　1. 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主;

　　2. 遵守國家有關(guān)法律、法規(guī);

　　3. 遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務(wù);

　　4. 熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會(huì)公信力;

　　5. 具有一定組織能力;

　　6. 具備必要的工作時(shí)間。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。推選產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)主任1人，副主任1-2人。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任是業(yè)主委員會(huì)的召集人和組織者。

　　★業(yè)主委員會(huì)委員的資格終止：因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;無故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議連續(xù)3次以上的;因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的;有犯罪行為的;以書面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭呈的;拒不履行業(yè)主義務(wù)的;其他原因不宜再擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。

　　★業(yè)主委員會(huì)會(huì)議

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，遇有特殊情況，經(jīng)1/3以上的業(yè)主委員會(huì)委員提議，或者業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要召開會(huì)議的，也應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議;無論定期會(huì)議還是臨時(shí)會(huì)議均應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出決定必須經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意;業(yè)主委員會(huì)作出的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告。

　　★業(yè)主委員會(huì)改選與變更

　　1.業(yè)主委員會(huì)的改選。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在任期滿2個(gè)月前進(jìn)行業(yè)換屆選舉，逾期未換屆的，房地產(chǎn)行政主管部門可以指派工作人員指導(dǎo)其換屆工作，業(yè)主委員會(huì)換屆選舉后，原業(yè)委會(huì)應(yīng)在任期屆滿之日起10日內(nèi)做好交接手續(xù)。

　　2.業(yè)主委員會(huì)委員的變更。經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者20%以上業(yè)主提議，由業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出變更決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　★業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)。由全體業(yè)主承擔(dān)，經(jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用具體由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。

　　★★業(yè)主大會(huì)的限制性規(guī)定。禁止業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出與物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理事項(xiàng)無關(guān)的決定以及從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng);業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出違反法律、法規(guī)的決定的行為，因違法而失去正當(dāng)性。

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