2013年物業(yè)管理師考試基本制度與政策重點14

　　★★房屋權屬登記程序

　　房屋所有權登記按照房屋所有權人，以房屋的門牌號、幢、套(間)以及有具體權屬界限的部分為基本單元進行登記。

　　登記機關自受理登記申請之日起7日內(nèi)決定是否予以登記，對暫緩登記、不予登記的，書面通知申請人。經(jīng)登記機關審查登記申請，凡權屬清楚、產(chǎn)權來源資料齊全的，初始登記、轉移登記、變更登記、他項權利登記，在受理登記后的30日內(nèi)核準登記，并頒發(fā)房屋權屬證書;注銷登記在受理登記后的15日內(nèi)核準注銷，并注銷房屋權屬證書。

　　申請人申請房屋權屬登記，應當按照國家規(guī)定交納登記費和權屬證書工本費。申請人逾期申請房屋權屬登記的，登記機關可以按照規(guī)定登記的3倍以下收取登記費。

　　★房屋權屬登記處理規(guī)則

　　1.登記機關依法直接代為登記的情況：依法由房地產(chǎn)行政主管部門代管的房屋;無人主張權利的房屋;法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。由登記機關依法直接代為登記，不頒發(fā)房屋權屬證書。

　　2.暫緩登記的情況：因正當理由不能按期提交證明材料的;按照規(guī)定需要補辦手續(xù)的;法律、法規(guī)規(guī)定可以準予暫緩登記的。

　　3.不予登記的情況：屬于違章建筑的;屬于臨時建筑的;法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

　　4.注銷房屋權屬證書的情況：申報不實的;涂改房屋權屬證書的;房屋權利滅失，而權利人未在規(guī)定期限內(nèi)辦理房屋權屬注銷登記的;因登記機關工作人員工作失誤造成房屋權屬登記不實的。

　　注銷房屋權屬證書，由登記機關作出書面決定送達當事人，并收回原發(fā)放的房屋權屬證書或者公告原房屋權屬證書作廢。

　　★★城市異產(chǎn)毗連房屋管理

　　(一)異產(chǎn)毗連房屋的概念和房屋使用規(guī)則

　　異產(chǎn)毗連房屋，指結構相連或具有共有、共用設備和附屬建筑、而為不同所有人所有的房屋。異產(chǎn)毗連房屋所有人和使用人應按照有利使用、共同協(xié)商、公平合理的原則，正確處理毗連關系;異產(chǎn)毗連房屋所有人以外的人，如需使用異產(chǎn)毗連房屋共有部位時，應當取得各所有人一致同意，并簽訂書面協(xié)議。

　　(一) 異產(chǎn)毗連房屋的修繕規(guī)則

　　異產(chǎn)毗連房屋的一方所有人，改變共有部位的外形或結構時，除須經(jīng)城市規(guī)劃部門批準外，還須征得其他所有人的書面同意。

　　因使用不當造成異產(chǎn)毗連房屋損壞的，由責任人負責修繕。異產(chǎn)毗連房屋發(fā)生自然損壞或不可抗力造成的損壞，修繕費用依下列原則(受益原則)處理：1.共有房屋主體結構中的基礎、柱、梁、墻的修繕，由共有房屋所有人按份額比例分擔;2.共有墻體的修繕按兩側均分后，再由每側房屋所有人按份額比例分擔;3.樓蓋的修繕，其樓面與頂棚部位，由所在層房屋所有人負責;其結構部位，由毗連層上下房屋所有人按份額比例分擔;4.屋蓋的修繕：不上人房蓋，由修繕所及范圍覆蓋下各層所有人按份額比例分擔;可上人層蓋，如為各層所共有，由修繕所及范圍覆蓋下各層的房屋所有人按份額比例分擔;如僅為若干層使用，使用層的房屋所有人分擔一半，其余一半由修繕所及范圍覆蓋下層房屋所有人按份額比例分擔;5.樓梯及樓梯間的修繕：各層共用樓梯，由房屋所有人按份額比例分擔;為某些層所專用的樓梯，由其專用的房屋所有人按份額比例分擔;6.房屋共用部位必要的裝飾，由受益的房屋所有人按份額比例分擔;7.房屋共有、共用的設備和附屬建筑(如電梯、水泵、暖氣、水衛(wèi)、電照、溝管、垃圾道、化糞池等)的修繕，由所有人按份額比例分擔。

　　異產(chǎn)毗連房屋的所有人可組成房屋管理組織，也可委托其他組織，在當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門的指導下，負責房屋的使用、修繕等管理工作。

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