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物業(yè)管理師考點(diǎn):影響收益性物業(yè)價(jià)格的物價(jià)因素

更新時(shí)間:2014-01-08 16:14:09 來源:|0 瀏覽0收藏0
摘要 2014年物業(yè)管理師考試《物業(yè)經(jīng)營管理》第四章收益性物業(yè)價(jià)值評估知識點(diǎn),相關(guān)內(nèi)容已經(jīng)整理更新,詳細(xì)內(nèi)容點(diǎn)擊查看。

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  物價(jià)因素

  物業(yè)價(jià)格是物價(jià)的一種,但與一般物價(jià)的特性不同,在此將其區(qū)別開來,對它們之間的互動關(guān)系作一分析。

  物業(yè)價(jià)格與一般物價(jià)的互動關(guān)系非常復(fù)雜。通常,物價(jià)的普遍波動表明貨幣購買力的變動,即幣值發(fā)生變動。此時(shí)物價(jià)變動,物業(yè)價(jià)格也隨之變動,如果其他條件不變,那么物價(jià)變動的百分比就相當(dāng)于物業(yè)價(jià)格變動的百分比,而且兩者的動向也應(yīng)一致,則表示物業(yè)價(jià)格與一般物價(jià)之間的實(shí)質(zhì)關(guān)系未變。

  不論一般物價(jià)總水平是否變動,其中某些物價(jià)的變動也可能會引起物業(yè)價(jià)格的變動,例如建筑材料價(jià)格(特別是水泥、鋼材、木材的價(jià)格)、建筑設(shè)備價(jià)格、建筑人工費(fèi)的上漲,會增加物業(yè)的開發(fā)建設(shè)成本,從而可能推動物業(yè)價(jià)格上漲。

  從較長時(shí)期來看,國內(nèi)外統(tǒng)計(jì)資料表明,物業(yè)價(jià)格的上漲率要高于一般物價(jià)的上漲率和國民收入的增長率。但在物業(yè)價(jià)格中,土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地價(jià)格,或者不同類型物業(yè)的價(jià)格,其變動幅度不是完全同步的,有時(shí)甚至是不同方向的。

  就物業(yè)價(jià)格中房價(jià)(房地價(jià)格)與地價(jià)之間的互動關(guān)系來看,在有較多土地供應(yīng)者的情況下,房價(jià)是主動的,地價(jià)是被動的,即地價(jià)水平主要取決于房價(jià)水平,就如同一般情況下地租水平是由農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格水平?jīng)Q定的一樣。但在物業(yè)開發(fā)用地由政府獨(dú)家壟斷供應(yīng)的情況下,土地一級市場上的地價(jià)水平在很大程度上影響著新建商品房的價(jià)格水平,預(yù)期政府會減少土地供應(yīng)將造成的地價(jià)上漲或者其壟斷的高地價(jià),是會推動房價(jià)上漲或者市場會以房價(jià)上漲來作出反應(yīng)的。

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