2013年物業(yè)管理師考試基本制度與政策重點(diǎn)12

　　★★★房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定

　　(一)房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定規(guī)則

　　1.國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國(guó)家授予其經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定;

　　2.以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工大會(huì)通過(guò)，并報(bào)其上級(jí)主管機(jī)關(guān)備案;

　　3.以中外合資企業(yè)、合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)和外商獨(dú)資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì)通過(guò)，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外;

　　4.以有限責(zé)任公司、股份有限公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì)或者股東大會(huì)通過(guò)，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外;

　　5.有經(jīng)營(yíng)期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不應(yīng)當(dāng)超過(guò)該企業(yè)的經(jīng)營(yíng)期限;

　　6.以具有土地使用年限的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不得超過(guò)土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去己經(jīng)使用年限后的剩余年限;

　　7.以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書(shū)面同意;

　　8.預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押的，商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證;

　　9.以己出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人。原租賃合同繼續(xù)有效。

　　(二)不得設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的情況

　　1.權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn);2.用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn);3.列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物;4.己依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn);5.被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn);6.依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。

　　★★★房地產(chǎn)抵押合同

　　1. 房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面抵押合同。

　　2. 房地產(chǎn)抵押合同訂立中有下列情況還應(yīng)注明的事項(xiàng)：(1)以預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押的，須提交生效的預(yù)購(gòu)房屋合同;(2)以在建工程抵押的，抵押合同還應(yīng)當(dāng)載明以下內(nèi)容：國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證編號(hào);己交納的土地使用權(quán)出讓金或需交納的相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款額;己投入在建工程的工程款;施工進(jìn)度及工程竣工日期;己完成的工作量和工程量。(3)抵押權(quán)人要求抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)的，以及要求在房地產(chǎn)抵押后限制抵押人出租、轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)或者改變抵押房地產(chǎn)用途的，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押合同中載明。

　　★★★房地產(chǎn)抵押登記 抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起30日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效;登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)申請(qǐng)人的申請(qǐng)進(jìn)行審核。凡權(quán)屬清楚、證明材料齊全的，應(yīng)當(dāng)在受理登記之日起7日內(nèi)決定是否予以登記，對(duì)不予登記的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知申請(qǐng)人。

　　★抵押房地產(chǎn)的占用、管理與處分

　　(一)抵押人對(duì)抵押房地產(chǎn)享有法定與約定的權(quán)利

　　己作抵押的房地產(chǎn)，由抵押人占用與管理。經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押人可以轉(zhuǎn)讓或者出租抵押的房地產(chǎn)，抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者出租所得價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)，超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

　　(二)抵押人負(fù)有維護(hù)抵押房地產(chǎn)的義務(wù)

　　抵押人在抵押房地產(chǎn)占用與管理期間應(yīng)當(dāng)維護(hù)抵押房地產(chǎn)的安全與完好。

　　(三)抵押人應(yīng)當(dāng)遵守房屋拆遷規(guī)則

　　因國(guó)家建設(shè)需要，將己設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)列入拆遷范圍的，抵押人應(yīng)當(dāng)及時(shí)書(shū)面通知抵押權(quán)人，抵押雙方可以重新設(shè)定抵押房地產(chǎn)，也可以依法清理債權(quán)債務(wù)，解除抵押合同。

　　(四)抵押權(quán)人有權(quán)要求處分抵押房地產(chǎn)的情況

　　1.債務(wù)履行期限屆滿，抵押權(quán)人未受清償?shù)?，債?wù)人又未能與抵押權(quán)人達(dá)成延期履行協(xié)議的;

　　2.抵押人死亡，或者被宣告死亡而無(wú)人代為履行到期債務(wù)的;或者抵押人的合法繼承人、受遺贈(zèng)人拒絕履行到期債務(wù)的;

　　3.抵押人被依法宣告解散或者破產(chǎn)的;

　　4.抵押人擅自處分抵押房地產(chǎn)的;

　　5.抵押合同約定的其他情況。

　　抵押權(quán)人處分抵押房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先書(shū)面通知抵押人;抵押房地產(chǎn)為共有或者出租的，還應(yīng)當(dāng)同時(shí)書(shū)面通知共有人或承租人;在同等條件下，共有人或承租人依法享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。同時(shí)，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)與抵押人協(xié)商處分抵押的房地產(chǎn);同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個(gè)以上抵押權(quán)時(shí)，以抵押登記的先后順序受償;但對(duì)于拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。

　　(五)處分抵押房地產(chǎn)的中止情況

　　1.抵押權(quán)人請(qǐng)求中止的;

　　2.抵押人申請(qǐng)?jiān)敢獠⒆C明能夠及時(shí)履行債務(wù)，并經(jīng)抵押權(quán)人同意的;

　　3.發(fā)現(xiàn)被拍賣抵押物有權(quán)屬爭(zhēng)議的;

　　4.訴訟或仲裁中的抵押房地產(chǎn);

　　5.其他應(yīng)當(dāng)中止的情況。

　　(六)處分抵押房地產(chǎn)所得金額的分配順序

　　1.支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用;

　　2.扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款;

　　3.償還抵押權(quán)人債權(quán)本息及支付違約金;

　　4.賠償由債務(wù)人違反合同而對(duì)抵押權(quán)人造成的損害;

　　5.剩余金額交還抵押人

　　處分抵押房地產(chǎn)所得金額不足以支付債務(wù)和違約金、賠償金時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)向債務(wù)人追索不足部分。

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