物業(yè)管理師考點:房地產(chǎn)市場分析的概念與作用
特別推薦:2014物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營管理》第五章知識點匯總
房地產(chǎn)市場分析的概念與作用
(一)房地產(chǎn)市場分析的概念
房地產(chǎn)市場分析是通過信息將房地產(chǎn)市場的參與者與房地產(chǎn)市場聯(lián)系起來的一種活動,即通過房地產(chǎn)市場信息的收集、分析和加工處理,尋找出其內(nèi)在的規(guī)律和含義,預(yù)測市場未來的發(fā)展趨勢,用以幫助房地產(chǎn)市場的參與者掌握市場動態(tài)、把握市場機會或調(diào)整其市場行為。
房地產(chǎn)市場的風(fēng)險很大,開發(fā)商和投資者有可能獲得巨額利潤,也有可能損失慘重。市場分析的目的,就是將風(fēng)險降到最低,并盡可能通過及時、準(zhǔn)確的市場分析,來爭取最大的盈利機會。
(二)房地產(chǎn)市場分析的作用
房地產(chǎn)市場分析的角度是多元化的,對不同的使用者來說,市場分析應(yīng)該起到的作用也是有差別的。
1.開發(fā)商。市場分析在開發(fā)過程中,能幫助開發(fā)商選擇合適的項目位置、確定滿足市場需求的產(chǎn)品類型,向金融機構(gòu)說明項目的財務(wù)可行性以獲取貸款、尋找投資合作伙伴,在開發(fā)后期幫助開發(fā)商尋找目標(biāo)使用者或購買者,根據(jù)市場需求的變化調(diào)整產(chǎn)品。
2.置業(yè)投資者。置業(yè)投資者進(jìn)行市場分析的目的是了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展趨勢,判斷其擬購置物業(yè)或已購置物業(yè)的投資收益情況是否正常以及物業(yè)的未來升值前景。根據(jù)市場分析的結(jié)果,置業(yè)投資者可以設(shè)計或修訂其房地產(chǎn)投資策略和資產(chǎn)管理策略。
3.金融機構(gòu)。通過市場分析,金融機構(gòu)可以把握未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的宏觀走勢,為其制定參與房地產(chǎn)市場的策略和戰(zhàn)略服務(wù)。就具體的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)而言,市場分析能幫助金融機構(gòu)預(yù)測擬貸款項目的未來收益情況、還款能力和資金需求的合理性,為審批貸款(開發(fā)貸款或抵押貸款)提供依據(jù)。
4.設(shè)計人員。建筑師、規(guī)劃師及其他相關(guān)設(shè)計人員,必須了解開發(fā)項目所面對的目標(biāo)市場,以便在建筑風(fēng)格、戶型、配套設(shè)施、建筑設(shè)備等方面的設(shè)計,滿足市場需求。
5.營銷經(jīng)理。在市場分析的基礎(chǔ)上,把握目標(biāo)市場特征,并在此基礎(chǔ)上有針對性地制定銷售策略、廣告宣傳策略等。
6.地方政府。不論是對市場進(jìn)行宏觀調(diào)控,還是房地產(chǎn)開發(fā)過程涉及的開發(fā)項目立項、土地使用權(quán)出讓、規(guī)劃審批、開工許可等環(huán)節(jié),都需要市場分析結(jié)果的支持。
7.租戶和使用者。租戶和使用者在進(jìn)行租買選擇、位置選擇、物業(yè)選擇和判斷租買時機與價格時,非常需要市場分析的支持。尤其是當(dāng)使用者的購買目的是置業(yè)投資時,更加重視對市場供求關(guān)系、租金價格水平、市場吸納情況和競爭情況的分析,以便制定出更明智的租買決策。
8.物業(yè)管理者。市場分析可幫助物業(yè)管理者了解不同物業(yè)類型的市場供求狀況、需求特征及發(fā)展趨勢,預(yù)測市場發(fā)展前景,把握主要租戶和使用者的產(chǎn)業(yè)分布及產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況。根據(jù)市場分析的結(jié)果,物業(yè)管理者可以制定確保物業(yè)保值增值的物業(yè)維護(hù)維修、更新改良、改建擴建、資產(chǎn)處置計劃或方案,適時調(diào)整物業(yè)租金水平和出租策略。
(三)市場區(qū)域的確定
市場區(qū)域是指主要(潛在)需求的來源地或主要競爭物業(yè)的所在地,它包含與目標(biāo)物業(yè)相似的競爭空間的需求和供給。
1.影響市場區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素
在定義市場區(qū)域時,關(guān)鍵要考慮市場交通工具,最主要的交通形式,自然障礙,競爭項目,經(jīng)濟(jì)和人口情況。影響市場區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素有:①自然特征,如山地和河流等;②建筑阻礙、高速路或鐵路;③人口密度的大小;④政治區(qū)域,市區(qū)和郊區(qū),學(xué)校間的區(qū)域;⑤鄰里關(guān)系和人口統(tǒng)計特征,如由于家庭收入、地位、種族等形成的市場區(qū)域特征;⑥發(fā)展的類型和范圍,如未來城市發(fā)展的方向、速度等;⑦競爭性項目的區(qū)域(競爭項目重新組合的區(qū)域)。
2.物業(yè)類型和市場分析目的對確定市場區(qū)域的影響
不同市場分析目的影響市場區(qū)域的確定。為政府宏觀市場管理進(jìn)行市場分析,其市場區(qū)域就可以用行政區(qū)劃為界限。
由于數(shù)據(jù)的限制,常被迫采用市、區(qū)等行政區(qū)域來確定市場區(qū)域,這種確定便于利用人口統(tǒng)計及其他各種統(tǒng)計數(shù)據(jù)。
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